世邦魏理仕研究报告-中国零售物业市场强势反弹

来源：京报网-北京现代商报　　　

　　世邦魏理仕是全球首屈一指的物业顾问服务公司，总部设于洛杉矶，于全球雇有约1．7万名雇员。世邦魏理仕通过设于50个国家超过300个主要办事处为房地产业主、投资者及用家提供服务。有关服务包括物业买卖与租赁、物业管理、企业服务、设施管理、按揭融资、投资管理、物业投资、物业估值、研究分析及顾问服务。

　　后非典时期

　　中国零售物业市场强势反弹

　　2003年6月末非典危机结束后近一年的时间里，中国主要城市的零售业市场均出现强势反弹，但反弹程度略不平衡。

　　香港作为亚洲地区受非典疫情感染最严重的城市之一，在疫情结束后，随着内地游客数量的恢复和增长，零售业市场迎来最为明显和强劲的反弹。同期，北京、上海及广州等城市零售物业需求也出现强势增长，且租金持续坚挺。但是，在后3个城市，复苏完全是源自国内需求的带动。尽管北京旅游业尚未恢复至非典前的高峰状况，但是银行业、餐饮业以及娱乐业服务商的需求增长巨大。同时，受近期两位数经济增长的支撑，过去一年中上海及广州两地消费者热情的急剧回归亦使该两市零售业市场出现强势反弹。

　　在非典导致的重创之后，香港经济出现了V形强劲复苏，该复苏以2003年后半年入境游迅速恢复，出口贸易持续增长及海外资金大量流入为特征。受消费者热情回暖的影响，零售商的销售额普遍增长，刺激部分零售商重新进行或扩大其原有的扩张计划。第一季度零售物业租赁市场表现活跃，其中餐饮业和服装业经营者对优质零售物业的需求最为强烈。

　　北京第一季度消费者热情持续保持稳定。然而与香港旅游业在非典之后的显著回弹不同，北京旅游业这个受非典打击最大的行业目前仍未恢复至2002年的水平。但是，由于银行、餐饮和娱乐设施在此期间的急剧扩张，立足本地市场的零售商对零售物业需求大幅上升。这一轮新的需求浪潮主要集中于中关村区域新落成的商用物业，该地区餐饮和娱乐设施较为缺乏。

　　受上海市经济利好条件的刺激，2004年初该市消费者热情仍然较为乐观。2004年第一季度，随着消费者价格指数的小幅上扬，优质零售物业首层和二层平均租金均呈稳定增长。在春节期间，花样繁多的节日促销活动促进了零售商整体销售收入的增加。然而与此同时，促销上花费的精力也使许多商户把扩张或推广计划延迟到今年下半年。本季度上海几乎所有零售业态都取得了良好的销售业绩，其中销售额增长最为显著的是大型购物中心，专卖店和超级市场。

　　2004年初广州政府统计显示消费者消费支出及个人收入均显著增长，消费者热情持续高涨。受该市消费市场持续走强的直接影响，今年年初广州优质零售物业空置率水平略有下降，同时优质首层，二层零售物业的租金呈强劲上升趋势。广州市区主要零售业业态仍很单一。除了广百百货等本地经营的大型综合百货公司以及宏城超市等连锁超市外，专卖店和小型服饰商店大体上仍保持单店经营方式。然而，广州零售业业态正开始发生变化，综合了购物、餐饮、娱乐和其他休闲功能于一体的一站式购物中心这一新型零售业态已经出现。S007