金华时代广场欲领舞金华商业

福华百货有限公司总经理单华访谈

巨大的广告牌不知何时已经遮挡不住金华时代广场巍然屹立的楼群，购买了该楼盘的业主早已迫不及待地畅想“碧水为邻、繁华共享”的生活，以该楼盘为主体的照片频频被媒体用作金华城市新景观。
刚刚获得“２００４年中国（浙江）十大价值投资型商业地产”称号的金华广厦时代广场，挟ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ全新理念，牵手本土商业精英，强势冲击金华商业龙头的宝座。
完美舞者
记者：商业地产在金华并不少见。此前，有运作成功的，也有差强人意的。可以说，商业地产尽管蛋糕诱人，但并不适合每一个房地产企业。而在ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ栽跟斗的不乏国内知名的房地产企业，因此，房地产业内人士称ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ———钢丝绳上的舞蹈。金华时代是否有足够的技巧在这根钢丝上舞蹈？
单华：我认为，一个商业地产是否能够运作成功。关键有两条，一是对该地产房地产商是一售了之还是售后统一运作经营。如果要做一个负责任的企业，要做活商业地产，这个企业是否有足够的资金实力。二是执行商业运作的团队是否适应金华的商业文化。

金华时代广场已经具备了以上两个条件。一是金华时代广场对出售的产权式商铺实行统一回租、统一经营、统一管理。广厦作为浙江省百强民营企业之首，总资产达到１５０亿元，时代广场有足够资金后盾。同时，广厦在全国各地运作了不少商业楼盘，几乎都成为当地的经典之作。广厦推出金华时代不仅仅为了赚钱，更重要的是要开启金华乃至浙中地区商业地产的新时代，缔造金华商业地产的新时代。第二，广厦聘请的管理团队云集了众多现代管理、广告策划等专业实战人才，专门从事大型百货企业规划、设计、招商、管理、行销、调研。因此，如果说，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ是钢丝绳上的舞蹈，那么金华时代将是一个完美的舞者。
记者：在ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ上折戟沉沙的地产商大多一开始就把它作为一个概念来为销售造势。广厦打出的是否也是一张概念牌？
单华：ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”它的主要特点是，一大：占地面积大，建筑面积大，停车面积大；二多：行业多，店铺多，功能多；三高：购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。
金华时代广场投资２０多亿元，由住宅和商业两部分组成。其中时代广场ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ建筑面积１５万平方米，由福华百货、溪下风情街、汇金国际商务中心、世贸大饭店共同构成一个超大商业区。其中福华百货面积３万平方米，已经有众多品牌要求加盟。１．５万平方米的大型超市将由江苏时代超市入驻，金华时代已经逐渐变成现实。
与投资者共赢
记者：我们注意到，金华时代回租期限长达１５年，而目前金华商业地产实行回租方式的期限基本在３～６年，为什么要采用１５年的较长回租期？
单华：回租资金的直接来源是商业街区的经营利润。而一个商场从兴建到产出利润一般需要３～６年。广厦给金华时代的时间是６年。前３年，广厦已经为福华百货埋单，直接从销售额中一次性支付给投资者回租的３年租金。这３年福华百货是没有负担，轻装上阵。
１５年的回租期间投资者可以获得１０７．５％的返租收益，而且从第１１年开始可以获得５０％当年经营税后利润的再次分配。广厦希望与投资者实现共赢的局面。
记者：回租期间，如果出现银行利率变动，广厦将如何保证投资者利益？回租期满后，是否继续回租？
单华：１５年的时间确实会有许多变数，比如银行利率的调整等，但是我们认为，正是由于市场存在诸多变数才要投资商铺等不动产，以确保资产的价值。无论市场如何变化，商铺的产权是属于投资者的。如果，我们出现经营不善的局面，届时我们将按照投资者购买时的原价收回，确保投资者的利益。当然，也会出现经营较好，投资者获得稳定收益和商铺增值的大家期待的结局。１５年后商铺的管理，将由投资者组成的业主委员会投票决定由投资者自己经营还是继续委托经营。
点燃金华商业的战火
记者：金华时代广场的开业是否意味着金华商战会更趋激烈？
单华：１０年前，金华的商业环境、消费品位和杭州的差距也就是１年，而现在至少落后５年，导致这种局面的原因之一就是缺少竞争。金华商业要实现提升，必须经历浴火重生的过程。金华时代的横空出世将重新燃起战火。
广厦给金华时代的目标就是坐上金华商业的老大，老大的位置别人不会拱手相让，要争取必然要竞争。
记者：金华时代的“王者目标”实现的理由是什么？
单华：凭借的是时代广场的超大规模，依托的是广厦的超强实力。福华百货的装修至少要与当前杭州的先进水平相当。同时，金华时代的购物环境和独特的位置将吸引足够的人流。为确保客流量，广厦不惜多投入７０００万元兴建一个大型地下超市。
福华百货将走时尚百货的线路。这是目前金华商业的一个空白。品牌消费的潜力是相当巨大的。金华经济突飞猛进，人均ＧＤＰ已经突破２０００美元，每年都会催生出足够的时尚消费群体。同时，金华的城市定位是浙中西中心城市，随着周边县市经济的快速发展，福华百货的目标群体将扩大到周边。目前，福华要做的是培育这个消费群体、拓展这个市场。
记者：金华时代的出现是否意味着江北甚至整个市区开始出现一个真正意义上的商圈？
单华：新人民广场建成后，江北传统意义上的商圈———西市街商圈将向西移动。广场周围现有和即将投入使用的商业场所就有时代广场、金茂大厦、中华广场、一百等，这些点的强势崛起将构成一个市级的商业圈层。