现在，飞速发展的深圳商业进入青春期，可是却不幸地陷入一个瓶颈期。但，试论深圳10年得失：深圳10年实现城市价值，形成了多个区域商业中心。
一句话十年
●商业地产始终与城市价值互动。
———高海燕
●国内的商业管理团队被迫在走“小而全”的道路，从招商到管理，甚至it，都要自己搞定。
———朱力为
●在购物中心成熟管理的经验比较少的情况下，要自己摸索积累一些东西。
———毛伟东
●做商业地产的心态要非常好不能浮躁，应该有长远发展和持续经营的理念。
———汪浩波
●回头看深圳，我们可能缺乏品牌商业街，或者是缺乏真正的商业氛围。
———穆建玮
●不仅要关注大型商业中心，还要关注区域商业中心和社区商业中心。
———张红卫
●10年以前可能是深圳做住宅的起点，未来的10年将会是商业地产高增长的10年。
———李程
●在以后的商业地产，细分、创新和服务方面的努力是缺一不可的。
———温浩铭
●未来的购物中心应该更具区域化特点。
———奚克栋
现在，飞速发展的深圳商业进入青春期，可是却不幸地陷入一个瓶颈期。因此，我们在这里，坐下来，一起交流，一起思考，将这些商业人的思考摆出来，直面不那么美好的困局和现实。
现实是为了引发思考，思考是为了寻找出路，一切，都只为让商业的明天能更美好。
10年得失：深圳10年实现城市价值，形成了多个区域商业中心
高海燕 10年发展令商业地产繁荣
商业地产的10年发展是我们深圳10年实现城市价值的发展，有城市的经济发展和城市建设提供的强有力的支持，才造成了今天商业地产的繁荣。
谈到不足，深圳商业地产的不足主要是街道和场所的不足，导致城市商业场所的互动不够；还有一方面，我们商业的魅力表现不够，商业的专业团队也表现不够。
朱力为 经验通过弯路和教训获得
目前深圳商场从总体来讲，给消费者提供的界面，差距和国际上还是不太大。包括从场面的友好，对客户的保洁、保安、现场的服务，这些方面深圳是走在全国的前列的，现在在全国的同行内也是有一定的影响的，有外地的同行不断到深圳参观学习。
不过，做大型项目不是那么容易的事情，做过之后才知道太多没做好。例如经过两三年准备之后，才知道要找国外专业的商业设计公司。另外，从管理角度讲，深圳的商业营运的成本是相对偏高的，这也是存在不足的一个方面。
毛伟东 一定要选对开发时机
招商花园城中心的近10年成长就是商业10年来发展的一个缩影。花园城中心当时分了两期，一期是在1998、1999年那时期做的，引进了沃尔玛，但是第二期也就是现在的花园城中心，是2004年开始动工建设的。以这个项目近10年的开发经验来看，一个重要的经验就是开发时机的选择，一定要选对时机开发。
张红卫 商业地产发展经历三阶段
这10年里，商业地产的发展经历可以分为三段：
第一个阶段是2000年以前的“商铺地产”，原始想法是觉得商铺可以比住宅卖得贵一点，所以划成小块一块一块地卖掉；从2001年到2006年是“商业加地产”的阶段，因为之前全部把商铺简单地卖掉产生了很多问题，于是开发商想怎样把商家引进来，出现了返租、先招商后销售等做法；第三阶段则是2006年以后，购物中心时代到来，深圳从中信城市广场开始走这个路线，产权不分割，统一地、长期地经营。
汪浩波 地段和开发时机都要选好
我们的经验是地段和开发时机都选择得很好，这样开发才能比较成功。其次是定位很好，如cocopark针对时尚高端的白领阶层，这定位现在看来是很好的。再有就是学会了要有好心态，商业应该有长远发展和持续经营的理念。
