住宅市场低迷商业地产挺身而出 能否率楼市突围

就在住宅市场的冬天愈加寒冷时，商业地产却让人们看到了曙光。不光是南京，在北京，在上海，在广州，不光有外资进入国内商业，更有国内财团大举购买商业地产。有观点认为，住宅市场已进入下行通道的初期，商业地产虽尚未迎来普涨但已初露锋芒。那么，未来走势究竟会如何呢？

　　【国内背景】

　　财团和外资大举进军商业地产

　　中原地产写字楼总监朱辉透露，在广州，珠江新城的一些写字楼，常有投资客整层购买以作出租投资。而他们的特点是，并非短期炒作而是长期持有。“在通货膨胀、原材料成本上升、外贸形势严峻等经济大势下，这些生意人的收入很难找到新的投资出口，而收租型不动产的保值增值功能重新受到关注。”

　　7月19日潘石屹SOHO中国旗下三里屯SOHO项目开盘当天热销50亿元不能不让人感到意外，据称销售均价超过4.9万元/平方米，而且买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户。此次开盘销售的是三里屯SOHO的商业和写字楼部分，属于商业地产范畴。买家相信，北京以及一些一线城市的商业地产价值仍将远高于其他城市，而SOHO中国的三里屯项目处于黄金地段，升值潜力很大。


　　与此同时，美资私募投资基金黑石集团近期以逾45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于上海莘庄南广场的大型商业项目“仲盛世界商城”，以11亿元收购卓越金融（0727.HK）持有的长寿商业广场，黑石今年在收购上海商用物业上已砸下逾56亿元人民币。

　　【南京现状】

　　商业地产七月销量增长逾九成

　　当人们为住宅市场的低迷而悲观时，南京的商业地产迎来了大机遇。网尚研究机构一项最新研究成果显示，在上半年南京住宅成交量跌了50%的情况下，商业上市量却大幅增加，尤其是7月，商业销售量同比增长达93.9%。

　　记者也发现，就在近期，不少商用项目频频登上南京每周销售排行榜的前十。与此同时，本月底，夫子庙附近的水游城即将开业；下个月，河西的万达商业广场也将上市；鼓楼绿地广场紫峰大厦也将推出部分高端写字楼，种种迹象表明，商业地产没有受到楼市低迷的影响。

　　“从1998年至今，商业和写字楼市场的增长一直非常稳定，平均年增长10%-20%。月增长30%已经很不错了，接近翻番的情况十分罕见，还需要分析具体原因。”易居中国南京公司研究人士周颖评价称。

　　新兴社区商业的表现可圈可点

　　新兴社区商业的性价比优势也更得显现。

　　以仙林为例，7月该板块商业销售大幅度增长，销售量0.45万平方米，环比增加100%，占到江南八区商业销售总量的近四分之一（24.78%）。其中，赛世香樟园社区商铺以1-3楼捆绑后所形成的价格优势，以及对未来居住人口稳固购买力的良好预期来吸引投资者。

　　同期，城中板块商业销售量在今年5、6、7三个月持续猛增。在云锦美地，一位将商铺出租并用于经营儿童用品的业主告诉记者，她现在年收租金7万多元，投资回报不错。“这个小区居民消费能力强，儿童用品卖得很火。”她说。据调查，像这样的城中社区门面房售价比河西新城区一些大型商业设施中的商铺更便宜，而商业氛围却比河西新城区成熟得多

　　在江宁，唱主角的同样是社区商铺，尤其是泰富花园、托乐嘉花园、嘉业广场等项目。7月，江宁商业成交均价5260元/平方米，环比上涨7.68%。 

  　　[原因剖析]

　　国内商业地产整体处较低水平

　　易铺网CEO陈建明在博客中表示，当前，以住宅为代表的中国居住类房地产市场在紧缩之下部分城市已经进入下跌周期，更多的城市未来也将开始下跌，和居住类地产形成鲜明对比的就是商业房地产。他认为，住宅市场过去十几年高速发展，透支了中长期价值，在宏观调控的环境下，已进入下跌周期的初期；别墅市场因为土地资源受到政府严格控制，所以从2005年前后开始进入上升周期，目前处在上涨周期的末期；商业地产、商铺在过去几年始终是灿烂发展的住宅市场身边的小角色，2007年才开始全国性活跃，整个行业基本处在上涨周期的初期，几乎和2002－2003年的住宅市场的发展阶段相类似。

