社区成熟带动商铺投资走旺 预计市场稳定向上

100万元以下社区商铺投资方案 

　　今年以来，广州商铺市场租售价格稳定向上，与价格大幅调整、成交低迷的住宅市场形成强烈对比，吸纳了不少投资客。记者近日采访时发现，广州的一些大型社区商铺成交突出。这些社区商铺投资可大可小，100万元左右甚至几十万元的预算也能买铺收租，投资门槛比市中心普通住宅还低。因此，近期一些总价100万元以内的社区商铺，除了专业投资客外，也成为了工薪一族的投资新宠。 


　　市场分析 


　　售价：同比上涨6.4％ 


　　根据广州市房管局近日公布的今年上半年广州市商品房交易信息显示，受市政改造和经济发展等良好因素影响，今年上半年以来，广州商铺市场交易气氛持续活跃，成交价格持续高位运行，一手商铺成交均价为12181元／平方米，比去年同期的11447元／平方米上涨6.4％。 


　　在租赁方面，近期商铺市场的表现也非常突出，据中原地产研究部商铺组负责人提供数据，今年上半年以来，广州各类商铺租金平均涨幅高达10％以上，部分项目更超过20％。 


　　成交：社区商铺突出 


　　而据戴德梁行研究部分析，今年上半年大型社区商铺和繁华商圈的主题商城是广州商铺租售市场的成交热点；一些租金回报率稳定的繁华路段临街商铺和入住率高的社区商铺以及大型开发商的商铺项目，最吸引私人投资者入市。特别是在番禺区、白云区等成熟大型社区会聚的区域，社区商铺的成交率正持续走高。 


　　据中原地产研究部商铺组负责人介绍，近期广州商铺成交旺畅，是因为与住宅相比，广州商铺的价格相对坚挺，不少新推出的商铺特别是社区商铺，或位于有较大市政配套投入的新发展区域前景看好，或是成熟大型社区中的临街铺，投资上有保障。另外，近期广州商铺租金一直呈上升趋势，投资回报相比较高，也进一步增强了投资者的信心。相对稳定的市场行情，将一部分向来专注投资住宅的投资客也吸引到了商铺市场，特别是社区商铺市场中。 


　　预计：市场稳定向上 


　　目前广州的许多大型社区都已进入成熟期，小区居住人口动辄几万甚至几十万人，消费力可观，社区商铺也随着社区的进一步成熟而进入良好发展期。中立地产商铺部预计，今年下半年广州商铺租赁市场仍将保持活跃态势，一些宏观因素如经济的良好发展、股市资金的回流、市民消费能力的增强等，都会促使商铺销售市场的交投活跃，预期下半年广州商铺的租售价格仍将保持稳定向上。 


　　投资精选 


　　广州雅居乐花园mini商铺首付40万 


　　近期该盘推出约30套商铺，性价比最高的是新落成的“雕刻时光”组团一线临街铺群，毗邻六车道市政规划路兴南大道，未来有广东省妇幼保健医院，利口福等大型生产企业也在附近，有稳定的消费群体。目前商铺均价约12500元／平方米，每套面积69－140平方米。同时推出的SUN－DAY商业街部分商铺均价15000元／平方米左右，有46平方米的mini小铺可供选择，首付仅需40万元。该批商铺紧邻社区主干道，其对面的天域商业广场、花巷商业街目前铺位基本出租完毕，商业氛围几近成熟。 


　　靓铺推荐 


　　单元号　建筑面积　实用面积　总价　单价 


　　观景路商铺－495 46.56㎡　44.39㎡　801198元　17046元／㎡ 


　　南国奥园近地铁交通便利 


　　目前，南国奥园·小资天堂商铺推出的商铺约十多间，主力面积为50－60平方米，均价3.3万元／平方米，均为一线临街铺王。凭借万博中心、长隆欢乐世界、锦绣香江（查看地图）、南国奥园、祈福新邨等大型项目和社区，该项目周边已会聚约50万高端固定消费人群，已吸引吉盛伟、四海一家、新一佳、天河城和规划中的沃尔玛等品牌商入驻。另外，该盘坐落在通往新火车站的汉溪大道和市广路上，地铁三号线就在旁边，周围有105国道、新光快线、迎宾路交通主干道，交通便利。据调查，目前周围商铺平均租金在60－80元／月／平方米，预计未来三年内平均租金将达70－150元／月／平方米，平均投资回报率将达5％－8％。 


