江浙游资转战上海商铺 地产商"穷极"放弃惜售

      在住宅投资回报率下降的情况下，上海的商业地产逆市走高，成交价和成交量都迎来一个小高峰，成为地产市场中的亮点。而过去一直对商铺惜售的地产商由于资金回笼困难，也拿出一些铺子投放到市场中。 

      中瑞市场研究中心近日发布的研究报告显示，6月份上海商铺总成交金额达22.45亿元，环比5月增加41.9%。从成交价来看，与去年同期相比，上海商铺6月份成交价上涨了约14%。

      “虽然今年上海商铺市场热度比去年有所降低，也存在一定的观望情绪，不过5月以来上海商铺的投资热度正在走高。”美联物业商铺组副营业经理娄锋表示，除了上海本土投资者，一些江、浙的民间游资也正在上海商铺上寻找合适的投资机会。

      数据显示，预计今年下半年上海将有120万平方米左右可售零售商铺入市，将迎来一个供应的高峰。“郊区商铺供应量非常大，不排除一些开发商打包低于市场价出售。”中原地产商办研究专员徐姗姗表示。

      商住倒挂成热捧原因

      中原地产7月23日发布的报告显示，2008年6月，上海全市19个区县共计成交商业用房1801套，与上月相比大幅增加，增幅高达131.2%；商业物业总成交面积为19.41万平方米，较上月增长33.2%。

      相对于住宅购买者的观望态度，商铺投资者态度非常乐观。

     “上海人口这么多，我相信投资商铺会有回报，不会亏钱的。”来自浙江温岭的投资者江先生表示，他认为只要有这些日常消费，商铺就有真实的需求存在，就不用发愁租金。

      研究资料显示，上海售价在2万元/平方米以上的高档公寓租金年回报率已低至2.7%，甚至比银行一年期存款基准利率还低。“但上海商铺的平均回报率约在8%左右。”娄锋表示，上海新兴的城市副中心商铺的租金涨幅非常大，其投资前景好于住宅。

      一位理财投资网的投资者表示，一些浙江的游资正在寻找合适的投资机会。6月10日位于徐汇区的尚海湾豪庭共183套房源成交，均价高达3.3万元/平方米，根据其交易面积估算，该楼盘当天共成交的近200套房源成交总价高达9.2亿元。据悉，投资者为江浙游资。而且有分析认为，6月份上海商铺成交总量的提高与江浙及香港游资入沪不无关系。

      “主要是资金没有合适的投资渠道。也许有一部分浙江资本进入了上海，但我认为这不是主要的原因。”娄锋认为，过去商铺与住宅投资回报倒挂的情况在今年有所转变，这成为上海商铺走热的根本原因。

      商铺租金回报高于住宅

      目前住宅投资的回报主要来源于买进与卖出之间的差价。但住宅市场不可能一直保持非常景气的态势，住宅市场走向成熟后，价格涨幅将逐渐趋缓。价格涨幅趋缓后，住宅的投资回报完全取决于租金回报率。此外，住宅市场将进一步细化，那些游离于细分市场之外的住宅期租金上涨的动力将越来越小。除顶级公寓外，住宅的租金回报远低于商铺，而且随着时间增长，住宅类房产的相对价值可能会有所贬损。

      “这正是上海市中心商铺为何一铺难求，投资回报率远高于同地段住宅的原因。”娄锋认为，上海郊区那些规划良好的中心城区的商铺有巨大的投资潜力。

       徐姗姗告诉记者，中心区域商铺前三年约以每年6%-8%的价格递增，三年后的增长速度可达10%左右，而一些地段特别好的街角铺，价格增长幅度会更高。例如，静安、黄浦、卢湾、徐汇等上海市中心城区是人口最密集的区域，人口流动频率也远大于其他区域，这些区域基本是一铺难求。

      像松江、南汇、宝山、闵行等曾经被认为是郊区的地方，正在引入大量的人口和工业、商业项目。这种人口导向是商铺投资潜力的来源所在。

      地产商惜售局面有变

      一般而言，商铺的售价要高出同区域、地段住宅售价，但上海很多区域却出现了二者倒挂的现象。然而正是这种倒挂的现实表明了商铺存在的巨大商机。

      今年地产市场不景气，沪上一些地产商也因资金困难，将过去不愿出售的商铺拿出来进行销售。“位于徐汇万体馆边电影华苑的商铺一直是不对外出售的，但今年也拿出了一部分铺子在市场上出售。”娄锋表示，其他区域也出现了类似的情况。一些中环线以内楼盘的开发商为了缓解资金压力，将商业裙房拿出来出售以回笼现金。 

     “过去一些铺子根本买不到，今年在市中心终于能看到铺子出售了。”江先生表示。

     “上海市中心的铺子地产商一直是惜售的，今年的情况有所改变，市区一些存量的铺子有放量出来。”娄锋表示，地产商的资金的确比较紧，既然市场都看好商铺市场，那么地产商也希望通过商铺的销售回流一部分款额。

      “市场方面的主要原因是，现在市区商铺的高价格被投资者认可了，也愿意投资到商铺市场。”徐姗姗认为，过去同地段住宅价格短时间内就被炒得过高，投资住宅的收益远大于商铺。同期商铺的价格也一直没有上去，所以地产商不愿出售。

      娄锋表示，在去年上海住宅价格疯涨的情况下，商铺市场竞争力比较小。但是今年住宅价格涨幅较小，而且业内普遍认为不景气的态势可能会持续相当长一段时间，于是投资者将目光转移到商铺市场。娄锋表示市区商铺前三年回报约在5%-6%之间，之后的回报可能会翻倍，正是因为该市场被很多投资者看好，因此投资者也愿意出一个好价钱，商铺价格也有所上升。

      “这是地产商和投资者的双赢。”娄锋认为，地产商获得了现金流，投资者找到了好的项目，这是在住宅市场交易僵持的环境下出现的一个有意思的现象。