8月底到9月中旬杭城土地井喷 "航母"宅地现身

从本月底到9月中旬，杭州土地出让再度放量，短短20天，将推出479亩土地，其中今年最受瞩目的四大主城区“老厂房”地块之一——杭州重机厂地块将在9月16日公开出让，总建筑面积近50万平方米。 

　　进入3季度，杭州土地出让明显放量，其中下沙有3块(杭政储出[2008]14号、17号、19号)，位置属于下沙较为核心区域，周边商业配套日趋完善，物美超市近在咫尺，而且周边聚集了较多已交付的小区如香榭里花园、未名园、月雅苑等小区。由于下沙核心地块可供土地所剩无几，此次出让地块显得格外“珍贵”。但是该地块的容积率大于3，近期杭州住宅地块出让中比较少见，这对开发商是一个新的挑战。下沙作为杭州的副城之一，各方面的关注度都很高，但现在看来，还没有达到预期的效果，所以此次下沙板块推地策略比较有针对性。 


　　杭政储出[2008]15号毗邻星光大道，属于滨江区商业核心区，所以本地块的商业价值尤为明显，相反地块的办公价值略显不足。从滨江区成交的情况以及该地块面积、容积率看，本地块做“写字楼+酒店”式公寓的后期风险较大，而做企业总部基地的可能较大。滨江板块一线住宅用地越来越稀缺，住宅用地向二线内陆或三镇区域进发，近期出让的地块以“综合体”形式出现，但是未来商业办公用供应量多，开发商担心后市自己的命运。所以操作该商业办公项目的风险是巨大的。 


　　杭政储出[2008]16号地块在钱塘沁园附近，离1号线站点只有几步的距离，属于地铁周边上盖物业，1号线路通车后，其商业价值就能很好的体现。本地块可建面积为2.3万平方米，商业体量适中，唯一的难度在于未来项目档次定位及辐射范围。杭州1号线有较多体量的地铁上盖物业，怎么样挖掘商业价值是最为关键的。这也是该项目最大利润来源。 


　　杭政储出[2008]18号作为钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)板块最后一块办公、商业金融业用地，总体量达到19.67万平方米，毗邻万象城、来福仕广场、高德广场。位置优势、地段优势、政府的支持都能给该地块加分的。钱江新城内是否需要这么多的综合体，综合体的出现是满足区域消费者，还是辐射全杭州，是这些综合体成功的关键。本项目也属于综合体，其面临的困难也是一样，本地开发商运作本地块的难得可想而知。预计国内外有商业地产经验的大鳄拿地可能性较大，毕竟他们有很多的商业操盘经验。 


　　本次最为关注是重机地块的出让，杭政储出[2008]20号可建面积14.77万平方米、21号可建13.9万平方米，22号可建21.15万平方米，三块可建面积达到49.8万平方米左右。这几年杭州主城区范围内的土地越来越稀缺，楼面价格节节高升，今年推出这样的优质地块，必将受到开发商的追捧。无奈该地块体量太大，是三家各拿一块，还是一家通吃，是大家最为关心的话题。在2008年能吸引大部分客户眼光的就是这块住宅“航母”。本地块所属的板块潜力优势还是没有很好地被全面释放，加之今年市场相对萎靡，各大开发商在拿地策略上比较谨慎，所以，预计竞争会在一家国内大鳄与杭州本地开发商联合体之间产生，到时必将出现龙争虎斗的局面。其竞争场面是激烈的，但拿地的价格相信会是理性的，有专业机构认为该地块的楼面价格会在5300元/平方米左右。 


　　2008年，杭州楼市风云突变，土地市场供应量明显放缓，业内人士指出，其挤牙膏式的推地策略实属无奈之举，人们内心不希望流拍，更不希望再次出现2007年“面粉比面包贵”的现象，如今稳定才是核心。但是进入8月，新增地块出让频率明显加快，新增地块不仅有核心板块的商业办公用地，而且还有属于市中心范围的“航母”住宅地块。此举用心良苦，希望杭州的土地市场更加规范化，市场化，理性化。