中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践

黄子龙：中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践

　　——中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛演讲

　　各位来宾大家下午好！在座有不少是我认识的朋友，以前可能在不同场合，大家都交流过。今天下午大家很辛苦，刚刚吃完饭可能比较困，能听的话尽量听一点，实在不能听的该困就困，我是不太希望下午做演讲的，我如果在下面听演讲也很容易犯困，可以理解。

　　下午跟大家分享的内容是中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践。今天讲的内容主要有四个方面。第一个方面，上午有的嘉宾已经提到的，就是目前中国商业地产发展存在的一些问题。第二个方面，二三线城市商业地产发展格局及驱动因素。第三是发展方向，第四是发展策略与项目实践。

　　首先看一下存在的问题。问题是方方面面，确实是很多，这一年我们在跟商业地产的客户服务过程中，也走了全国很多城市，确实也看到了很多项目发展的很不理想，用一句形象的话来说，就是发现很多病人，而且有的还病的很厉害，要解决的问题也是相当难。发展商或者投资人对商业地产发展的理念不清晰，或者比较缺乏，这是上午有嘉宾也谈到的。什么是理念不清晰呢？到底什么是商业地产，很多人搞不清楚，地产里商业地产之所以跟住宅地产不一样，因为它里面装着商业，尤其是零售商业地产非常复杂，商业地产到底是怎么一回事、它的特点是怎样，我们怎么去做它，发展商拿到一块地，怎么做获得回报，追求回报的目标是否合理，风险在哪里，怎么控制开发的风险，这些都是我们在理念里要回答的问题。

　　不少发展商都抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，拿回来了又以开发住宅地产的理念去开发商业地产，这是一种普遍存在的现象，或者有的是被逼无奈，拿住宅地去赌商业。北京某一公司在苏州某一地方，太湖边上拿了一块地，大家可以想像这一块地，政府批的容积率，住宅是6万多，商业是7万多，在太湖边上荒凉的很，大家不知道怎么干，拿地的时候根本没有想这七万多商业怎么办，是冲着住宅去的，想着在太湖边上的住宅肯定是价值不菲，这是典型的拿住宅地被逼无奈去赌商业，最后向商业地块拿回报，毕竟7万多商业面积将来怎么办。在这样的情况下就出现了商业地产选址不当，或者是错误的状态，选址一不当就后续问题来了，比如说缺乏发展商业的可行性、规模无法控制，政府批了让你做七万，不做又不行，可是为了完成这7万的容积率，费了老劲也没有办法解决。在规模无法控制的情况下，也找不到目标消费群，找不到商业概念，进而出现招商困难、开业困难等等问题。其实很多商业地产的问题都是从这里来的，商业发展相对滞后，住宅包括酒店都可以远离市区、远离繁华区域，或者是在一些山水比较漂亮的地方兴建住宅或者酒店，但是商业跟山水漂亮不漂亮没有关系，山水越漂亮的地方可能商业越糟糕，因为去的人目的不是为了商业。

　　在国内二三线城市商业发展水平相对落后，尤其是内地的城市，包括一些省会城市，商业发展水平相对都是比较落后一些，商业模式比较简单，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要的形式，业态比较传统，很多地方除了本地菜之外，外地菜基本上不吃的。我们在成都吃消费调查，70%的人首选川菜，外地菜在那里很难，所以消费模式业态还是比较传统。分布也比较集中，所以传统商业中心的垄断地位一般是比较难打破的。

　　还由于二三线城市的经济增长和消费能力有限，商业发展难以承载超大体量商业体的存在。二三线，尤其是三线城市的地产开发商，大家不要怪我说话太直，多需都存在较强的获取土地和开发能力，但是缺乏商业概念、资金实力不雄厚，缺乏运营能力，因此大家基本上是以销售商铺为主，比较少的人能够持有统一经营，这是存在的很典型的问题，拿来就是卖、卖了就赶快结束。在南昌一个很大的商业项目，卖的挺不错，差不多一半，也收回很多钱，结果盖好到现在一年了，一个租户也没有招进去，现在也开不了张，这是很典型的。

　　在二三线城市的商业环境不理想，确实不是很理想，缺乏有理念、有实力的开发商和运营管理者，租户不敢进入。品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮都是望而却步，因此形成了一个问题，就是供应链实现比较困难。卖了一年的商铺，还没有租进去，开张不了，这样的商业地产项目在国内是比比皆是。

　　二三线城市的商业地产开发，我们应该勇于打破传统的思想框框，通过开发商持有经营的方式来发展现代商业模式和商业服务供应，我们完全可以期待它有更大的升值空间。因此我希望有实力的投资者或者开发商，应该尽早的选取优势位置的商业物业持有。我曾经跟深圳的一个朋友，他在江苏扬州开发住宅商业，我说这个位置是好位置，不要都卖光了，一定要想办法自己留一部分，大概几年升值的空间是非常可观的。他说的确是，前几年在深圳一些地方，南山等留了一些铺没有卖，现在的回报率是好几倍了，起码是五六倍了，人家找他买他也不肯卖，在一些好的城市，稀缺的位置，商业价值非常高的地方，尽量让自己能够留下一部分，不要都卖掉，这是我的一个看法。

