随着滨海新区的迅猛发展，滨海新区的商业地产也越来越引人注目。但其商业的发展速度与该区域的消费力并不匹配，现阶段的商业体量相对匮乏。
随着滨海新区的迅猛发展，滨海新区的商业地产也越来越引人注目。但其商业的发展速度与该区域的消费力并不匹配，现阶段的商业体量相对匮乏。但近期面市的唐人街等商业甚至遭遇商铺大量闲置的尴尬，这种情况致使滨海商业在受人关注的同时，也遭受了更多人的质疑：滨海商业有病，而且病的不轻。事实究竟如何？造成这种情况的原因何在？对于滨海来说，如何突破这个困局？未来随着日本最大零售企业的进驻，滨海商业又将发生怎样的变局？
滨海商业三足鼎立
据了解，滨海新区的商业地产自2001年10月开始发力。彼时，长500米的解放路金街建成，它除了金元宝商厦和长虹商场等原有的商业建筑外，又新建了滨海商贸大世界、芙蓉商厦、贻成时代金街、弘基大厦、盛和大厦和新百广场6座共12.76万平方米的大型商业设施，就此奠定了其作为滨海新区第一商业中心的地位。
就在解放路商业街建成的第二年，由塘沽区政府投资4000多万元建成全长375米的洋货市场步行街，形成了以新洋市场为龙头，与隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市场联动的格局。洋货商圈的客源分布于塘沽本土、天津市区以及北京、河北等地。从那时起，是解放路商业街和洋货市场共同撑起了滨海新区的商业格局，这已成为业内一个公认的事实。
泰达商业的起步就在短短的两年间，从单一为工业配套的餐饮逐步形成.而随着友谊名都、乐购、中心酒店、万丽酒店、博美园酒吧街以及“财富星座”“鸿泰千百汇”的陆续建成和开业，泰达三大街核心商圈才逐渐形成。这个商圈以是财富星座为中心、辐射第三大街和黄海路范围的商业联合体。从业态看，起步区以服务流动人口的餐饮、娱乐、酒店为主，过渡区则注入了购物商场、超市、农贸城和菜市场等服务区内居民的内容，核心区则增加了大型购物中心、超市、四星级酒店、专业酒吧群落。
其中，泰达市民广场以及泰达时尚广场为两个后起之秀，也以其高端综合渐入人们的视线。泰达市民文化广场不仅融合国际名流会所、五星级影院、风情酒吧街、假日酒店、溜冰场等餐饮娱乐项目，而且还有购物中心以及世界知名品牌名品店，选择来这里投资的商家更看重它未来的商机。泰达时尚广场包括泰达足球场和会展中心以及零售商业设施、体育休闲区、中心湖景区、高档住宅区等。
滨海商业遭遇发展瓶颈
滨海商业发展至今，表面看虽然生机勃勃，实则暗存隐忧，三大商圈都面临着个各自的发展瓶颈。
解放路商圈 档次偏低 定位模糊
据中原地产高级分析师高飞分析，解放路商业街目前大约有30万平方米左右，销售价格为2万多元每平方米，空置率为15%。解放路历史悠久，是塘沽区消费者公认的第一商圈，但其目前的掣肘也相当明显，就是整条商业街偏中档，高端商业缺失，这对于一个传统商圈来说显然是一大不足，直接导致了大量高端人群流向市区。且整个商圈，定位不鲜明，像津汇定位于25岁以下的年轻时尚一族，伊势丹定位于30、40岁左右的中产阶级，而整个解放路的商业群定位笼统，并没有进行明确的客群细分。如果长期不改善，大部分高端客群将逐渐流失。
在海信广场，《楼市》记者采访到了一位来自滨海新区的消费者董女士，“塘沽的卖场中大多都是类似亦谷之类的中端品牌或者就是面对年轻消费者的专卖店，想买件正式一点的衣服还得来市里，这边伊势丹、海信、美美百货等选择性相对大多了。”海信广场的销售人也对记者表示卖场中有相当一部分的客户来自滨海新区。
某业内人士向记者透露，开发区友谊名都亨得利一个月的销售额为4000万，而市区一年销售额不过4000万。滨海新区特别是开发区的消费实力可见一斑！
洋货商圈 同质化严重 管理缺失
高飞介绍说，洋货市场以旅游消费为主，客群大多来自市区、北京、河北三地，本地人是很少去洋货市场消费的。体量为20万平方米左右，租金为6～10元／平米／月，空置率达到20%。，其面临的问题也比较严重，首先也是档次偏低，同质化严重，且市场管理缺失，经营不正规。若长期不规范，极容易被市场清理掉。如果像北京的秀水那样不断进化升级并且加强管理，后市前景还应不错。另外，塘沽不是旅游城市，旅游带动消费显然有些牵强。