　　靓铺推荐 


　　单元号　建筑面积　实用面积　折后总价　折后单价 


　　小资天堂二期　24.43m2 23.8m2 78　万元　32000万／m2 


　　5座10号铺 


　　广州富力城实用率高达98.4％ 


　　该盘近期推出的是位于B区的商业街商铺，实用率高达98.4％，6米层高可自由间隔成两层，相当于买一层送一层。该小区规划共有60栋楼宇，目前已有近3000多户业主入住，商业街已有7－11便利店、海王星辰药店、洗衣店、怡宝水店等入驻，还计划设有银行、邮局、电信、中西餐厅、连锁超市等，商业氛围浓厚，投资前景向好。　 


　　靓铺推荐 


　　单元号　建筑面积　实用面积　折后总价　折后单价 


　　商业街115号商铺　28.84㎡　28.38㎡　851400元　30000元／㎡ 


　　盈彩美居（查看地图）商铺旁有酒店写字楼 


　　盈彩美居是合景泰富在天河东圃开发的大型居住小区，开发已五年，入住业主超过3000户，加上相连的中兴花园，其区内住户约2万人，居住氛围成熟。此外，社区配套的7栋写字楼和四星级福朋喜来登酒店都已投入使用，带来更多高端消费人群。近期该盘推出的商铺与工商银行、7－11便利店、宏城超市同区经营。据悉，该批龙头临街铺王售价16900元／平方米起，特惠单位总价最低64.22万元就能买到。 


　　靓铺推荐 


　　单元号　建筑面积　折后总价　折后单价 


　　菁月街3－114号铺　38㎡　642200元　16900　元／㎡ 


　　投资交路 


　　Q：投资回报低能不能买？ 


　　A：什么投资都会有风险，买铺当然也不例外。中原地产商业部负责人指出，选择商铺时，投资者不要被某些商铺的高回报率蒙蔽双眼，要谨慎，不可盲目。对一些目前回报率不高（如仅有3％－4％）的商铺，投资客看重的主要是未来发展前景，因此一定要多考察该商铺周边居民的质素和附近城市规划建设情况。如果周边居民的文化、收入水平较高，那商铺的升值空间将相对较大，如果商铺附近有地铁站或者大规模商业改造和投资建设项目等利好，未来前景也更有保障。 


　　Q：贷款买商铺利率怎么算？ 


　　A：投资商铺时如果申请银行按揭的话，首付至少要五成，利率方面与住宅相同，如果是第一次购买也能享受优惠利率，但不能使用公积金贷款。尽管门槛相对降低，但与住宅相比，商铺的使用年限只有50年，比普通住宅的70年要短。 


　　计算器 


　　商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费、贷款利息、物业管理费用、折旧费用等，同时还必须考虑到商铺一定的空置期。但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。） 


　　（1）按年投资回报率计算 


　　一次性付款：（税后月租金－每月物业管理费）×12／（购买房屋总价＋契税＋印花税） 


　　按揭贷款：（税后月租金－按揭月供款－每月物业管理费）×12／（首期房款＋契税＋印花税＋律师费＋保险费） 


　　（注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8％－12％） 


　　（2）按投资回收期计算 


　　一次性付款：（购买房屋总价＋契税＋印花税）／（税后月租金－每月物业管理费）×12 


　　按揭贷款：（首期房款＋契税＋印花税＋律师费＋保险费）／（税后月租金－按揭月供款－每月物业管理费）×12 


　　（注：商铺投资合理的回收期限一般为8－12年）