借力“中国-东盟博览会” 南宁商业地产顺水行舟

中国-东盟博览会日益邻近，让敏感的商家充分意识到其中的商机。在倍受关注的房地产业，南宁人已经充分感受到了博览会所带来的影响。无论是“１０＋１”商业大道、会展经济时代的城市商标、东盟商贸城还是中国·东盟百货商贸中心——荣宝华商城，与中国-东盟博览会有关的商业概念在广西的房地产市场上大行其道。然而，博览会对广西的房地产市场能有多大的拉动效应呢，对此，一些房地产业内人士讲出了自己的看法。

　　局部过热 总体均衡

　　今年以来，随着国家的宏观调控，在经历了一季度的迅猛发展后，到５月份，广西的房地产投资略有回落，但仍然保持高速增长。１－５月，房地产的投资增速比一季度回落９．４个百分点，房地产完成投资５８．５４亿元，增长４３．８％。在房地产市场的热潮中，商业地产的开发尤为引人注目，而各种以中国-东盟博览会为概念的商业地产表现更是惹眼。尽管随着国家银根紧缩政策的执行，商业地产前景似乎风雨欲来，但地产商们并不担心。一些业内人士认为，尽管在南宁一些局部地区出现令人咋舌的“天价”，可从南宁市总体来看，这并不代表着商业地产发展已经出现过度的情况。

　　柯来发（荣宝昌＜南宁＞房地产有限公司董事长）：南宁市的快速发展和面临的中国-东盟博览会的历史机遇对商业地产的发展带来的影响是不言而喻的。仅从南宁商业地产的投资规模上看，由于南宁的商业地产发展历史短，从规模总量上看只能说是发展比较快，这也符合商业开发的提前效应。但目前更让人担心的是商业地产开发中的混乱状况，一些商业地产的结构、业态趋同，在开发中缺乏准确的市场调查，定位不准，使得在开发中更多呈现出一种盲目的攀比，形成了在商业地产开发中一些领域“虚火”上升。但这些方面都在可调控范围内，通过市场导向与政府在对商业地产开发中的适当控制、分阶段开发，可以解决这些方面的问题。随着国家的宏观调控，南宁市商业地产业也将面临着一个重新“洗牌”的局面，但这并不意味着商业地产进入寒冬，而是使商业地产的开发将更加理性和有序，在中国-东盟自由贸易区和中国-东盟博览会的推动下，南宁商业地产的总体趋势仍将是稳步上升的。

　　张国宏（南宁仙舟项目管理顾问有限公司总经理）：中国-东盟博览会对房地产的推动作用巨大。首届中国-东盟博览会今年将在南宁市举行，为成功筹办好这次盛会，南宁市政府今年计划投资逾１２０亿元人民币，加速开发建设服务博览会的多个配套项目，同时，境内外房地产商掀起新一轮投资热潮。在迎接中国-东盟博览会和南宁打造国际化大都市的利好因素刺激下，区外、国外的房地产开发商对南宁市的投资信心增强，纷纷拥入，先后有上海、温州、大连、广州、香港以及马来西亚等国内外的投资商参与南宁市的开发。

　　仅一季度，南宁市本年新开工楼盘项目已有３０个，其中近３成由区外的企业参与开发建设。虽然目前商业地产在人们眼中呈现出过热状态，这是由于商业地产发展迅速而产生的阶段性供应不均的局面，导致商业地产的消化期相应延长。在南宁，以零售为主，直接服务于本城消费者的本城商业由于结构同质化，业态趋同，面向的消费群体重叠，加上高昂的租金成本形成了竞争较为激烈的局面。今明两年随着本城商业工程的大范围竣工和陆续开业，如何保证销售同经营效益挂钩将是这些本城商业能否良性发展的重要条件。近几年来，随着南宁市区的急剧扩大，传统百货批发商圈由于位于市中心区，在交通、经营成本上都已不能适应作为区域商业发展的要求。由于中国-东盟博览会的举办又将使原来的南宁、柳州、玉林三分天下的广西百货商贸格局走向以南宁为中心的区域商业格局，同时由于东盟国家中，越南、老挝、柬埔寨等中南半岛国家由于经济因素，对百货商贸的需求也很旺盛，而南宁有着无可比拟的区位优势。随着广西的区域商业走向统一发展，南宁的区域商业的上升空间是非常大的。

