上海土地一级市场地价分化 土地供应趋势将加速

正当土地市场买家——开发商的信心尚处在不断下滑通道的时候，上海政府却选择在这个时候掀起了今年最大的土地供应高潮，而且部分土地楼板价出让底价即与周边二手房价格几近持平。

　　8月11日，上海市房地局再次发布土地出让公告，这已经是上海从7月底开始短短半个月中的第8个批量出让土地公告。11日出让的土地成为今年上海宅地供应的最高峰，其中包括一幅位于宝山顾村总建筑面积达40万平方米的住宅用地，另外近两年“高价土地出让大户”——长风生态商务区也推出了今年的第二幅土地。

　　值得注意的是，地价分化日趋明显。出自宝山等大部分市中心以外区域的土地定价已明显调整，但市中心区域的长风地区土地底价却继续攀升。

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　　同时，一级土地供应的放闸已开始冲击二级市场的土地成交量和成交价格。

　　中心区地价仍大幅上涨

　　一切正如上半年上海土地供应几近枯竭时大部分业内人士所预估的，下半年上海土地供应将不断放量，呈现“放闸”之势。

　　即使市场依旧低迷、对未来市场走势判断比上半年还要悲观，政府土地供应“先抑后扬”的节奏似乎并不为所动。

　　据本报记者初步统计，从7月18日开始，上海市房地局一共发布的8个国有建设用地使用权出让公告中，出让土地高达53幅。短短半个月的供地速度和供地体量与上半年相比，呈现数倍增加的态势。

　　其中，住宅用地的放量供应成为最为明显的变化。

　　以11日的出让公告为例，上海市房地局一口气推出位于宝山、嘉定的三幅居住用地，其中位于宝山顾村的一幅宅地总建筑面积高达40万平方米，为上海今年出让的最大一幅住宅用地。

　　按地块保证金1.3亿元估算，该宝山地块土地楼板价在3250元/平方米左右。

　　就在8月8日，与宝山与顾村地段处于同一水平的罗店新镇A2-2地块最终的成交楼板价格为4256元/平方米，而目前该此类区域的商品住宅成交均价在万元上下，由此可见，此次所推地块的底价已有所调整。

　　“根据楼市状况并兼顾土地供应节奏、供求关系，对出让底价进行一些调整是非常明智的。”沪上开发商资深人士柴一峰坦言，但一些底价仍然较高的土地将面临很大出让压力。

　　近几年上海市中心地块出让的代表性区域——长风生态商务区，今年已公告的土地为商用综合地块和宅地各一幅，外界普遍认为其出让底价偏高，其中的宅地楼板价底价超过14000元/平方米，商用综合地块楼板价底价也超过了1万元/平方米。

　　此前上海志成房地产有限公司退还的长风地块，去年地块出让的楼板价底价也仅5000元/平方米左右，一年不到，尽管市场已远不如去年高峰时，土地出让价却依然翻番。

　　嵇启春则解释，土地出让的评估定价与最终发布公告出让之间，会有至少两三个月的时间差，这段时间如果出现市场变化，已确定的土地评估价一般不会调整。

　　土地出让方依然寄希望于最终竞价时的“临门一脚”。嵇启春透露，今年推出的长风地块，已经有多家实力开发商咨询并表示有兴趣。

　　柴一峰坦言，出让底价定得仍然较高，可以理解为出让方刺探市场的一种方式，尤其是后续还会有地块推出的整体开发区域。

　　不过，曾经的拿地大户日趋谨慎。在日前的“第一地产企业品牌联盟”成立仪式上，包括万科、华润、金地、凯德、绿地等境内外30多家地产大鳄的负责人集体表现出对新增土地储备的谨慎。

　　下半年土地供应加速

　　事实上，开发商所剩无几的土地购买信心和购买力，还将进一步分流。

　　日前，首幅台湾土地亮相上海，意在招揽大陆实力开发商入股合作开发，此举同时也将首次开启台湾与大陆开发商之间合作的大门。而该地块的拥有方则是台湾著名的国信集团。

　　而据知情人士透露，台湾于9、10月公布“陆资来台购买商业地产管理办法”，开启大陆资金赴台投资商用地产的大门。

　　另一方面，国内市场面临较长的低迷调整期，一些开发商开始更加关注其他市场的投资机会。而此前，已有开发商亲自赴台考察，对投资台湾表示较大兴趣。

　　来自土地需求一方的投资意向变化，直接导致土地市场的购买力分流。

　　作为沪上资深的土地中介，上海鸿毅投资管理有限公司总经理张义鸿深有感触，“上半年土地二级市场的供应量虽然有所增加，但大多数项目几乎无人问津，主要在于开发商购地意愿不强，购买力有限。”他坦言，随着下半年上海政府增加土地供应量，一级市场土地供应增加，将进一步分流市场上有限的购买力，下半年土地中介市场的日子会更加难过。

　　根据供地计划，下半年上海土地供应的趋势将加速。