最坏的时候还没有来 当前宁波楼市只是在"挤泡沫"

      宏观调控下，全国楼市呈现低迷行情，宁波楼市也不例外。对此，市场众说纷纭，有的认为楼市已经进入调整期，有的甚至认为楼市不排除“崩盘”可能，而一些房产商加入了呼吁“救市”的行列。

      在迷茫的时候，房企如何寻求今后发展之路？当前和今后较长的一段时间内，房企如何提高自身的抗风险能力？楼市困境中是否蕴含希望？8月15日下午，宁波房地产企业研讨会在香溢大酒店举行，来自开发企业、中介企业、代理公司以及市海曙、江东、江北三区的房管处相关负责人聚集一堂，共同探讨新的市场环境下，房企的生存、发展、壮大之道。

      论地产形势：“最坏的时候还没有来”

     “最坏的时候还没有来”——金达利筑地总经理邱茂生一语惊人。邱茂生作为最早涉足宁波房地产代理行业的资深专家，经历了宁波楼市诸多风雨。拥有在宁波和台湾两地房地产市场的从业经验。他断言：只有真正到没有人想买房时，房地产行业才真正不行了。而导致没有人想买房的原因，不外乎巨大的自然灾害、战争以及整体经济的崩溃。从国际经济大环境看，虽然总体不景气，但远未到崩溃的程度。从宁波楼市的小环境看，房地产市场存在刚性需求，所以“最坏的时候还没有来”。 

      那么，判断刚性需求的依据是什么呢？就是这个区域人口中自有住房率的多少。邱茂生以我国台湾楼市举例说，台湾的自有住房率为80—90% ，成交主要集中在换屋市场，也就是改善性市场。

      宁波楼市目前的情况是正常现象，而前几年实在是因为市场交易太过火爆，尤其是2007年的“楼市疯狂”透支了未来的市场空间，那才是不正常的市场。对于那些尚未拥有房子且想在这个城市立足的群体来说，只要有工作，就有收入，有了收入，就有积累，积累到了一定程度，就会有购房需求，因而在不利的市场环境下，房企也不必太过悲观。

      支撑宁波购房需求的另一个因素在于房产的更新换代。这种更新换代就如同手机的更新换代一样，在对房产品质的追求上有更高的要求。这也从侧面反映出一个问题——宁波楼盘的性价比总体上不高，每隔几年，消费者就有住更好、更精致房子的要求。对于房企来说，这是个机会点，关键是谁来点这把火。  

      论竞争法则：强者恒强，弱者恒弱 

      金达利筑地另一位人士则以“几家欢喜几家愁”来形容当前楼市。他认为，宁波楼市在2007年底进入了一个相对困难的阶段，市场陷入低迷。但一些高品质、高性价比的项目在低迷的市场环境下仍然热销，比如瑞园、皇冠花园、湖景花园等；而一些品质差、性价比低的项目则销售困难，有的项目开盘几个月仅销售20—30套。这些都充分显现了当前“强者恒强，弱者恒弱”的市场法则。

      在宏观调控的精准布局下，形势严峻，竞争力和实力强的企业，就会依靠本身的力量，抢占资源，进一步做精做大做强；而竞争能力和实力弱的企业，就只能逐渐退出市场。可以说，宁波楼市正在挤掉前期的泡沫，房企之间的分化进一步加大。经历楼市洗牌后生存下来的企业，能够通过努力提升产品的品质，以此提升房企整体的竞争力。

      如何做出好产品？迪赛的有关人士认为，要做出令市场满意的产品，就要在专业和深度上下工夫，深深扎根于宁波市场，使产品富有新意并符合市场的真正需求。比如奥林80，一个组团有几十种户型，这样的产品设计使业务员能留住迈入案场的看房者。

      宁兴房产负责人认为，作为有实力的开发商，选择自身的发展方向很重要，在这一点上，绿城是业界的一个榜样。宁兴房产从春江花城项目起，就开始向绿城学习，做精做强是宁兴房产的发展方向。

      银泰销代的有关人士认为，“90/70”政策出台后，银亿房产就在项目上努力做出新意，以银亿的上上城项目为例，一部分采用精装修，得到了市场的认同。

      和协拓展有关负责人表示，楼盘品质的好坏决定着销售进度。以风格城事为例，风格城事一期样板区开放，受到了业内外的普遍好评；二期在今年6月开盘，在不到2个月的时间里，销售率突破了60%，这就说明，只要是好的产品，就能得到市场的认可。 