　　黄俊华（合富辉煌房地产南宁公司副总经理）：目前南宁的商业发展是符合南宁的经济发展水平和城市居民消费力增长的，尚不存在发展过度的情况。因为一个城市商业地产的发展与城市规模的扩张、城市经济发展态势是息息相关的。虽然南宁商业地产的增速高于全国同期水平，但南宁市政府启动“１３６”工程以来，城市面貌日新月异，经济高速发展；２００２年规划局完成８５个项目的规划设计及协调，２００３年完成９６个项目的规划设计任务，城市规模的扩张也需要商业发展的支撑。

　　南宁２００３年全年实现国内生产总值５０１．７５亿元，增长１０．７０％。城市全年基本建设投资完成９６．９９亿元，比上年增长３６．５３％；２００４年南宁国民生产总值预计增长１１％；在这些经济增长的利好因素下，南宁商业地产正顺应了经济增长的速度。其次，南宁成为中国-东盟博览会的永久举办地，更让南宁拥有了一个更为广阔的发展平台，南宁已经上升到区域中心城市的地位，由此城市商业地产的发展以前瞻性的态势进行规划，自然是在意料之中。所以说目前南宁商业地产的发展相对于城市发展是处于平衡状态，并不存在过度的情况。

　　“中国-东盟”效应显现

　　近两年，商业地产开发的高额利润让越来越多的开发商投身于此，各种概念让人眼花缭乱，然而，概念固然包装得不错，拍卖价格也让人瞠目，但是高价不代表着成功，作为商业地产，除了成功的销售，还要有成功的经营。因此，“中国-东盟”概念的商业地产前景对于地产商来说并不应该仅仅是一个炒作的噱头。

　　柯来发：中国-东盟博览会在南宁举办，给广西商业地产发展提供了更广阔的市场。但做好“中国-东盟”概念需要实实在在地进行商业开发。中国-东盟自由贸易区构建伊始，“中国-东盟”概念就已成为商业地产开发的重点。荣宝华商城把自己定位于中国·东盟百货商贸中心，无论是在地理位置上，还是在开发经营策略上都有着自身的优势。荣宝华商城首期开发用地约１２．３公顷，规划建设面积３０万平方米，满足５０００商家同场经营需要，配以５万平方米仓储零担中心、３万平方米大型停车场等商业配套，位于国家级南宁经济技术开发区约２１３公顷商贸物流基地核心位置，依托南宁城市主干道江南大道和城市快环白沙大道交汇的黄金十字区位，商城凭借着周边便捷的立体交通网络所形成的市场辐射力，将成为一个立足广西、服务大西南、辐射东南亚的超大规模区域性商贸中心。

　　黄俊华：１０＋１商业大道是在多重历史机遇下诞生的。在首届中国-东盟博览会即将召开、泛珠三角区域合作框架协议签署、ＣＥＰＡ出台、两广经济协作全面展开等多重历史机遇的碰撞下，南宁商业地产焕发出耀眼的“火”光。南宁从未在世界范围内占据过如此重要的地位，从一个边陲城市一跃成为国际通道和交通枢纽，它所蕴含的巨大商机不言而喻。商业、旅游、休闲、娱乐等充分展现一个城市魅力的元素将得到前所未有的发展，政府加快“１３６”城市改造工程的步伐牞也为此做足了铺垫，１０＋１商业大道正是在这样的大背景下应运而生。

　　在销售和经营上，１０＋１商业大道把临街商铺面积多达１２．６万平方米的商业街，按不同的商业业态划分成时尚休闲购物区、东南亚旅游购物区、服装服饰和皮具鞋类专业区等三段，保证项目今后的有序经营及规模经营。后续土地的储备工作也已全面展开，二期的建设将继续围绕各个功能区的主要功能建设，例如：东南亚旅游购物区内将拟建约１３．３公顷的大型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（购物中心）、东盟风味食品街、东南亚风情美食一条街、大型数码电器中心等；服装服饰和皮具鞋类专业区则将拟建与之配套的大型物流中心等。届时，我们将借助街铺的稀缺性、集九大功能于一身的综合性以及“东南亚风情”的主题性等优势，运用新颖独特的营销手法，将１０＋１商业大道这一复合型主题式商业大道推向市场。

　　张国宏：随着中国-东盟自由贸易区建设进程加快，中国与东盟的联系将更加紧密。目前，广西已开通对越南的公路长途运输，这对南宁的区域商业来说无疑是一大利好，不仅吸引了区内的投资者，更吸引了贵州、云南东部和越南的投资者，这也促使南宁百货商贸的市场扩大了几倍。更广阔的市场前景也将使南宁的区域商业地产有一个飞速的发展。但同时也应注意到，“中国-东盟”在南宁的商业地产中面临着一个被滥用的趋势，因此，如何好好利用“中国-东盟”概念，除了作为销售、经营策略外，商业地产商更应从长远考虑。（消息来源：桂龙网）