五大代理行会诊:南京商业地产需"不走寻常路

      戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯，由南京玄武区招商局牵线，世界著名的五大地产代理行首次齐聚一堂，在紫金山东郊国宾馆，把脉南京商业地产发展，与十多位玄武区商业地产开发商开起了“闭门会议”，珠江壹号、凯润金城、德基二期、长发都市、君临紫金等知名房企老总与世界五大行专家直接对话。[现场直播]共话南京甲级写字楼市场发展新趋势

      五大行首次聚会玄武区商业地产论坛

      定位尴尬 南京商业地产该如何在长三角突围？

      GDP在长三角仅排第六，在江苏落后兄弟城市苏州、无锡，南京遭遇了诸多尴尬！戴德梁行华东区总经理陆逢兆认为，上海是国际金融中心，杭州主要是民营企业、私营企业和现代服务业金融业的发展。宁波作为一个港口以物流为主的发展城市，无锡、苏州靠近上海得到上海的优势，是工业生产制造业的生产基地。而南京做为省会城市，是教育人才的基地，经济发力点可以做一些总部经济高科技产业。

      随着动车及高铁的陆续开通，南京与上海的距离在不断缩短，戴德梁行也即将正式进入南京，并将南京做为周边的一个发力点。南京与上海的地位不同，包括安徽、苏北等周边城市的消费力逐渐被南京所吸引过去，因此南京应该改变消费定位，以适应周边地区的消费，实行与上海等城市的差异化定位！

      上海有非常多的跨国企业，浙江有非常多的民营企业，南京的定位在哪里？是和上海竞争，还是和浙江竞争，还是都不竞争呢？仲量联行中国区市场总监陈立民也认为，南京在长三角的GDP是相对在后的，作为省会城市，尤其是长三角的西端是向中部扩散的端口，南京可以走不同的路。上海要做金融中心和航运中心，南京未必和上海竞争这两个行业。浙江作为民营竞争聚集的中心，我们也不可以把他们拉过来，我们就走南京的路。南京作为辐射中国中部的重要关口，南京应该走的就是向内陆发展的重要桥头堡。办公楼发展的过程中应该从这些带动内需的企业，作为我们的目标来建设甲级办公楼，未必要象上海一样搞金融大厦，但是我盖的楼要符合能拉动内需的企业，作为在江苏以及中国中部的总部所在，这反而是南京应该走的路。

      五大行已陆续进驻南京 共同做大地产代理蛋糕

      高力国际在南京已代理珠江一号、金轮国际大厦、长江路九号等近十个商业地产项目，及钟山美庐、绿城玫瑰园等南京顶级别墅区。第一太平戴维斯在南京已拥有十年之久的物业管理团队，本地员工已经超过600人。戴德梁行也代理了诸多南京的高端住宅商业项目，并将于近期在南京正式设立分公司，打造为戴德梁行在安徽及苏北地区的区域中心...。世界级代理行业大鳄陆续进驻，是否会引发市场恶性竞争，仲量联行中国区市场总监陈立民表示，和谐共处，合力把地产代理这个蛋糕慢慢做大才是我们的最终目的！

      玄武区招商局副局长吴开芬在接受本站记者采访时表示，在玄武区招商过程中发现南京这个商业地产市场发展不是很均衡，发展的结构和水平和上海大都市相去甚远。商业地产发展水平和五大行占有率是非常相关，五大行在全球都有专业的机构，所以商业地产水平提高首先要把五大行引进到南京，借助他们促进我们玄武商业地产的发展。年初招商局就开始策划这个活动，这次把五大行全部请到南京玄武区，是提升商业地产的一个重要举措。

      把脉写字楼经济：“只租不售”是最好选择

      上海的写字楼是20%销售、80%出租，如恒隆，新鸿基等香港地产商的商业项目向来是只租不售，并长期给开发商带来稳定可观的回报！而南京等二线城市却恰恰相反，许多商业地产项目都是全部出售，开发商甚至连一套也不留！仲量联行中国区市场总监陈立民表示，这也决定了上海甲级办公楼的含金量比较高，因为散卖的房子管理会出现长期的困难，小业主在互相竞争价格，而且跨国公司不愿意和小业主谈，因为进来以后扩充有困难。这三个原因决定了写字楼不应该散卖，一旦散卖这个办公楼的价值就会立即下降。而戴德梁行的调查报告也显示，写字楼出售所带来的产权分散，导致写字楼后期管理质量得不到保障，这是阻碍外资入驻的重要原因。

      据戴德梁行统计，未来两年内南京将有近100万平米的高品质甲级写字楼竣工入市，且多数集中在鼓楼和新街口核心CBD，写字楼市场机遇与风险并存。

      而由于资金问题，目前南京只有珠江壹号、凯润金城等极少数几家开发商明确表示会自己持有，只租不售！陈立民表示，随着外资进入大陆的逐渐放开，仲量联行可以将香港资金以及中东欧美资本引进中国与开发商长期合作，相信很快就会出现这样的成功案例子，这样大家的现金流就不会那么紧张，写字楼只租不售也会给开发商带来更稳定的收益！