资本市场“膨胀”青睐整栋购买京城写字楼

近年来，中国经济持续保持较高的发展速度，北京作为中国的首都用其自身的优势，使GDP的增长速度保持在两位数的高速发展。在全国经济高速发展的背景下，2006年开始中国资本市场摆脱几年来的低迷，开始逐步走向繁荣，并且逐步表现出“膨胀的状态”。

　　国内外大量的资本游走于每个市场，俯视着每个行业，寻找绝佳的投资机会，而房地产是他们青睐的主要市场之一。据不完全统计，2006年以来，银行、保险、基金等金融类企业投资于京城写字楼市场有30多栋，绝大多数都是整栋购买；也有许多非金融类企业整栋购买的情况，但出于自用考虑。金融类企业投资写字楼本质上有别非金融类型企业。

　　在整购的金融企业中大多数是国内的大型企业，如中国人寿、民生人寿、平安保险等大型上市公司；在国内的主力军团之外，外资也展开了“曲线投资”，通过收购、合资、合作途径进入房地产领域，如日本re-plus基金、上海凯龙瑞、汉威基金等，尽管限外政策不断出台，为了防止国际资本大量流入国内房地产市场。面对着国内房地产市场的“暴利”，那些“见钱眼开”的国际资本永远无法坐以待毙，所以写字楼是他们进军房地产市场的最好途径。目前，国内现在大多数宏观调控主要针对住宅市场，写字楼市场就好像住宅市场的一个“附属品”，在宏观调控方面影响较小。

　　目前，中国写字楼市场还处于刚起步阶段，所有的运行机制、法律法规及宏观控制制度等都不完善，只有北京、上海、深圳及广州等一线城市相对较成熟；这就显现出写字楼市场具有巨大的发展潜力。再者，写字楼拥有住宅所没有的特性，这些特性都是吸引投资的良好因素，如收益相对较稳定、投资限制较小、投资额度较大等特性；就目前来说，一方面，大多数开发商倾向于整栋出售，有利资金回笼；需求方面，租客更喜欢租赁单一产权的物业，可省去很多麻烦，也便于管理，所以机构投资者有普通投资者没有的优势。另一方面，资本包括基金、保险等追求稳定收益是其内部风险控制中很重要的一部分，更多的资本倾向于稳健的收益，而写字楼作为房地产市场中收益很稳定的一类，资本对它们的青睐程度远超过住宅、商业及酒店等物业是可以理解的。如拥有房地产和基金性质的Reits也青睐于写字楼。

　　高投资高回报，写字楼所带来收益相对较高，吸引越来越多的资本投入其中。写字楼的高收益主要表现在写字楼地段价值的提升上。就京城而言，超甲级及甲级写字楼主要集中在CBD、金融街、东二环、中关村等几个主要的商圈，这些商圈的商业用地在不断地减少，号称金融街最后一栋写字楼的金祺大厦在2008年初被中国光大银行整购，这就意味着北京金融中心的写字楼新供应到此结束；即使有“地大物博”之称的CBD区域，其核心的写字楼供应量也所剩无几，正面临着东扩的可能性，东二环商圈更不用考虑。因此，写字楼地段的优势逐渐得以表现，写字楼的增值、升值也将随其地段不断增加。其次，北京作为中国首都，也是中国经济发展数一数二的城市，写字楼市场表现得比较活跃，随着奥运会的临近，很多大的国际企业不断入驻，而且北京还有一点特别的优势，就是很多国营大企业总部都在北京，他们也是写字楼的需求者，并且会引导其下游产业的进入；有这样强大“后备军团”支持，前方的整购将表现得更富有激情。