金光华广场谈地铁摩尔挑战传统商业模式

创造优质的地铁商业地铁商场，对于深圳来说，是个陌生的词汇。但这个词汇注定将变为深圳人生活中不可缺少的一部分。金光华广场作为目前最早面世的地铁上盖大型零售商业建筑，吸引了众多目光。在大家纷纷讨论其前景时，金光华对地铁商场这个概念有自己的看法。定义地铁商场“如果一定要把地铁商业从传统商业中剥离出来，那么地铁商业就必须在差异化的坐标系中，找到自己鲜明的识别点”。金光华广场总经理邱志东首先这样告诉笔者。而后他说：“地铁不可能解决传统商业固有的一些弊端，也不可能在短时间内形成独立的经济链条”。他认为，地铁商业物业应有严格定义，识别的重要前提就是地铁沿线商业物业是否有为地铁量身订做的项目，而地铁商业物业优质与否应该考虑到位置、业态组合、管理水准、投资回报的心理预期等多种因素。

　　“四流”基本标准

　　金光华认为，要把地铁商业放在传统的商业经济链条中去衡量它的差异化。这个坐标系的参数除了信息流、物流和资金流三个传统指标外，由于地铁的交通工具本质，还需要再加上一个客流。

　　信息流主要包括公众信息达到渠道和专业信息渠道。相关部门可建立一个了解深圳地铁基本信息的官方通道，介绍地铁沿线商业物业的分布等情况，帮助消费者对地铁商业概念进行全面的理解。金光华广场从建设之初就着手打造自身的特色信息链，从前广场100平方巨幅LED，到地铁口、客流出入口设置的由近百台LCD构成的多媒体系统，加上专业网站以及即将推出的VIP杂志，使得投资者及消费者的信息到达及认知率非常理想。

　　其二是物流。邱志东认为，传统的商圈一般表现为封闭的圈状结构，而地铁影响下的商圈，沿线商业呈现立体的放射性链状。原有商业分布及形态继续存在并发展，地铁沿线商业，催生新的业种组合或创新业种。最明显的是，地铁站点出入口形成独特的“漏斗效应”。这样的变化是特征明显的地铁商业物流链。再来是资金流。投资资金链和消费资金链。在商业地产集体升温的趋势下，在日益规范的地产开发的大气候下，投资者资金链的稳定性就具有特别的味道。这些对于完全依靠自主资金进行开发的金光华广场来说，的确是一个好消息。消费资金链的主要表现为地铁影响到市民的消费心理半径，进而引发消费空间的位移，使得消费资金流呈现鲜明的地铁链状特征。

　　最后为客流。根据综合研究院的数据显示，深圳一线地铁初期每天客流50万人次，远期将达到每天200万人次，而金光华广场所在的国贸占，日吞吐客流10万左右。邱志东说，“其实16米出口与无缝链接仅仅是我们的硬件优势，关键是我们怎么来消化这些客流。我们要在地铁层量身订做一个适合地铁客流消费需要的购物空间，把硬件优势转化为业种组合的优势。”由于金光华广场这样的重磅项目的兴建，使得罗湖口岸--人民南--东门三个主力商圈出现必然的融合，客流、物流、资金流将再次重组，罗湖作为深圳中央商业街区的地位将得到巩固。随着地铁开通的临近，地铁商业终将浮出水面，并接受市场的检验。地铁商业是一个系统的工程，需要全社会的共同参与。

　　地铁MALL挑战深圳传统商业模式

　　2004年10月，颇受瞩目的深圳地铁开通之际，深圳著名的人民南路商业中心地带，现在正在建设中的"金光华购物中心"将同期开业。而且，这家处于繁华商业中心、总建筑面积12万平方米的SHOPPING MALL与深圳地铁国贸站有着一条16米宽的联接通道，正是这条16米长的通道，可能创造中国地铁商业的首个成功模板，而且极可能带来深圳商业的新一轮洗牌。日前深圳高交会馆举行的中国首个"地铁与商业"高峰论坛上，公布了我国第一份关于地铁与商业研究的报告，而深圳金光华购物中心的建设作为一个地铁与商业结合的具体实例，引起业界及与会专家高度的重视。

　　"这是地铁概念首次与SHOPPINGMALL这种新引进国内的商业业态的结合"，金光华商业有限公司董事总经理邱志东向记者介绍。因为在国外，SHOPPINGMALL往往是与郊区化和汽车的高度普及联系在一起的。邱志东认为，虽然这种物业的投资热已然形成，但是国内还没有真正意义上的SHOPPINGMALL，在中国搞这种新的商业业态，首先是要符合中国国情。在城市中心土地还可以加以利用的时候，不必照搬国外的经验建到郊区去。金光华广场处于深圳中央商业街区的核心位置，占地1.8万平方米，建筑面积12万平方米，落成后将是深圳最大的单体零售商业建筑。金光华广场地上七层分别以国际名牌服饰、中高档百货、中高档大型餐饮项目为核心经营内容；地下三层设计有当前人民南路最大的地下停车场，另外的两个地下层则根据地铁客流的消费习惯以及人民南路商圈的消费习惯，量身订做出一个全新的潮流时尚品购物区加生活便利品购物场所，形成涵盖购物、餐饮、时尚、娱乐、休闲、商务等多重功能的超大地下商城。

　　参加高峰论坛的权威人士认为，由于中国目前尚没有完整的地上地下商业完整结合的成功范例，金光华广场地上地下商业的互动设计，使得地铁商业成功地从传统商业中剥离，并有可能成为中国地铁商业的模板。

　　目前，在中国内地人口过百万的34个城市中，有20个超大和特大城市正在建设和筹建自己的地下轨道交通。传统的商圈一般表现为封闭的圈状结构，而地铁动脉的延伸将使得整个沿线商圈呈现放射性的链状。有关专家表示，地铁建设将会在较长时间里，成为中国基础建设投资的重点之一。而地铁作为政府主导的重大项目，它带给社会的不仅是交通方式的改变，它对中国零售商业的健康发展，直接地提供了政策调控、行业自律、市场选择的更大空间。传统零售业迎来了新的空间，在保持原有商业格局的前提下，地铁沿线将会出现新的补充业态和创新的商业形式。

　　虽然品牌招商工作还是目前的工作重点，但是邱志东的眼光已然盯住深圳商业的洗牌上。不仅是因为地铁的开通会改变深圳人民南、华强北等几大商业圈的现有格局，而且随着深港游的开放，以及地外深圳罗湖区与香港便利的交通联系，都使得邱志东对前景充满信心：深圳的商业竞争，已经从"斗块"升级到"斗大"，满足消费者体验式购物，消费者有选择地进行集中式一站解决，已经成为一个趋势. （消息来源：深圳特区报）