      论市场格局：楼市“两端翘”日趋明显

      当前，宁波楼市向“两端翘”的格局日益明显。高端楼盘以东钱湖板块的别墅、湖景花园、汇豪天下等高档楼盘为代表，比如湖景花园的均价已经达到了2万元/平方米，但销售很好。这些房源因为占据了稀缺地段或者不可复制的自然资源，当前和今后都不会有问题。

      另一端则为面向首次置业者中低价楼盘，主要集中在城西、江北以及镇海等区域。由于市场存在对低总价楼盘的需求，就决定了60万元左右的楼盘广受欢迎。

     “高不成低不就”的中间价位的楼盘，因供应量大，中等收入阶层和投资者出手又较少，大多面临着不小的压力。一些90平方米左右的、总价在100万元左右的楼盘，由于价格超出了首次置业者的承受力，且又不能满足中等收入水平的改善性购房者的要求，因而在销售上陷入困境。

      单身公寓同样身陷同质化竞争，原本今年供应量就巨大，而写字楼市场的压力还拖累了单身公寓，由于写字楼市场的不景气，房产商纷纷打起了擦边球，将其设计成单身公寓，这种属于商业地产性质的单身公寓有不少，而真正拥有70年产权、属于住宅产品的单身公寓反而成了“卖点”。
写字楼市场的形势也不容乐观。外贸企业效益不佳，也拖累了原本就饱受“供过于求”压力的写字楼市场，一家房地产代理企业的有关负责人就坦率表示，当前写字楼市场的形势严峻，他们所代理的一个写字楼项目，近4个月以来，成交很少。

      据金达利筑地统计，下半年宁波市六区总共有44个楼盘推出，在这些楼盘中，一些同质化倾向严重的楼盘，将继续受到购房者的观望，它们之间将打折成风，而且这种价格战将持续到2009年。

      从宁波楼盘的布局看，正在不断向外拓展。市三区和鄞州区的供应量正在不断减少；东部新城将成为快速崛起的城市新名片；城西板块和江北板块，将成为中低价位楼盘的汇集地；鄞奉路将成为下一阶段的热点板块。 

      论未来走向：宁波楼市不会大起大落

      宁波南天房地产控股有限公司总经理助理张惠才认为，眼下宁波楼市尽管价格坚挺，但成交萎缩也是不可回避的话题。宁波楼市之所以观望氛围浓厚，主要受以下因素影响：人民币升值，影响了外贸企业的发展，而从事外贸行业的购房者向来是中高档楼盘的重要客源，这部分购房者收入的影响，直接冲击着中高档楼盘的销售；从紧的货币政策的实施、二套房贷政策，抑制了投资同时也打压了需求；股市大幅下挫，将投资者的购房资金牢牢套住了。此外，就是“从众心理”的影响，股市中“追涨杀跌”的心态，在楼市中同样存在。

      但这是否意味着宁波房价也会大幅下跌呢？张惠才认为，深圳是典型的“移民城市”，而宁波楼市的消费结构与深圳不同。深圳楼市的大起大落，不会在宁波重演。而另外位资深人士也认为，宁波楼市的区域性很强，受外来投资者干扰少，即使宏观政策发生了变化，也不会出现一线城市因为外来投资者大批离场而导致房价巨幅回落的情况。

      金达利筑地有关人士认为，到2009年下半年，楼市有可能会回暖。这主要是基于以下因素：刚性需求依然存在，只要楼盘价位合理的、性价比高就能大量释放，这从瑞园等楼盘的热销可以看出；宁波经济发展稳健，GDP的增长、人均收入的提高、人口的增长，宁波的城市化进程加大都是有利因素；宁波人的投资习惯也决定着楼市的发展空间。当前，宁波楼市正处于“挤泡沫”的调整阶段，明年即使走出观望，那也是恢复到较合理的交易水平，决不可能回到2007年那般的非理性行情。

      宁波市房地产业协会秘书长许锡生认为，宁波楼市观望气氛浓厚，但总体仍属健康，“断供”现象未出现，从长期看，宁波经济实力、城市化进程、城市知名度和地位的上升、外来人口的涌入、地产大鳄的纷纷进驻，都对宁波楼市构成利好，未来宁波楼市仍有发展空间。