五个月购进十商场物业 港资百货掀内地置业潮

茂业国际昨天再次发布公告称，以现金2.9亿元收购位于秦皇岛市的一幢7层高百货大楼及相关固定装置和设备。这是茂业国际今年5月在香港首发IPO之后的第三次购置物业行动。 
　　此前，他们刚刚以4.8亿元和4225万元收购山西省太原市6层百货公司大楼及四川省南充市赛丽斯商城的南充崇德全部股权及贷款。按照茂业国际董事长黄茂如的说法，该公司将于上述地区及内地其他地区继续贯彻收购现有百货营运商物业的策略，锐意加快扩展步伐。 

　　尽管在“限外”政策环境下，境外基金投资内地房地产的门槛不断提高，但对于部分优质商业物业，取道内地的港资百货收购意向仍然强烈。 


　　港资百货出手频繁 


　　《第一财经日报》从香港联交所获悉，仅今年4～8月，港资百货在内地收购物业的交易就不下十宗。除茂业国际外，新世界百货（00825.HK）连续三次出手，分别以2.9亿元人民币和2.7亿港元先后购下沈阳两处物业，以3.07亿元人民币收购河南郑州市一处物业。百盛集团（03368.HK）也在不断通过收购合作伙伴股权的方式增加物业持有面积，今年5月，该公司先以2.4亿元人民币收购广西南宁及天津百盛各70％及100％股权，之后又用5500万元人民币收购西安立丰9％股权。 

　　与此同时，香港百货业老大利福国际也与一独立第三者洽商出售旗下河北省石家庄市一购物综合大楼部分股份，以换取可能入股国有零售集团石家庄北国人百集团。 

　　“其实，这股港资百货的收购潮2007年底已经开始。”一位不愿透露姓名的零售业老总透露，当时利福国际耗资7.5亿元人民币收购的资产包括大连、天津、青岛及哈尔滨的物业；而刚宣布进入内地百货业的力宝华润则以1.1亿元人民币向广东省拱北中旅集团收购珠海力宝中旅广场余下22.85％股份。 

　　“公司认为有继续收购内地物业的必要。”新世界百货有关部门人士向记者表示。为此，新世界百货已更改上市融资的用途，增加了3.1亿港元用于收购门店所在的租赁物业以及其他商业物业。据悉，此前该公司的预算资金为6亿港元。 


　　拓展双刃剑 


　　“相对于境外成熟的房地产市场来说，内地租赁市场风险较大，租金水平难以控制。”一家在香港上市的百货公司投资负责人向记者表示，内地很多物业起初为引进大型百货公司，采用低租金策略。但等到商业能量释放后，习惯以提租或毁约方式引发租赁纠纷，租金成本难以控制。为避免上述风险，百货企业往往选择自己持有物业。这样的好处是，计提折旧比较容易预测。 

　　“事实上，仔细观察可以发现，港资百货眼下购进的物业集中在二线城市。”道亨证券零售行业分析师江智慧表示，现在二线城市的人均收入比很多一线城市增长快，并且二线城市以本地居民为主，消费倾向更高。此外，二线城市传统百货的竞争能力不强，收购物业后在扩张网点的同时可以快速提高估值。 

　　尽管自去年7月11日“171号文”发布以来，国家出台了一系列“限外”政策。而分析机构统计显示，2003年、2004年期间外资投资已建成的物业项目一般毛收益率在11％左右，净收益率在7％～8％之间，而目前这种投资行为的毛收益率下降到7.3％，净收益率仅6％左右；但江智慧认为，“限外”主要是限制境外资金进来，限制换汇，但在香港上市的百货公司，他们在内地都有业务，有人民币资金收入，使用这些人民币资金进行收购，在政策上不仅不受限制，反而有地缘优势。虽然收益率只有6％，但收入比较稳定，而且未来随着租金增长还会有一定的提升。 

　　不过，江智慧也表示，自有物业投入成本较高，未来现金流出更少，其对百货企业的估值影响不是很明显。总的来说自有物业终究是一把双刃剑，企业要根据自己的实力量力而行。