　　南京问策商业顾问管理有限公司总经理苏晓晴也持有同样观点，商业属于生产资料，属于投资行为，不属于消费行为。相比国外来说，目前我国商业地产整体处于较低水平。“以南京为例，商业地产的价格从2004年以来一直没涨过，住宅一直在涨，大厂永利购物中心2004年卖2万元/平方米，到现在也没怎么涨。综合来看，今后商业销售将要好于住宅。”

　　中购联商业房地产研究中心主任汪洋在接受记者采访时表示，房地产的冬天要到什么时候结束还不知道，但是商用物业却可以收租金，收租型不动产近期会走俏。他分析说，不动产投资行为分为购买、投资和租赁三种，购买行为现在受到宏观调控的影响目前形势不好判断，但是商业地产保值的作用却体现了。

　　商业投资的持续能力比住宅强

　　网尚研究机构认为，南京商业供销大幅增加的原因有两个：一是住宅市场持续低迷带给开发企业巨大的资金压力，为此开发企业加快了商业的供应力度。另外一个原因是在南京“一城三区”的建设中，自2006年以来新城区、新市区进入住宅开发高峰，2008年交房高峰的到来与社区商业配套设施的滞后形成鲜明对照，业主对商业的需求大幅增加，由此引发了社区商业投资热。

　　然而周颖认为，除上述两个原因外，更主要是由于商业市场与住宅市场的投资观不同。“商业投资的持续能力比住宅市场强很多。因此，投资者更倾向于判断一个项目的长期投资价值。具体来说，是看一个项目在未来15年至20年中的投资回报。在这种视角下，其间的波峰和波谷的波动反倒可以忽略不计。” 

　　苏晓晴分析认为，正因为价值被很多人发现，目前在北京、上海、广州很多商业都采取了只租不售的方式。他认为从国内来看，过去偏重于住宅开发，现在越来越多的是造城运动，比如万达，通过销售住宅来解决现金流的问题，然后大量持有商业。现在大城市几乎都已买不到商业了，因为供应量在减少。

　　下一轮机遇：区域型大型商业

　　苏晓晴还观察到南京目前的一个趋势，南京人均GDP已超过6000美元，整个城市的消费类型正在转变，由实物型消费转向时间型消费，也就是说像酒吧、电影等这种拿钱买快乐的消费越来越多。因为消费观念正在发生变化，很多人不愿意为买商品跑远路了，一线城市包括发达的省会城市的区域性商业中心正在形成。加上现在已有十几家奢侈品进入新街口，这样就会把一般的商品逐渐挤出新街口，它们会到区域中心去寻找出路，这就预示着下一轮南京商用物业的机遇将会体现在区域型大型商业上。

　　[投资出路]

　　投资商业地产第一还是看地段

　　中国指数研究院总监古伊认为，写字楼商铺的价值还是由地段决定的，需要综合考虑外部的因素诸如宏观经济、产业结构调整，业态配比，政府规划等。相比较而言，商用物业的投资风险相对较小，投资人会越来越多。

　　“黄金地段的商用物业租金很高，目前在淮海路租金为12美元/天/平方米，也就是说84元人民币左右，一天卖300元才能挣回租金。也就是说，利润达到30%还难获利”。苏晓晴大发感慨，从南京来看，市区的住宅依然在上涨，万达、绿地、虹桥、中海的商业有不少都是不卖的。他建议，投资人可以考虑河西的临街商业以及市区的街铺，按照国际惯例，售价除以月租金的值，大于200小于300的话都是值得投资的。

　　谈及写字楼，他认为也要看区域，新街口的写字楼普遍偏老，但是前景好，因为公司讲究形象，好的写字楼如地段好交通好停车方便的都有前景。现在南京有个怪圈，写字楼为了销售面积都设计得小，这其实不适合大公司，但是做大了又卖不掉，这一切都是南京的民营经济不活跃导致的。他建议投资人多关注好地段的高端写字楼，成本虽高但是风险小收益大。