温浩铭 形成了多个区域中心
谈商业地产发展历程的得失，我觉得重要的一点就是经过这10年，深圳的各个区域中心已有明显的成型，特别是像现在的中心区，到车公庙、到后海，再到宝安中心区……写字楼集中产生集聚效应，提高了企业的运作效率，这是一大“得”；我们作为写字楼开发商，和我们自己的买家、租户一起获得了成长，这又是一大“得”；第三“得”，则是深圳整个写字楼的结构、配套、各方面的管理都比10年前有了很大的提升。
穆建玮 缺乏的是底蕴和联合
回头看10年，我觉得深圳有强大的商业品牌资源创新能力，有大量的商业地产的开发运营经验和技术。但是我们缺乏品牌商业街，或者是缺乏真正的商业氛围。另一点，深圳的商业地产还缺乏一种联合精神。我们有很多专业机构，有很多的技术服务机构，但是协作不够。深圳要形成好的商业地产运作方式，我们的开发商、投资商、运营商应该联合起来，不仅为深圳，还为周边的二三线城市做整体的商业规划。特别是在资本输出上，深圳有独天得厚的优势，更应大胆创新。
未来趋势：市场竞争必然白热化，差异化是未来出路
朱力为 南山未来商业有支撑
就南山来讲，南山商业总体的上升势头还是很猛的。比如南山商业中心区，未来还有几栋写字楼会入伙，还有一个超高层的写字楼要建，加上周边还会有新的居住社区，应该能对南山的商业项目提供足够的购买力。这一点上我们还是有信心的。特别是即将开通的二号线地铁也给南山商业消费的人流有一个支撑。
温浩铭 写字楼租金不会大涨
深圳10年来对写字楼的开发量还是比较大的。过去几年，中心区的写字楼售价每平方米从七八千块涨到了3万多，租金的水平却远远落后于售价的涨幅。这两年售价逐渐稳定之后，这个租金慢慢从原来比较低的水平涨到了今天的200-240元/平方米的水平。以我的判断，以后写字楼的租金会很高，但是近几年的存量和供应量都大，所以租金水平将比较稳定，不会有很大的变化。
李程 需要有鲜活的社区商业
我觉得现在有个误区，就是大家都认为从原来传统的街道到有购物中心是一种升级，但我个人并不这么看，我觉得未来更应该思考怎么样让深圳避免非常粗糙型的商业，怎么样让街道商业鲜活起来。这些要靠政府对产业、城市群的规划。具体来说，我们既需要像海岸城这样大型的shoppingmall，更需要具备鲜活生命力的社区商业。
现在我们做的写字楼设计要更多考虑人性化需求，让人和建筑之间的冷漠感小一点。我觉得同行有一些做得很好，他们把一些艺术带入商业，而不是仅仅做过去非常初级的手段，比如打折、送赠券。
穆建玮 商业地产证券化将成趋势
未来来讲，我觉得在深圳的商业地产发展，甚至包括住宅的发展上，不会向单一产品、单一业态发展。住宅的租赁化，资产的证券化，商业地产的货币化和证券化会成为趋势。也就是说成熟的商业、物业、写字楼，会进一步在资本市场上发挥作用。
汪浩波 未来商业要做到细分市场
商业地产发展到现在不仅仅是购物中心、酒店等概念，是有很多的细分市场的，包括写字楼、商业。
目前，由于商业的过快发展导致了竞争的加大，我个人认为，在未来，市场要讲究“多赢”。竞争回避不了，但是市场要靠细分市场来疏导，在业态上进行差异化经营，不断持续投入，通过商业定位升级、品牌升级来解决问题，而不是恶性竞争。
奚克栋 未来购物中心应区域化
我觉得未来的购物中心应该慢慢具有区域化的特点。如果在品牌、业态没有选择的情况下，就需要在人性化服务方面做得更细。同时，在营销模式上也要差异化，是不是能给我们的客户更多品牌之外的、具有附加值的东西？而且是我们可以做别人做不了的东西？
