地产商与商业资源整合能降低投资风险

自2002年开始，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进入北京市场，一些新兴的商业类型刺激了商业地产的快速发展。业内人士预计，随着外资连锁商家的不断涌入，2003年有一些新型商业地产物业出现，例如SH OPPIN G MALL、OUTLET STORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为北京市场的热点。

　　商业模式给地产注入活力

　　商业地产并不能简单地理解为商业＋地产的概念，它不同于一般住宅开发，不是一般的公司能够做的，必须走向专业化运作，只有用专业的手段和模式来进行经营和管理才能最终留住投资者。在欧美发达国家以及我国的沿海地区，社区商业早已成为居民综合消费的载体，大约占社会商业支出总额的60％。北京东方赛睿投资顾问有限公司、中国商铺投资网总经理陈建明说，随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业、家居建材业等行业的商业巨头纷纷进驻北京商业市常从而提升北京商业地产的开发从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间。商业地产的开发是一个城市房地产开发的重要组成部分。开发商借助专业公司的系统营销、专业规划、策划和操作，整合各类商业资源，把先进的商业模式带进来，为北京的商业市场带来活力，将成为未来几年商业地产的重点。

　　北京对新型商业地产的开发略晚于深圳、上海，但进入2003年，已经有很多开发商瞄准了商业物业的开发。日前，华远总裁任志强透露，华远今年将同沃尔玛合作。其后，还将继续同沃尔玛在北京其它区域合作开发二至三个大型超市；太合集团组建了“太合商业房地产公司”，决定在今年开发的新项目中尽可能加大对商业地产的投资力度。建外SOHO准备将上海新天地“移植”到北京，在该项目里开发一条比上海新天地大三倍的特色商业街；进入二期开发的后现代城正在多家新型商业中进行选择，并已规划出一条风格独特的商业休闲街。

　　陈建明分析，地产商与商业经营者资源的有效整合，完全能够降低投资风险；而且，社区商业以特色主题店、购物中心等形式出现时，由于其集购物、休闲、服务、餐饮、娱乐等众多功能于一身，能高质量地满足居民的消费需求，收益也很大。对地产商而言，零售巨头、餐饮娱乐、家居建材商的加盟，是其楼盘的一大卖点，借助商家的品牌效应，能有效提升楼盘的销售。对于商业经营者来说，成熟的大型社区可以保证高素质的人流量和消费力，从而大大降低了投资风险，实现资源互补，从而达到双赢。

　　北京小户型商业地产势头正猛

　　随着住宅市场的竞争日趋白热化，越来越多的开发商开始把眼光投向小户型的商业地产。同时，地产商为了提升其住宅项目的价值，通过商用物业等社区综合功能配套促使一个区域或社区的住宅增值。2003年对北京楼市来说是“商业地产年”，也是商业地产的分水岭。纵观今年北京小户型市场，GOGO，炫特区，富力城等销售势头正猛的楼盘，都是采用楼下商业地产，楼上小户型电梯公寓的开发模式。富力城有关人士透露，他们准备开发2.5万至3万平方米的商业物业用以引进大型综合类超市。有专家分析认为，这种模式将成为今年成都市区房地产开发的主要模式，也是北京2003年成都房产与往年房产开发区别的重要特征，随着北京旧城改造进程的加快，城区将置换出大量的地块，由于大部分地块分布零散，再加之地价较高，不适宜大规模纯居住社区的开发。但这些地块大多区位优越、交通便利，又为商业地产和追求时尚、舒适的小户型公寓的开发提供了得天独厚的优势。业内人土指出，这种商业地产加小户型的开发模式可能是解决市区地块零散和地价较高之间矛盾的最佳办法。市区内的地块由于规划拆迁等方面因素，多半地块不规整，并且分布零散，地块规模较小，大多位于城市中心和商业氛围浓郁的区域，商业地产项目需求量巨大，如果采用一定量的商业地产和小户型电梯公寓的组合开发模式的话，既满足了区域内商业需求，又为一部分追求都市生活的年轻白领和投资者提供了广阔空间。

　　搭建房地产与零售业平台

　　一些专家提醒房地产商注意：商业地产的操作难度明显高于普通住宅地产，其从立项到经营牵涉的因素很多，在此过程中，尤其要重视市场定位及营销策划，否则，将重韬十年前盲目发展房地产的覆辙。商业与房地产开发是截然不同的两个领域对于开发商而言，并不具备做商业的人力与经验。为了将商业“巨鳄”和房地“巨头”撮合在一起，记者日前从(中国)商业发展中心和北京市商业联合会获悉，“2004商用房产展示交易会”将于2004年7月8日在北京国际展览中心联合举办。

　　商用房产展示交易会在京城首次亮相，必定会带动社区商业和住宅的旺销。中国商业发展中心黄女士介绍，这次商用房产展示交易会将立足京津商圈，辐射全国。为房地产企业与餐饮、饭店、零售企业搭建互动平台。在商博会中推广商用房地产展示交易会目的在于通过直接面对多层面用户对参展企业包括各类购物中心、连锁店、社区商铺、和商业街、商业楼宇、商务楼、写字楼等的展示等活动能在国内乃至国际提高企业知名度和公众关注度，以此提升房产资源的整体价值，带动社区商业和住宅的旺销。也是为了帮助房地产企业与商业零售、餐饮企业以及各界商用房供需单位在这个平台交流对接。对地产经销企业（地产开发企业）来说规避了盲目兴建、盲目招商，对零售和餐饮企业来讲可以多方面选择合适的位置，确定经营规模、更直接、便捷地与到会的各方有实力的参展机构和业内人士及广大的观众广泛交流、洽谈、交易有关购物中心、百货店、连锁店、便利店、餐馆、酒吧、咖啡厅、茶室的招租；新建和大型商住项目的底商、新建小区配套商业和餐饮项目的招商和招租，实现商业扩张。

　　业内人士分析，开发商大多不了解新型商业的经营模式以及多种商业形态间的差别，对消费需求和商业经济也缺乏专业研究，不易选择和把握入驻商家。因此，开发企业涉足商业地产风险与机遇同在。发展商对商业地产的投入量与市场需求关系紧密，在选择合作对象的同时，开发企业应该了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，避免信息不对位造成损失。（消息来源：证券日报 记者王维波）