商业地产开发异军突起 房产商纷纷瞄准商业物业

自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。

　　自去年开始，国内一些大中城市商业类物业拍卖声迭起，而且卖价颇高，令人咋舌；各地都开始争建商业"一条街"及大型购物中心。成都的开发商建出了成批的底商，大连万达则将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，同时，也由此获得了中国银行10亿元的授信。不久前，该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。

　　有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8％，商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。业内人士预计，随着外资连锁商家的不断涌入，2003年将有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。房地产商厉兵秣马抢滩新型商业物业市场的动作实际上在今年已经开始。

　　据了解，北京已经计划在中关村、亦庄兴建两个大型SHOPPINGMALL，上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市也在准备兴建大型SHOPPINGMALL。被称作"地产大鳄＋商业巨头"的大连万达集团副总周良君近日宣称，2003年，大连万达开发的商业地产将在规模及销售额上均超过住宅类物业。北京对新型商业地产的开发略晚于深圳、上海，但进入2003年，已经有很多开发商瞄准了商业物业的开发。

　　华远地产老总任志强不久前透露，华远今年将同沃尔玛合作，在中关村"金融走廊"知春路开发的盈都国际楼盘底商中建设一所与轻轨站相连通的沃尔玛中关村连锁店。其后，还将继续同沃尔玛在北京其它区域合作开发二至三个大型超市；

　　天鸿集团一位负责人表示，今年天鸿集团将在回龙观投入大片土地，开发建设一个综合性的大型超市；城开集团以土地出租的方式与索纳塔的营销商在西单合作开发新型轿车销售服务商场；太合集团组建了"太合商业房地产公司"，决定在今年开发的新项目中尽可能加大对商业地产的投资力度。今年许多新楼盘都加大了对商业物业的投入。如位于中关村的写字楼项目左岸工社近日与全球最大的商业健身连锁机构---中体倍力健身俱乐部签署了合作协议，将该项目顶层景观最好的3000平方米楼面开发为中体倍力左岸连锁店；建外SOHO 准备将上海新天地"移植"到北京，在该项目里开发一条比上海新天地大三倍的特色商业街；进入二期开发的后现代城正在多家新型商业中进行选择，并已规划出一条风格独特的商业休闲街；超百万平方米的大盘富力城准备开发2.5万至3万平方米的商业物业用以引进大型综合类超市；刚刚完成规划的苹果社区设计出20万平方米的商业物业和停车面积，该项目的老总张宝全透露，该项目除了要开发1.5万平方米的综合超市外，大量的商业物业将被设计成文化味道浓厚的特色商街……，目前，很多项目正在与各类新型商业的经营方洽谈合作。

　　多种因素引动商业地产

　　商业地产的异军突起固然有入世利好大背景的支撑，同时，也与房地产市场发展到一定时期形成的许多因素有密切的关系。近几年，城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业类物业的发展。对北京来讲，到今年12月31日，现有用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的"大篮子"里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。此外，还有一些准备上市的房地产企业选择投资商业地产，主要目的是为了改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，为今后上市创造条件。

　　商业地产是 "金篮子"？

　　新型商业地产近几年的良好前景无可置疑，房地产商进入商业地产，在获取土地、项目审批、建设成本控制等方面也具有优势。但新型商业物业与住宅、办公物业有所不同，新型商业物业需与其特定的经营模式相匹配，并不仅仅是单纯的门面形式和面积大小的问题。发展商大多不了解新型商业的经营模式以及多种商业形态间的差别，对消费需求和商业经济也缺乏专业研究，不易选择和把握入驻商家。因此，开发企业涉足商业地产风险与机遇同在。

　　房地产商做商业地产应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。开发商首先应该从需求者的角度确定自己需要做的是大覆盖面、开放性的商业物业，还是仅仅服务于自建社区的商业物业。然后，再根据服务对象去了解并选择相适应的商业业态，确定开发量贩式的，还是零售式的；采用传统销售形式的，还是开架式的；综合型的，还是各种不同的专卖店。

　　其次，开发企业需要确定与商家的合作方式。大致有两种，出租现房，或引进专业经营管理人才，收取后期营利利润。由于经营商业非房地产开发企业的长项，在选择合作经营模式时，开发商应尤为审慎。商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流动线设计和面积、仓储要求。因此，开发企业需要在选定合作对象后，根据商家要求先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。发展商对商业地产的投入量与市场需求关系紧密，在选择合作对象的同时，开发企业还应该了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，避免信息不对位造成损失。商业物业在楼盘销售中往往被开发商当作促销的一大卖点，因此，在项目的前期规划设计阶段，商业物业的形态、规模通常被作为商战策略，各开发项目间却三缄其口。而当同一区域内几个楼盘相继推出后，往往出现同质化的商业物业撞车"，由短缺突变为严重过剩的局面，从而导致商业物业经营者和房地产开发商双方利益受损。

　　有业内人士认为，北京CBD地区目前已经存在这样的隐忧。好又多、沃尔玛、家乐福等多个大型超市的涌入，加上多条商业街的开发，难免会造成商业物业过于集中，租价下降。另外，在各类新型商业集中涌入的情况下，各商业经营者之间为抢占市场竞争十分激烈，也会出现信息不对位，开发企业在投资前也应该对对方的竞争状态有所了解。商业物业一旦定向规划建设，便难于转作它用。为避免损失，开发商应该根据市场的变化及早加以调整。有业内人士提醒，1993年国内曾经经历百货超市投资热造成的供给过剩，在当今新一轮商业地产投资热潮中，应引为借鉴。