仲量联行：投资广州优质商铺有“钱”途

    仲量联行发布研究报告指出，迄今为止，全球信用危机和经济下滑未对广州商业地产市场造成负面影响。广州整体经济健康平稳增长，产业结构逐步优化。广州正吸引着更多的外商直接投资。由于居民收入的增加也带动了对奢侈品牌的需求，国际一线品牌纷纷抢滩广州。在供不应求的趋势下，未来广州优质零售物业极有可能在中国三大城市中享有最高的收益。 

    广东省作为我国经济改革开放的先锋，经济建设取得了令人瞩目的成绩，连续30年广东省经济保持GDP两位数增长，并于2006年实现GDP第一次超过中国香港和新加坡。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅说：“近来，由于税率的调整和劳动法的实施，一些企业关闭了珠三角的工厂。但这些企业多是附加值低的劳动密集型产业。据广东省海关统计，2007年广东省出口额达3692.5亿元，机械和IT产品出口占70％，纺织、鞋、玩具、家具出口仅占18％。所以，目前一些关于广东经济衰退的说法是不正确，不客观的。”

    2008年上半年，在经济保持健康稳步增长的同时，广州市产业结构逐步优化。一季度，全市完成地区生产总值1746.64亿元，比上年同期增长11.1％，第二产业和第三产业持续发展。其中，第三产业占GDP的比重呈上升趋势。据广州市统计局数据显示，2008年第一季度，第三产业增加值1056.91亿元，对全市经济增长的贡献率增加至68.41％。

    另外，居民收入的增加推动了社会消费品零售总额增长。2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推动了消费支出的快速增长。广州市统计局数据显示，一季度广州社会消费品零售总额达745.72亿元，比同期增长16.1％；广州市人均可支配收入7361元，同比增长5.8％。居民收入的增长也带动了对奢侈品牌的需求，国际奢侈品牌纷纷抢滩广州。

    “广东省平均每人每天消费约为31元，而全国平均每人每天消费才18元。很明显，消费在广东的经济增长中扮演着重要的角色。作为广东的省会城市，广州市的零售额大大超过省内的其他城市；从全国来看，也仅次于上海和北京。”李畅表示。

    餐饮业成为商铺市场的大租户

    “对于本季度的商铺市场来说，我们可以很明显的观察到他们都在忙着提升自己的租户组合以符合消费者的需求，最为明显的例子莫过于广百天河店。”仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松说，本季度广百天河店对一楼的化妆品柜台租户进行了全面更新，引入了香奈儿、资生堂、SK-II等国际知名品牌。另外正佳广场引入了劳力士、帝舵等国际知名钟表品牌。作为美容行业的“鼻祖”，赫莲娜也于本季度正式进驻广州友谊商店的环市路总店。作为国际知名的钟表品牌，Rolex已经在天河城附近不到500米范围的商圈开设了4家店铺。“我们可以看出天河城商圈正在得到越来越多国际品牌的认可，未来有可能与环市路一样成为国际一线品牌的聚集地。”

    仲量联行还发现，餐饮业是商铺市场最为活跃的承租户之一。在过去的一年里，餐饮业经历了高速的发展。从去年5月份到目前为止，餐饮和住宿业总销售额的月同比增长速度最低为15％，最高为30％，大部分月份的增长都在20％以上。从今年开始，住宿餐饮业营业额增长明显加快，4月份广州市住宿餐饮业实现零售额40.90亿元，比上年同期增长29.9％。其中，餐饮业营业额为37.98亿元，增长30.9％。高速增长的餐饮业使得他们成为商铺市场最为活跃的承租户之一，特别是快餐连锁品牌。上季度末世界第三大比萨饼公司棒约翰在正佳广场三楼开出了其全球最大规模的分店。继3月份在北京开出第一家店后，百胜餐饮集团旗下的中式快餐品牌“东方既白”也将在7月底正式进入华南地区，届时将在天河城六楼开出第一家店铺。

    广州优质商铺值得投资

    实际上，零售商对优质零售物业的竞争非常激烈。主要原因是广州迅速发展的零售市场需要更多优质零售物业的供应，而目前零售物业市场只提供给零售商有限的选择。2007年末，广州市的人均零售面积在中国的三大城市中是最少的。到2010年，广州的人均零售面积仍将小于北京和上海。李畅表示：“虽然广州的租金水平仍然比北京和上海低，但有限供给与强劲需求的不平衡导致广州优质零售物业租金的高速增长。2007年，广州的租金水平同比增长9.6％，而北京的租金则较上一年有所下降。考虑到未来供给和资本价值，未来广州优质零售物业极有可能在中国三大城市中享有最高的收益。”

