东南亚及印度地区的购物中心产业持续乐观态势

来源：京报网-北京现代商报　　　

　　在东南亚和印度，2004年初各主要城市零售物业市场状况基本保持稳定，部分地区出现显著增长。在此期间，新加坡、菲律宾首都马尼拉等城市优质零售物业租金微幅上扬，泰国的曼谷保持平稳，印度尼西亚的雅加达则略有下调。在最近几个月，亚洲的许多新兴零售业中心如印度新德里、越南胡志明市，由于传统的农贸市场和露天市场的持续低迷，现代业态的零售业（主要是指ＭＡＬＬ大型购物中心和大型超市/大卖场）发展迅猛。这种改变反映了过去10年在这些城市出现的新兴较富裕购物群体，对闲暇时间品质追求的期望正日益提升。在印度的主要城市，消费者品位已经发展为追求全方位的购物体验，这促进了集购物与办公为一体的综合项目的发展，并已开始导致城市风貌的构成发生变化。

　　第一季度，新加坡优质零售物业租赁市场全面复苏。在此期间，零售商为扩张或试行新的零售商业概念而积极寻找新店面。在零售物业新增供应有限的情况下，平均租金水平略受上涨阻力，在季内仅出现小幅上调。由于缺乏新增竣工项目，一些现有大型购物中心翻新计划的推出成为了促使新加坡零售物业市场保持活力的主要原因。新加坡的多数大型购物中心或是正在进行装修、或是已经确定了外部改装计划，这已成为吸引零售商入驻的主要原因，且原有的零售商在重新定位时也会考虑这一因素。

　　在泰国首都曼谷，泰国经济的持续高速增长是继续保持“感觉良好”的主要因素，且促进了消费者消费支出增加。最近几个月，泰国南方的暴乱对暴乱城市造成负面影响，但对曼谷消费者支出的影响不大。尽管年初消费经济总体活跃，许多知名国际品牌零售商持续扩展，且两个大型新零售项目在市中心区域开业，第一季度曼谷零售物业租金保持平稳。

　　菲律宾首都马尼拉，尽管第一季度METRO MANILA零售物业市场总体仍保持平静态势，主要大型购物中心（主要为ＳＭ集团、ＲＯＢＩＮＳＯＮ集团、ＡＹＡＬＡ集团和ＥＶＥＲ集团旗下的各大连锁摩尔）现有的高入驻率促使业主小幅提高租金。受市场整体状况利好条件的刺激，本季度奎松城、Bonifacio Global City两个在建ＭＡＬＬ购物中心在建筑完工前入驻率就已达62％。（马尼拉市中心ＯＲＴＩＧＡＳ商圈集中着３３万平方米的ＳＭ　ＭＥＧＡＭＡＬＬ、２０多万平方米的香格里拉购物广场、２０多万平方米的ＲＯＢＩＮＳＯＮ摩尔、ＳＴＡＲ　ＭＡＬＬ、ＥＶＥＲ　ＭＡＬＬ等５个大型超级摩尔，总商业面积超过１００万平方米，且家家生意兴隆，商铺租金不断上涨）

　　印度尼西亚首都雅加达，随着7月份总统大选的到 来，零售物业市场出现些许不确定性，许多零售商因此推迟扩张计划，直到市场情况趋向明朗。再加上有关限制车流进入城市繁华购物区交通管制的实施，对零售业销售额造成不利影响，同时给位于这些区域或边缘的购物中心租金带来下调压力。另外，随着5个主要位于雅加达市二级商业区域的新建购物中心的竣工，一季度该市零售物业市场供应有所缓和。

　　越南首都胡志明市是东南亚一个新兴的零售物业市场，与该区域其他城市现有大规模零售物业市场相比，市场不确定性较少。各种现代零售业态正开始在胡志明市兴起，但独立百货商店和传统集市仍占主导地位。不过，越南的长期消费传统正在发生改变，因为消费者更喜欢光顾超级市场购物而不是传统露天市场。

　　谈到南亚，对财富增长的感觉，也就是我们常说的“感觉良好”因素在拉动印度经济发展的同时也增强了消费者信心。随着印度主要大城市中高收入年轻消费者人数的增加，其中很多人在快速发展的外包服务和IT相关服务领域就职，他们对全方位购物体验的渴望在增长。这总的来说会促进集购物、娱乐为一体的大型综合购物中心的发展，例如在NCR地区。由此，第一次大型综合购物中心浪潮在新德里开始兴起。在第一季度，NCR的两个远郊商业区，Gurgaon和Noida，成为多数大零售商未来扩展计划的主角。在此期间，有组织的零售业业态扩张迅猛，因此，NODIA被看做是GURGAON的强替代区域。由于零售商为争夺市场份额竞争激烈，NCR卫星城零售物业的租赁需求持续稳定上升。


　　

许多人认为东南亚购物中心，东南亚国民所得以及消费的习惯、都市发展的状况，跟国内相象（故可比性和借鉴作用更大），东南亚购物中心发展有二十多年，也经历过高潮低潮，现在东南亚很多购物中心业主很多都是华人大华商（如菲律宾SM集团和EVER集团ROBINSON集团、马来西亚双威集团嘉里集团和金狮百盛集团、印度尼西亚的力宝集团和三林集团、新加坡的凯德集团、泰国的中央集团和正大集团等），据我所知，他们都很有兴趣到中国来经营，这一块购物中心的经营管理人才在国内是非常缺乏的，他们已经有成功且成熟的管理经验和模式（菲律宾SM集团和ROBINSON集团以及马来西亚双威集团已经在内地投资建设管理摩尔，其中SM集团的厦门SM城市广场已经成功开业），而且他们也懂得华语，将来有机会，摩尔研讨会都可以请他们来参加。