“包租”变脸登场 产权式商铺是否值得投资？

一种通过返租校友录的方式销售商铺曾有一段时间被普遍推广。开发商利用高回报率承诺，达到了高价出售商铺的目的。但是由经营状况不如预期，给开发商造成沉痛的返租压力的事例层出不穷，有些不良开发商干脆让原来的公司破产一跑了之，剩下业主哭天天不应，喊地地不灵。 

　　返租曾被政府认定为违规行为而被叫停。然而，眼下经过变脸之以带合同的“委托经营”或者“委托租赁”方式销售再度在宁波出现。这种模式从法律上讲是合法的了，但在具体操作上还有许多问题值得思考。 


　　位于鄞州区的联盛商业广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)独立产权式商铺全城公开，其营销操作模式就是带合同“委托经营”或者“委托租赁”，引起?span style=’display:none’ >焦点装修家居网的谌耸康闹室伞?


　　疑问一： 


　　产权商铺销售模式成者微 联盛能冲出重围？ 


　　业内有人认为，上世纪90年代后期开始盛行，通过“返租回报”来完成产权式商铺销售，开发商既可迅速回笼资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。尽管一度深受追捧，但后遗症多多。据了解，前几年国内一些采用这种操作模式的商业项目投入运营后，因为项目中分割产权出让致使频频出事，大批投资商业地产的人因收不到预期回报不断地找开发商清算。而在宁波其他的早期产权式销售模式也不尽理想，直至天一广场、宁波万达广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)实行只租不售模式才成就了今日焦点房地产网的成功，从而成为商业地产运作的模板。 


　　据笔者了解，产权式商铺出现的核心原因是开发商资金实力不强。一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多达几十亿元，建设周期相对较长，而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、房产预售和其它融资渠道。 


　　在宏观调控下，银根紧缩，开发商向银行贷款的难度很大，其它融资渠道则几乎没法弄到钱。面对住宅销售市场严峻态势，在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。而销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。 


　　在决定商铺投资之前，投资者应全面考察开发商的开发实力、知名度、服务能力等，这些直接关系到商业物业能否真正成功。降低投资风险一个简单的方法是，选择有过成功开发商业物业经验的开发商的项目。据了解，联盛在全国范围内的项目集中在常州、无锡、芜湖、淮安等二线城市徘徊，且几乎都在建设与实践之中，还没听说有类似宁波万达广场运作成功案例。对投资者来说，是否值得“托付”挂上了问号。 


　　疑问二： 


　　联盛财富高潮能否撼动宁波？ 


　　鄞州区近年来房地产发展迅猛，商业地产也一直没停歇过，南部商务区、瑞典宜家商业广场、旺角 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、友邦世界之家、新江夏宝润百货、英国TESCO乐购、奥特莱斯、城市经典等项目都在积极地运作中。在这样激烈搜狐网的商业竞争格局下，开发商能否成就下一个万达广场值得思索，尤其是数十万平方米的联盛商业广场更让人关注。 


　　再看宁波其他区域，海曙的天一商圈、月湖盛园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，江东的天伦广场、世纪东方商业广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、中信泰富广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、滨江国际广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，江北goodfeel的凯德广场等，作为区域性较强商业广场，各个区域很大程度上已瓜分了560万人的宁波消费群体。 


　　商业项目遍地开花，业态相当程度上有重复类似，而商场所引进的主力店，不外乎几个被消费者认可的中高档品牌，开发商所说的不管是如何的高端、怎样的巨鳄主力店，最终还是要回归消费群消费习惯和承受范围，遵循市场消费能力。 


　　由于目前处于品牌商家的买方市场阶段，再加上商业物业开发的体量庞大，有投资者疑虑，距离仅一路之隔就有万达、联盛两家体量达 万平方米的大型商业广场，有这么大的消费容量吗？联盛商业广场这么大的体量凭什么吸引主力店进驻？又凭什么达到万达广场现有的经营水平和人气？这也许只有开发商自己心里最清楚。 


　　疑问三： 


　　能维持稳定回报率？能维持长久赢利？ 


　　据宁波联盛置业营销部工作人员介绍，独立产权式投资人在前五年的投资回报平均为7%，而从第六年到租期满，则按照市场的运营的状况来获得回报，另外投资人每年要付给管理公司年投资回报额的5%作为管理费，可以想象在市场不确定情况下，只凭规划和难以复制图行天下的成功来预期，收益很难保障。 


　　一个商业项目引进的主力店愿意支付的租金往往非常低，甚至有几年的免租金期。因此主力店付给业主的租金大部分是由开发商摆渡过去的。针对前五年的高回报率，业内人士一针见血地指出，回报率提高，售价也提高，羊毛出在羊身上。其实是消费者出钱，让商家不花钱经营几年，消费者回报的钱，来自开发商提高价格的那部分，最终还是消费者自己在玩自己的钱。 


　　不少商铺投资者期望购入商铺之后就可以坐收渔利。但事实上，商铺投资是一种长线投资，获得回报的过程相当漫长，最重要的是回报率多少取决于商铺后续经营情况的好坏。 


　　高地价的成本、原材料的涨价、房产市场的低迷、资金链的偏紧等多重压力，使得开发商不得不急于套现资金，只能采取分割商场进行销售。本来完整的一个商场被分割成成十上百铺位，被众多的业主所拥有，并由委托经营管理公司统一经营管理，暂时问题不容易显现。倘若，出租状况不佳，5年后业主的回报率如何保障？再则，一旦租约到期，怎么办？假如该主力店经营状况良好，租约到期后愿意用高租金继续租用自然是皆大欢喜。但是，市场难测，如果主力店经营状况不好，要撤场或者要压低租金要求，怎么办？一个商场，数十上百个本来毫无关系的业主，既没有权威的管理条例，又丧失原先的与管理公司的约定，一旦面对主力店和委托经营管理公司的背弃，命运将会怎样？