北京写字楼空置率上升下半年供应量“井喷”

北京写字楼市场下半年井喷

　　上半年供应量同比上涨176%——

　　2008年的写字楼市场曾经令许多2008年的写字楼市场曾经令许多人看好：基于奥运会将带来市场繁荣的良好预期，众多优质写字楼都计划今年完工并进入市场，共同参与这场房地产市场的盛宴。但进入2008年后，由于国家政策、资金、施工等方面的因素，部分项目并没能如期于上半年进入市场，只能将交付日期推后到第四季度。有业内人士认为，届时北京写字楼市场很可能出现供应量的“井喷”。


金融街

　　●上半年供应量同比上涨176%部分项目推迟入市

　　根据世邦魏理仕最新公布的报告显示，预计今年将有158万平方米的写字楼进入租赁市场，并且其中很多都是代表当前市场最优质的项目，例如国贸三期、国际金融中心、银泰中心以及首个获得美国绿色建筑LEED认证的世纪财富中心项目等。但从上半年进入市场的数量来看，上半年有九个大体量写字楼项目进入租赁市场，提供了共计59万平方米的建筑面积，尽管这一数字比去年同期增加176%，但仍低于预期。

　　分析人士指出，造成供应量低于预期的原因主要有两个。首先是资金、施工及奥运会召开等因素致使部分项目没能如期在上半年进入市场；其次，由于上半年大宗写字楼的交易活跃，部分写字楼被整购作为企业自用，因此新增项目总量比预计有所降低。

　　而从新项目的分布来看，CBD、金融街与东二环无疑已成为上半年写字楼供应的热点区域。超过半数的新项目主要集中在CBD与金融街附近。另外东二环地区由于从去年开始陆续有中汇广场、第五广场的交付使用，未来项目如凯恒中心、东华广场、来福士广场等正在兴建项目的完工将会加强其作为另一重要商务区的职能。由于新入市的项目比以往老项目更重视物业的品质及先进技术的应用，而且在项目完工之前，开发商或持有者已与专业的中介代理公司合作对项目进行推广与预租，因此上半年市场竞争激烈。

　　●市场需求稳定增长

　　郊区化办公带动望京等新兴区域

　　尽管上半年市场供应量同比有了较大上升，但需求量的稳定增长使得供需比并未出现失衡。根据统计，上半年市场共计吸纳写楼面积35.3万平方米，同比去年增长了8%，这表明北京优质字楼市场继续延续了自2007年年初开始的供需两旺的局面。

　　表现尤为突出的是2008年的前五个月，市场需求表现强劲增长，国有及外资银行总部、保险公司、国外的大型投资银行，如中金公司、东亚银行、花旗银行、新加坡星展银行、交通银行等纷纷以购置或租赁方式扩展办公空间，主要的需求集中在金融街与CBD及周边地区。同时，依据北京在研发与科技方面的优势，很多知名IT、电信及高科技公司大规模扩张十分迅速。一方面表现于早先进入北京的很多客户继续在合同到期后对原有的物业继续续约，另一方面表现为新进入北京的企业在近一年内不断扩张办公面积。

　　另一方面，部分大型外资企业在高租金的压力下，已将企业总部从城市中心的CBD地区搬迁至城市周边的科技园内办公，在改善办公环境的同时降低了企业的办公成本。在上半年，诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入南部的亦庄地区，同时敦豪从燕莎地区也迁入亦庄，而摩托罗拉则从CBD核心区迁入了望京科技区中现代的新摩托罗拉大厦。

　　世邦魏理仕研究部董事覃晓梅认为，由于北京周边科技园中的市政配套日益成熟，很多知名的大型跨国公司已不再将城市商务中心区的写字楼作为企业总部的首选，特别是高科技、制造业与物流业由于业务与人员的不断扩张，控制物业成本已变得十分关键。据悉，戴姆勒奔驰公司与微软公司也有意在望京地区大面积租赁新的办公楼，望京地区写字楼市场正作为最有潜力的新兴地区迅速崛起。

　　●空置率上升供应量“井喷”下半年走势受关注

　　随着上半年新增项目的急速增加，市场的空置率也从去年同期的16.2%上升至目前的18%。而新项目集中推出的区域也是空置率上升最快的区域，例如从去年下半年到今年上半年新增供应最集中的CBD与东二环地区空置率分别上升至28%与35%，然而由于潜在需求旺盛，开发商实力雄厚，目前还没有采用降低租金策略。但这种情况在下半年无疑将受到挑战。

　　由于今年下半年的新增供应量仍然将达到99万平方米，很多是A级或A+级写字楼，一直被市场所期待。例如国贸三期项目、恒基地产开发的国际金融中心及人保投资的PICC大厦都预计于年底前进入市场，这些项目不但体量大而且品质高。从部分预租情况分析，其租金也高于市场平均租金水平。

　　而另一方面，随着奥运会的召开，北京第三季度很多商业活动将被体育赛事所替代，因此部分项目已将竣工交付日期推至第四季度，当然也将会有部分项目由于资金等各方面原因可能推后到2009年进入市场，但总体放量还将有大幅增加。不少业内人士担心，在如此“井喷”的态势下，供需的短暂平衡会被打破，下半年写字楼市场将面临一轮新的考验。