商业地产进入快车道 北京奥运商圈七年蝶变

      奥运前夕，一直被人们寄予厚望的“奥运商圈”，终于成长为不仅覆盖奥运核心场馆、影响力也迅速北扩的大商圈。

　　从奥运申办前北辰购物中心独力支撑，到盘古大观、保利金泉广场、唐人街购物广场等大型商业地产项目群雄并起，奥运商圈的商业氛围日益浓厚。

　　“包括已经和即将进入市场的项目，奥运商圈核心区域的商业地产总供应量将超过60万平方米。”戴德梁行华北区董事张家鹏说。而他所做的统计，还不包括这几年兴起以立水桥为半径的奥北商圈。据了解，这一区域的商业地产总量也将超过50万平方米。

　　蛹化

　　奥运商圈名称的升级换代或是这一区域发展的最好写照。

　　当1990年亚运村从一块菜地上崛起时，它曾是北京商业辐射的最北端，再往北几乎是一片荒芜。虽然上世纪90年代末也有人提出“亚运商圈”的概念，但却一直没有得到广泛认同。

　　“当时所谓的亚运商圈其实是无商也无圈。”汇博行董事总经理潘好龙介绍，直至1997年,北辰购物中心进行加层改造,京北区域才有了第一个大型综合百货商场。

　　北京奥运会究竟对商业地产的发展有多大的影响，业内一直没有统一的表述和界定。但巧合的是，2001年7月北京申奥成功，2002年则是被业内公认的中国商业地产“元年”。

　　这一年，正式公布的《北京奥运行动规划》指出，2002年至2008年，奥运总投资共2800亿元。这其中，奥运会的基建配套设施达到1800亿元。

　　庞大的奥运投资激活了这一区域商业地产发展的交通命脉。单从交通方面来看，地铁5号线、城铁13号线在该区域形成地铁十字架，贯穿了京城的东西南北，还有专门为奥运会服务的奥运支线。公路方面有四环、五环路城市快速环路线和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、铁路环北路、立水桥西路、中滩村南三街等城市联络线加上京承、八达岭两条高速路线。

　　也是在2002年，亚奥商圈的提法开始在业内兴起。“所说的亚奥商圈或亚奥板块指的是鸟巢与水立方半径5公里范围内，基本覆盖原有的亚运村场地。”张家鹏恰巧也是这一年来到北京，见证了这一区域商业地产发展演化的过程。

　　“当时亚奥商圈其实是有圈无商。”北京浙江商会副会长陈俊表示。正如陈俊所说，虽然业内对亚奥商圈的大致范围已基本形成共识，但当时商圈内只有总量不大的住宅项目底商。不过波澜不惊下隐藏着汹涌的暗潮，许多品牌开发商已经开始在这一区域攻城略地。

　　展翼

　　自2004年起，奥运商圈的商业地产发展进入了快车道。

　　这一年11月，一场高规格的首届奥运经济与城市发展合作论坛在人民大会堂召开。在有全国人大、全国政协、国务院部委领导出席，国际奥委会、巴塞罗那奥运会组委会等专家学者参与演讲的这次论坛上，中国人民大学教授孙久文和陈秀山首次提出了“奥运商圈”的概念。

　　按照他们的设想，奥运商圈包括中心区和外围区。中心区环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心。外围区从中心区向外围放射状发展，北到回龙观，南到北四环路，东到机场路，西到八达岭高速路。

　　也是从2004年开始，短短四年间，第五大道购物广场、家上新生活广场、易生活广场、亚奥世贸商城、盘古大观等诸多商业地产项目及大体量综合体如雨后春笋般纷纷入市。

　　据不完全统计，在奥运商圈中心区内，约有15个商业配套单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或者文化兼容商业。

　　“到今年这一区域整个商业放量可以达到100万平方米。”明天地产业务发展中心总监贾玉鹏对奥运商圈商业地产放量的预估比张家鹏更为乐观。

　　而奥运商圈中心区所带来的巨大经济效益和眼球效应，也开始不断向北辐射。

　　“我2006年首先提出奥北商圈的概念。”陈俊谈起这个话题就感触良多。他告诉记者，此前以立水桥为中心的区域被称为立水桥商圈，但他认为这里紧靠奥运场馆，而且在房地产的发展上，没有奥运场馆周边的一些限制。“商业地产发展空间更大、更自由，称为奥北商圈更能突出这里的特点。”

　　沿立水桥往北，这一区域有着明天第一城、北苑家园、顶秀青溪、天通苑等诸多住宅项目，区域人口已接近百万。其实这一区域也在陈久文和陈秀山两位教授所提出的奥运商圈概念的外围区之内，“不过奥北商圈的概念更贴切、更醒目。”

　　商业眼光一贯超前的浙江商人将奥北商圈当成了投资的热点区域。据了解，北方明珠万意奥特莱斯服装批发城就是由温州商人进行产权收购，而奥北商圈的明天第一城、龙德广场等项目都有浙江商人的投资身影。陈俊介绍，浙江商人在奥北商圈的商铺投资总额已接近10亿元。

　　起点

　　然而，目前，奥运商圈却面临着区域商业项目较散，奥运会后缺乏纵深发展的动力等诸多质疑。

　　但张家鹏认为，奥运商圈的真正魅力恰恰要到奥运之后才能体现出来。

　　“如果将奥运商圈比作一个大MALL，奥运场馆就是它的主力店。”张家鹏说。

　　此前，戴德梁行承担了多个奥运场馆及商业配套的招商，张家鹏对其中运作流程十分了解。他向记者表示，奥运会后场馆会逐渐向公众开放，而且奥林匹克公园将建24万平方米的商业广场。现在主力店还没有正式开放，奥运商圈这个大MALL现在还只是预热阶段，所以其对奥运后商圈的发展持乐观态度。

　　在北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局中，对奥运商圈的定位是以文化体育为核心的综合性城市副中心。

　　“但对于奥运商圈来说，奥运会是个新起点。”张家鹏说。