　　目前中国的城市，商业地产发展的格局和驱动因素是什么。首先我们看一下一线城市的情况。中国一二线城市在经济实力、消费水平和商业发展水平等方面，占据了领先的地位，它的商业地产新的格局正在加快发展过程中。08年目前的状况，一线城市从商业的角度，这不是按照城市人口多少，而是按照经济发展水平和它的消费水平来讲的，我们叫北上广深，北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，在这些城市来讲，经济、文化、教育、医疗等都比较发达，这是属于全国性的核心城市，人口的聚集力比较快，城市扩展也比较快。商业面积供应在总量上有一定的上升空间，随着居住人口向城区外围转移，公共交通线路向郊外的延伸，上海地铁已经延伸到郊区很远的一些区县了，城市的商业布局将逐渐向区域化转移，城市副中心和区域商业中心的地位越来越巩固，这些地方形成了城市辐中心和区域商业中心，城市多商业中心的格局已经形成，人均商业面积差不多是1.5平方米，这不是按照常住人口，而是按照加上时时的消费人口来计算的。不要听说人均都3平方米了，那是按照常住人口。

　　商业地产项目存在同质化，产品和服务模式趋于多元化，结构面临调整，层次更加丰富，旧商业区和物业设施面临改建和提升，存在市场切入机会。消费者和市场接纳能力很强，是创新概念购物中心的市场。大家看到万象城在深圳这么成功，当然有多方面的原因，跟深圳这样的城市，能够接纳这样的时尚消费、品牌消费和现代生活方式有很大的关系。有的人说在我们城市里如果万象城开过去肯定也受欢迎，我也相信，因为很多二三线城市商业模式太过单一，商业的业态太过传统，就没有一种新的商业模式来引导大家的消费，所以就变成了这些品牌也不敢去，连锁店也不敢去，谁也不敢去，因为没有这样的环境。

　　大家都觉得招商很困难，的确招商是很困难的事，就因为我们的选址有问题才导致招商有问题，我们的商业概念有问题，本来可以做很好的购物中心，结果偏偏去做一个什么市内的人造步行街，这个概念就有问题，这两样有问题导致招商困难。我和租户接触很多，现在面临着租户选址困难的问题，而不是招商困难的问题，这些租户想在这些城市找到好的铺位，根本没有适合生存的环境，找不到满意的环境，是优质租户选址困难的问题，而不是招商困难的问题，原因就是选址不当和缺乏现代商业概念、模式。

　　在二线城市像是苏州，苏州是一个地级市，为什么是二级城市呢？因为苏州的经济发展很靠前，苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、青岛、重庆等为二线城市的代表，城市的经济实力和地理位置决定了它成为区域中心城市的地位，比如说成都，就是很典型的西南地区的城市中心，在这些城市经济会逐渐进入快速发展通道，消费意识和观念是比较强的。大家知道成都和重庆的消费意识是非常强的，杭州这样的城市也是消费意识非常强的城市，预计商业地产的总量会有较大的提升空间，这些城市的商业多中心的格局正在形成，人均面积大概是1平方米，事实来讲按照常住人口是多于这个数的，我没有按照这个数来计算，因为不能真正的反映一个城市的经济面貌。

　　现代化的购物中心在这些二线城市逐渐的涌现出来，产品的种类相对单一一些。我们总结了欧美购物中心发展的经验，我们概括了十一种类型的购物中心，包括城市中心、超级地区中心、地区中心像购物公园、能量中心、娱乐中心，目前购物中心的产品种类在这些城市还是比较单一的，产品种类还有大的发展空间，完全可以发展一些社区邻里中心，还有地区中心等。原来的城市商业中心区域存在旧的商业改造市场进入的机会，同时有新的城市商业中心兴起进入的机会。像是成都的南部新区，重庆的北部新区，还有合肥的湖滨新区，郑州的郑东新区，还有南昌、长沙等都有这样的一些城市中心在逐渐的兴起，行政中心都已经迁了过去。

　　在我们国家还有一个特殊的情况，二线以下三线以上城市，或者就是二三线城市吧，这一类的城市处于二线以下水平，但是又是三线以上水平，像是南京、大连、长沙、西安、太原、郑州、昆明、长春、哈尔滨、合肥、南昌、贵阳等，虽然有一些是省会城市，但是还达不到二线城市的水平，他们在力求打破现有的商业中心，通过新区建设，实现商业中心分流转移。这些城市都在开始开发购物中心，总量上有一定的发展空间，目前他们的产品主要以百货、商业街、大卖场、批发市场为主。

　　三线城市，就是大家都知道的，像是以地区为代表的典型的三线城市，像是惠州、常州、徐州、临沂、湘潭、蚌埠等，单一的商业中心格局比较多，目前还是单一的传统的商业中心的格局，人均商业面积偏低，这些城市也在开发购物中心，总量上的空间还是是相对比较大一些，但是这些城市毕竟规模小，也不能太超大体量发展。以商业街、百货和商场为主，过去是传统的百货大楼，以百货商场为主，一