    在过去一年半，许多新的奢侈品品牌，譬如：Salvatore Ferragamo、Cavalli和Orrefors相继在广州登场；而已有品牌则通过开辟新的旗舰店或租用更大面积物业的方式积极扩张。另一值得关注的趋势是新的奢侈品品牌往往集中在天河CBD和环市路，从而进一步加剧了对有限零售物业的竞争。这也表明随着广州发展重心的东移，得益于其地理位置和未来的公共交通网络，珠江新城的优质零售物业对零售商具有很大的吸引力。

    由于优质零售物业的短缺，投资者和零售商都将注意力转向天河CBD的珠江新城。大量新建的甲级写字楼的聚集和预定将在2009年中期开通的地铁五号线使得珠江新城被认为是新增优质零售物业的首选之地。不过，李畅也提醒：“尽管如此，投资者仍需对零售物业投资中涉及的其他风险保持谨慎，譬如内部设计、物业的可到达性、定位等等。”

    4月10日，奥园集团宣布与麦格理国际房地产基金的MGPA Co.签订谅解备忘录，将旗下全资附属公司广州奥誉房地产开发有限公司50％股权出售给MGPA Co.，双方未来将通过合资公司共同开发广州番禺商业项目。资金短缺已成为内地房地产企业普遍面临的问题。但随着人们消费能力和社会消费品零售额的继续增长，商用物业仍然受到国际投资者的追捧。林世松表示：“整个广州的商铺市场在2010年之前都没有大规模的供应上市，因此我们预期在2010年之前广州优质商铺的租金仍将进一步走高。”

    甲级写字楼“旺丁不旺财”

    仲量联行指出，第二季度广州甲级写字楼整体情况保持平稳，但2007年巨大的供应量仍然对租金造成影响。整体甲级写字楼租金在第二季度继续下跌，环比下降0.8％，2008年上半年向下微调了1.2％。另一方面，由于第二季度缺乏新甲级写字楼供应，全市空置率稍微缓和，整体空置率从一季度的27.1％降至22.7％。同时，本季度甲级写字楼吸纳量比第一季度增加42％，上升至90,811平方米。其中大部分吸纳量集中在天河CBD和珠江新城，表明了这两个区域仍然最受租户青睐。

    国企及民企热衷购买写字楼自用

    近年广州经济发展平稳增长，特别是广州作为珠三角经济中心的影响，国企及民企发展迅速，对甲级写字楼的需求上升，纷纷从非甲级写字楼搬迁至天河CBD和珠江新城新落成的写字楼群。李畅说：“大部分国企及民企选择购买写字楼作为自用的方式进驻甲级写字楼。本地企业购买甲级写字楼，既可以作为企业长期投资的一种方式，另外又可满足企业扩张需求。其中，以银行业、保险业和日用消费品行业等企业的需求较为强劲。”

    仲量联行预计，2008年下半年，广州甲级写字楼供应温和，预计下半年只有中石化大厦投入市场。预期全年甲级写字楼供应量将达到28万平方米，远低于2007年约50万平方米的供应量。“我们预计2008年的整体空置率将下降，写字楼吸纳量情况良好。但是，部分新落成的写字楼空置率相对较高，竞争预期仍然激烈。”

    科学城产业园租金大幅上涨

    外商直接投资推动了科学城产业园区租金的大幅上涨。本季度广州产业园区的平均租金上涨4.19％，达到49.75元/平方米·月。其中广州科学城产业园区的租金涨幅最大，为9.65％。今年1～5月份广州市开发区实际利用外资3.96亿美元，同比增长11.85％。本季度广州市开发区外商直接投资最大的亮点是乐金显示（广州）有限公司7条生产线的投产，总投资额达11亿美元，为广州市历年以来引进的最大规模外商投资高科技企业。液晶屏制造是一个上下游产业关联非常强的行业，该项目的投产必将进一步带动相关配套企业的入驻。

    另外，开发区的新材料国家高技术产业基地也于近期获得国家发改委批准，这意味着开发区新材料基地的建设将获得来自国家层面的政策和资金的支持，也必将吸引更多的企业入驻开发区。

    李畅说：“强劲的需求直接推动了科学城产业园区租金的大幅上涨，目前园区内各写字楼的出租情况良好，新落成的A、B、C组团受到租户的追捧。随着经济的增长和外商直接投资的增加，我们预期未来产业园区的租金水平仍将继续保持平稳的增长。”

    而在住宅市场方面，仲量联行中国区董事、广州及深圳战略顾问部主管田强认为：“目前，开发商资金紧张的状况仍然未有显著改善。但广东发展商普遍实力较强，且大部分项目盈利前景依然良好，相信通过开拓多元化融资渠道，不难渡过暂时困难。长远来看，市场调整加速优胜劣汰，为有实力的发展商提供了更好的发展机会。”