租金同比上涨17% 成都甲级写字楼需求量仍大

甲级写字楼 
　　需求总量 

　　比去年同期上涨266% 

　　来自仲量联行的报告显示，成都市甲级办公楼2008年上半年净吸纳量较去年同期上涨266%，达17400平方米。其中，二季度成都甲级办公楼总体量37万平方米，环比新增5万平方米，同比新增9.47万平方米。从空置率情况来看，二季度成都甲级写字楼的空置率为32%，环比上升7.4%，同比上升1%。 

　　仲量联行分析称，地震后，租客对办公楼安全性和物业管理品质要求不断提升。近期，仲量联行为某全球十大能源企业之一在香格里拉租用约7000平方米（含预留扩租面积）的办公楼，创下了迄今为止成都甲级办公楼市场上最大的租赁成交纪录。从目前市场成交数据上看，许多原本租用质量较一般的乙级办公楼租户如今倾向于搬迁至高品质新建办公楼；而一些原本已有搬迁计划的租户，进度也明显加快。上半年，仲量联行商业地产部已为国内外企业于成都成功租赁办公楼面积达2万平方米，高品质办公楼需求增加的趋势将不断延续。 

　　而来自高力国际的季度报告也显示，二季度，整个成都甲级写字楼市场非常活跃。租赁市场展现出了厚积薄发的一面，租金方面，活跃的市场需求拉动成都写字楼市场租金整体上扬，平均租金达16.2美元（人民币约113元）/平方米/月，部分硬件条件较为优越的物业租金达到26美元（人民币约180元）/平方米/月。售价方面，预售项目成交价保持在2028.9美元（人民币约14190元）/平方米。高力国际分析认为，地震区域对成都主城区未造成大的影响，经受住此次灾难考验的成都作为西部重要的政治经济金融中心，未来的发展前景依然被看好。 


　　平均租金 

　　比去年同期上涨17% 


　　仲量联行的报告显示，第二季度成都甲级写字楼的平均月租金为102元/平方米，环比上涨2.74％，同比上涨17％。仲量联行通过对全国主要城市的租金对比显示，成都的租金增长2.7％，仅次于北京（2.8％），高于上海（2.4％）。而空置率变化也是最大的，增加了7.4%。 

　　仲量联行报告显示，截止到2008年6月底，甲级办公楼租金为每平方米每月人民币102元，较去年同期上涨17%。其中，香格里拉、中环广场、时代广场、力宝大厦等新建甲级办公楼表现强劲，租金增幅较大。中环广场跟去年二季度相比，租金上涨了17%，香格里拉自去年三季度投放市场后，租金累计涨幅约为20%。而5月份刚刚开始投放市场的力宝大厦租赁形势也非常良好。根据其它相关调查显示，目前成都市中心甲级写字楼租金水平在每月90—120元/平方米左右，其中，央扩广场的租金最高，报价达到180元/平方米/月；成都市中心甲级写字楼租赁情况普遍良好，老牌的甲级写字楼冠城广场、川信大厦入住率分别达到80%和100%，近两年新入住的项目以时代广场、央扩广场、中环广场为代表，入住率保持在80%以上。 

　　 

　　需求对象 

　　外来企业占71% 


　　仲量联行的报告显示，成都甲级写字楼的需求对象主要为国内外企业在成都的各分公司，其比例占市场总成交量的71%。其中，制造业（包括能源企业）表现尤为突出，占比达43.50%。 

　　报告显示，金融服务业、房地产业等对成都甲级写字楼的需求也明显增长。仲量联行分析认为，震后金融系统对银行网点的争夺战进一步加剧。尤其是随着外资银行在成都市场的进一步扩张，各家银行都在布局新的网点，而客户服务对银行网点地域性要求非常高，导致成都市中心银行网点的选点越来越难。对此，很多银行不惜以更高的价位对重点铺位展开争夺，当前某些外资银行在成都市中心重点铺位开出的价码比两年前多了两倍多。 

　　来自高力国际的调查也显示，大型国企、房地产企业、外资公司是上季度办公物业吸纳面积的主要新入驻客群；其它为部分企业因扩大规模而搬迁、续约等承租户来推动整个租赁市场。 

　　目前成都市不少企业都是在商住混合楼办公，地震后，有一定实力的企业将会选择品质相对比较高的写字楼办公，这将会迎来换办公地点的需求。还有一些新成立机构，尤其是来蓉成立办事机构的知名跨国公司，对优质写字楼的需求最大，占租赁面积成交量的一半以上。而国内企业的办公地点升级到甲级写字楼，新公司的成立、金融服务企业和专业服务企业的扩张，以及跨国企业的搬迁也带动了优质写字楼的需求持续强劲。 


　　商铺市场 

　　供应 

　　高端零售物业紧缺 


　　仲量联行报告显示，2008—2009年，成都高端零售物业供应紧缺。2008年，成都未来供应购物中心还不到20万平方米，百货公司则断供。2009年，预计将有近10万平方米的百货公司供应。其中，第二季度供应总体量为141万平方米，环比减少1.2万平方米，同比新增40万平方米。从空置情况来看，其空置率为11%，环比下降0.3%，同比下降4.63%。 


　　需求 

　　餐饮业市中心全面扩张 


　　仲量联行分析认为，成都市内高品质办公楼盘和办公人群的增多更进一步促进了成都中心城区餐饮业的蓬勃发展。除2007年进驻财富中心和第一城的王子厨房、广州蕉叶外，2008年5月，话尚美餐吧TKLK也在高端百货美美力诚天一店开业，为客户提供高级用餐环境。火锅运营商小天鹅也将其旗舰店开设于财富中心4楼。这些零售企业的入驻，直接带动了成都市商铺价值的攀升。 


　　布局 

　　运动休闲服饰领跑零售商圈 


　　从二季度高端零售物业的租金情况来看，其平均租金为384元/平方米/月，环比上升1.51％，同比上升5.59％。同时，在零售业旺盛的众多行业中，运动休闲服饰零售商领跑成都市主要零售商圈，据调查显示，运动休闲服饰近年来扩张速度明显加快，各品牌代理商竞争日益激烈。处于成都市主要零售商圈的春熙路，运动休闲品牌店已达铺面总数的35%。上半年，隶属香港上市公司裕元集团旗下的运动品牌代理商胜道，租下原亚新生活广场1.2万平方米的铺位，用于打造成都最大的运动品牌专卖店。KAPPA，也于春熙路最繁华地段租下三层约500平方米店面。 

　　根据仲量联行的调查，5·12地震后，成都零售业业很快恢复如前，成都市中心商场的营业额基本与去年持平。王府井、太平洋、伊藤洋华堂等大型商业卖场在六一前后的平均销售业绩较去年同期上升了20％—25％。零售商对成都零售业的发展依然充满信心。仲量联行预测，灾区对物资的需求将持续很长一段时间。