楼市将成下一个“股市”？七位业内专家分析市场

    作为北京国际城市发展研究院院长和著名教授，连玉明更愿意通过城市化进程的角度，来分析中国楼市的未来走向。在北京市华远集团总裁任志强眼里，开发商的资金链并没有断，也不会断，因为应对的措施还有很多。 


　　连玉明：2025年，5.4亿人购房

　　作为北京国际城市发展研究院院长和著名教授，连玉明更愿意通过城市化进程的角度，来分析中国楼市的未来走向。在他看来，目前中国城市化已经进入了加速期。“2006年年底，中国的城市化率达到了44%。按照现在十三亿人口计算，这44%就意味着目前我们有非农人口5.7亿，如果按照城市化平均年增长率1%来计算，到2020年我国城市化率将达到60%左右，也就意味着中国将有3亿农民要变成城市人口。”

　　连玉明认为，流动人口也是城市集聚的主流。“按照目前的局势，到2025年大概有十亿中国人居住在城市，流动人口将超过2.4亿人，而这部分人口主要集中在大中城市，租房和就业成为他们生活要求，那么流动人口必将成为推动城市化进程的主要驱动力。”“2.4亿人的住房需求再加上3亿的非农人口的住房需求，这就是未来中国房地产的新增消费需求。”连玉明据此预测，这种消费需求，必将拉动房地产成为未来中国经济持续增长的重要途径。

　　在剖析完城市化进程对楼市的影响后，连玉明又适时地提出了“回归房地产价值必须尊重城市发展规律”的重要思路。“在这个大框架下要处理好三个关系”，连玉明这样解释道，即“宏观调控和市场调节的关系，房价和市场的关系，经济增长和改善民生关系。”

　　在宏观调控和市场调节的关系中，连玉明提出“政府土地出让金有多少来盖廉租房？开发商利润空间是不是符合国家规定？”这些都需要宏观调控。更重要宏观调控是地方政府的财政政策，政府的公共财政有多少资金、多少土地来盖廉租房，政策房能否给老百姓提供更大期限的贷款。对于房价和市场的关系，连玉明从需求和消费的角度予以了说明：“高收入、中等收入和低收入（者）对房价有不同影响。高收入（者）无论房价多高，他们都买得起；低收入（者），无论房价多低他们都买不起，所以低收入者必须政府调控；中等收入（者）需要政府宏观调控的措施解决。”而对于经济增长和改善民生关系，连玉明言简意赅的总结为：“公共财政投入的多少，是衡量一个地区和政府改善民生的重要标志。”

　　张民耕：住宅市场将向二、三级城市倾斜

　　“中国城市化发展主要趋势向二三级城市发展，二三级城市的住房需求，是实实在在存在的刚性需求，因此住宅市场将向二三级城市倾斜。”北京银信投资有限公司董事长张民耕认为。

　　他表示，一线城市的发展遭遇了两大瓶颈。一是土地，二是房价。相对而言，二三线城市的地价和房价更有优势。比如，无锡人的幸福指数就非常高。因为，无锡平均房价今年刚突破六千，但是无锡去年年底和今年年初的人均可支配收入达两万元。一套一百平方米的房子总价六十万，相当于年收入的十倍，十倍之内的幸福指数就是很高了。在北京，双方收入达二十万，乘以十倍也只能买到五环内外位置的房子，所以北京、上海等各大城市今后的城市化是朝精致化方向发展。

　　陈劲松：房地产进入营销时代

　　“以前80%的房地产广告都是没有意义的，所谓的营销也根本没有价值。”深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，在当前的市场形势下，营销的好坏事关房地产企业的生死存亡，房地产业已经进入营销时代。大小房地产企业只有充分挖掘和发挥营销的价值，才能渡过难关发展壮大。

　　过去：恐吓式营销和顺风房

　　“你不买别人买，你不买后天就涨价”。陈劲松说，在过去的五六年里，业界通常采取的都是这种“恐吓式营销”，这种营销方式没有技术含量，也没有体现出营销的价值。主要在于市场非常的火爆，到2007年达到疯狂状况。处于上升期尤其是疯狂上涨时期，这个时期刚性需求逐渐退出主流市场，购房被长期投资者、短期投资者占据。对于长期投资者和短期投资者而言，只要知道房价会上涨就足够了。所谓产品、生活方式、口号、案名、活动、宣传的营销可能需要，也可能不需要。

　　中国房地产起步以来一直比较顺，房产商卖的基本上都是“顺风房”，房产商不需要营销也不重视营销。即使打广告，80%以上也没有发挥实际作用。但是，随着调整期的到来，房地产营销的价值才渐渐得以体现。调整期的最主要的特征是短期投资者退出市场，长期投资者不多，刚性需求者重新回到市场消费者主流。这个时候营销要解决的问题是，在同样价格的情况下把房子卖出去，解决消费者的犹豫不决和提供有益的产品反馈，营销的价值会实实在在得到体现。

　　未来：信心营销和产品营销

　　面对市场淡季，房地产营销的价值如何体现呢？陈劲松认为，首先要把握主流市场的变化。目前中国主流市场发生了一系列变化。一方面是中国主流置业人群之一的 60后，他们家庭结构发生了深刻的变化，从原来上有老、下有小、双职工等转变为老人离世，孩子独立，空巢期特征显现。传统的60后换房越来越大的观念已经不适用。另一方面是80后逐步成为置业主力人群。80后有非常独到的生活方式，比如不养老、闪婚、汽车时代等。营销必须对消费者需求进行深入研究，成为产品策划的基础。