一位来自北京的游客对记者表示，“早就听说塘沽有三宝，北塘、洋货、金元宝，今天一来也不过如此，本来是想买点好的水货手表和psp的，结果发现都是假货，这稍微懂点行的人一眼就看得出来。”
开发区商圈 人气不足 城市功能尚不完善
开发区商业以三大街为核心，商业体量为25万平方米左右，时代奥城策划总监张路对《楼市》记者说：“目前开发区各大商业发展并不顺利，经营状况也差强人意，目前，市民广场开业1年多时间，主要定位白领及商业人士，日客流量远远不如塘沽商业圈和三大街商业圈。其原因在于开发区目前还未形成真正的综合体系，城市功能并不完全，其常住人口又少，只有区区几万人，”“办公性临时人口”让众多商家抱有憧憬，但很多白领或者管委会人员是工作在滨海，生活在市内，所以日常消费自然也就会在市区释放。滨海很大程度上还是工作城。公共假期的空城现象较为明显。所以细心的人会发现，开发区的餐饮娱乐业相当火爆，几乎是开一个火一个换手率极低。
来自中石化的刘工程师对记者表示，虽然长期生活在滨海，且月薪将近两万，但却很少在塘沽或开发区消费，原因很简单，“像我们这样的工作，一年有1／3的时间在外出差，平时也很少有时间逛街消费，我家住在南开王顶堤，每次都是周末回家跟老婆出去逛逛，工作间隙倒是经常跟几个不错的同去泡泡吧，下下馆子。”
滨海整体商业困局 根源在规划通路不畅
宇轩房地产研究部总监李金龙认为，滨海整体商业困局根源在规划困局。世界级都市东京，它的城市架构很大程度上由其地下轨道交通系统支撑起来的。对应的，东京成为地上、地下两个城市。地上更多的解决商务办公，地下则成为商业配套的功能聚集区。商业线索也随地下路径展开。反观滨海，城市发展规划散乱，开发区、塘沽老城区、于家堡、响螺湾……看不到这些规划区域之间的关系和联络。规划混乱——>人流不清——>消费力预期模糊——>商业配套效率低下——>商业价值痛贬，这一系列的连锁反应，导致了目前滨海商业的困局。
滨海商业困局根本上依赖于城市生活功能脉络的清晰。此之前，商业地产的成功出路只有两条：要么抢占成熟优势地段；要么占领潜力区位，把赚钱的计划放到明天。——而无论哪一种，需要的都是“独具慧眼”。
滨海商业对症下药 方能走出困局
上文中已将滨海各大商圈的弊病及其形成原因做了分析，那如何才能找出对应的解决之道是众多投身滨海商业的商家所重点关注的问题。
高飞对《楼市》记者表示，塘沽的解放路商圈应对品牌进行重新整合，引进专业的运营管理公司，因为这样的公司有很好的后期运营经验，而且也有着相当丰厚的品牌资源，对于渠道营销，他们是行家里手。洋货商圈，除了提升档次外，最主要的就是要加强管理，对不法商贩进行严惩，彰显商家的信誉度。由于洋货市场紧邻轻轨，所以根据商业地产运营的两大特性，即可达性和可视性，所以在桥下做商业的成活率很低，洋货市场的唐人街除其定位不准确以外，地处桥下是其败绩的一大诱因。开发区商业首先解决的问题不是商业本身，而在于人口结构的整合。完善宜居环境、让滨海真正的“常住人口”切实增加，才是商业发展的基础。
李金龙则表示，在商业运作之前，首先应该对滨海新区的购买力需求进行调查，如滨海新区人群的消费习惯，如日常和假日消费的差别，对于购买地点和环境的考虑，对于滨海本地商业的认知等。
对业态划分的需求也需有所了解，如购买力的需求重点、比例，如餐饮、服装、饰品、电子产品、日用百货等需求比例，确切摸清滨海新区消费的水平和结构。
其次，依据滨海商业需求调研基础，适当调整滨海商业结构、规模、分布等特点，为顾客提供便利快捷的消费通路。加强各不同商圈网点产品类别的互补性，同时集中同类产品与服务，形成一定规模、特色。
再有，滨海商业是一个整体，在营销推广上要有章法，先要留住滨海新区客源，然后吸引失去及外来客源。将滨海商业特色“讲”出来，将滨海商业灵魂“提炼”出来，并上升到一个高度，形成滨海商业一盘棋的战略。
在宣传与推广上可借鉴房地产大盘系列宣传推广模式，多种媒体整合行销，软、硬稿结合，将商业与产品服务共同推向消费者。形象与诉求点鲜明有特色，同时依靠活动配合，共同带动滨海新区商业的人气。