　　“单纯的降价或者打折不一定有用，甚至可能适得其反。”他以深圳东部华侨城的案例进行了说明。今年年初该楼盘采取方法的是暗地里打折，公开的价格表成了摆设，结果根本卖不动。6月份该楼盘重新组织销售后，做到了价格透明，叙述方式也由房价改成了对产品的体验和其附加值，销售得到了明显提升。“要把人们对于价格的敏感转变为对产品本身价值的敏感上。”

　　“没有卖不动的房子，只是卖多少钱，怎么卖的问题。”陈劲松说，保持信心是营销最重要的制胜秘诀之一。调整对中国房地产意义重大，它使得房产商重新地开始注重产品，消费者心态也恢复到正常，不急于消费而导致经济压力过大。房地产营销也真正回归到基本价值——解决消费者在购买时候的各种问题。在这个起点上，中国房地产重新进行了整理，下一步发展也将会更健康。所以我们有理由对未来充满期待。

　　潘石屹：百日剧变论遇到新问题

　　“百日剧变论后，媒体给我压力很大。今天是第106天，我仍然有很大压力。当时确实有我没有考虑到的因素。”潘石屹在论坛的间歇，这样告诉笔者，他表示：“由于许多不确定的因素加入，自己的预计和实际不太一样。”“我没有想到，许多开发商开始拖欠土地款，这是百日剧变论遇到的新问题”，潘石屹如此解释说。

　　在阐述完自己的“百日剧变”论后，笔者请潘石屹预测“再过一百天楼市何去何从，最坏结果会怎样？”对此，潘石屹回答显得比较乐观：“我个人相信，再过百日，目前的问题应该可以得到一定程度的解决，比如说兼并就是解决办法的一种。”他建议说：“各方都要保持理性：开发商要学会控制自己的欲望；地方政府要做自己该干的事，特别是重合同守信用；购房者特别是网民，要学会理性对待问题。”

　　剧变要化解，开发商的资金链是关键。在这一点上，潘石屹认为，美国次贷危机、从紧的货币政策等因素，都是导致成交量下降，造成开发商资金链紧张的重要原因。但潘石屹强调，更重要的原因在于疯狂拿地造成的恶果。“去年销售挣了3万亿，结果买地又花了3万亿，因此资金链紧张是正常的。”潘石屹建议开发商要实际一些，除了盼望政策自身也要制定切实的策略如联合开发。“我们公司2007年下半年到2008年上半年期间只拿了一幅地，还是别人转手给我们的。”

　　任志强：开发商资金链没有断

　　2007 年的中国楼市，曾出现了不少夺人眼球的现象，但在业内，最吸引眼球的莫过于“地王”现象。在去年开发商一轮轮疯狂抢地之后，随着楼市风向突转，这些拼杀拿到的天价地块，今年成为不少开发商的“炙手山芋”。更为严重的是，伴随着天价地难开发的现状，许多开发商本已绷紧的资金链显得更加紧张。

　　不过，在北京市华远集团总裁任志强眼里，开发商的资金链并没有断，也不会断，因为应对的措施还有很多。

　　“我打个比方说，用100万去做200万的事情，这叫做紧张；但用100万的钱去做80万的事情，就是绰绰有余了。”任志强先举出了自己的“相对论”，然后接着指出开发商对应的办法。“今年不开发行不行？把地块卖掉行不行？”老任反问记者道，“以万科为例，1-5月实现了200亿的资金回流，如果不继续买地足够用。”为了证明开发商不缺钱，任志强还引出了企业负债率问题，老任指出，这是由于中西方会计计算方法的差异性导致的。“我们的算法是不把先期营业收入算入的，直到业主入住收到的钱才叫收入。因此我们说开发商负债70%，而到了西方一算，只有30%-40%。”

　　易小迪：地价恢复理性是非常积极的因素

　　“地价下降比房价快，地价恢复理性的价位，这是非常积极的因素。”阳光100置业集团董事长易小迪，可以说是本次论坛中最乐观的一位。对于楼市未来的发展，易小迪的表情明显比其他几位地产大佬轻松。他认为，前面几年特别是2007年房地产市场的疯狂，主要是由于受到地价的影响和制约造成的。“地价是追在发展商后面的一条狼，也是房价后面的一条狼。”在这样的情况下，谈论房地产市场健康发展，完全是无稽之谈。

　　转眼时间到了今年，易小迪敏锐地发现了变化：“这次地价的调整，在2007年疯狂上升之后陡然回到理性，同时也结束了1998年以来地价只升不跌的局面。”回顾去年土地市场，易小迪告诉记者，“在土地竞标现场，我发现大概有一半竞拍人都不是房地产商，因为他们不仅有钱，还知道买地是只赚不赔的生意，只要转手卖地就能赚钱。”“我参加了五次投标，但都没有成功。”易小迪回忆时显得颇为无奈，他的评价是：“土地不是只赚不赔的生意，如果只赚不赔，市场就会<