深圳商业地产由量变到质变 期待在变局中重生

深圳临街铺位，历来都不愁卖的，因此本文中的商业地产涵盖的范围主要是指开发二层以上的大型商业项目。
　　
　　深圳开发商的开发套路普遍与国际成熟开发套路不同。由于没有产业基金的支持，
深圳的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且以分割产权出让的操盘模式居于主流。目前，深圳商业地产市场格局正进行大幅度调整。一方面，商铺销售态势迅猛，价格稳中有升；另一方面，政策调整和局部市场的变化，都将给深圳的商业地产开发思路和操盘策略带来深远影响。

　　由量变到质变是个长期积累过程，深圳商业地产已累积多年，今年会不会成为分界点，我们将拭目以待。

　　迅速放量热点外移

　　上半年，深圳商业地产呈现以下特点：

　　销售面积高速增长——1－5月深圳商铺合同销售面积为28.48万平方米，住宅合同销售面积323.88万平方米。同比去年1－5月深圳商铺合同销售面积的14.58万平方米，增长了95％，而去年同期又比前年同期增长了40％，销售放量极大。其中，住宅与商铺销售比率约11：1,而去年住宅与商铺销售比率约18：1。总体来看，上半年商业物业买卖需求仍继续旺盛，这与深圳的大环境不无关系。

　　热点由关内转向关外——由于关内推铺量较小，热点已转换至关外。尤其是龙岗商铺的价格上涨较快，整体平均上涨约20－30％，弥补了福田、南山的相对高位空缺。因此，深圳的总体均价保持在去年的1.3－1.4万区间，与去年相比，上涨幅度较小。在关外，纯商业项目占据了主体地位，规模呈现放大的趋势，大卖场正扮演着商业地产领军的角色，投资主体也由关内转向关外。

　　营销手段：预支利好

　　商业地产营销中，存在着三大利好预支：

　　政策及城建利好预支——港深24小时通关后，罗湖、皇岗的商业更加日益繁荣；CEPA的实施使深圳的商业市场需求进一步扩大；城市化全面提速，地铁修建与开通以及深惠公路改造等等，促进了关内外商业市场的繁荣与昌盛。但无论是借助区域市场未来投资环境的整合，还是鼓吹大量新商机的涌现，都是在为提升现在的商业项目的销售额而预支利好。凡是能与这些政策利好沾上边的项目，无不高举大旗，大力抬升商铺均价。

　　未来回报预支——销售上继续沿用产权式回报这一方式，为客户规划致富梦想，回报率由7个点提高到8至10个点，回报年限这家公布4年，那家就公布10年，想尽方法提高返还比例以降低投资门槛。例如万鑫五洲风情MALL是4年30％回报一次性返还；新龙岗商业中心是10个点回报，3年30％一次性返还，回报年限是10年。

　　大商家品牌利好预支——开发商与品牌大商家的联姻日趋紧密，凡是有品牌商家入驻的，普遍要比散户入驻的商业物业卖得好，品牌公信力被再次证明。不过，品牌大商家可不是随便说入驻就入驻的，他们不但有自己一套开店选址的评估系统，而且还要向开发商举起价格大刀猛砍，反正是一个愿打一个愿挨。例如吉之岛签约万鑫五洲风情MALL；新一佳签约新龙岗商业中心；好百年签约龙兴国际等等。

　　三大迹象酝酿市场变局

　　政策：投资门槛提高——今年五月以来，中国房地产正成为政府宏观调控的重点行业。深圳也不例外，尤其是商业地产，无论是开发商与银行之间的借贷还是商用物业的银行按揭条件的门槛提高，都极大地影响到小投资者的入市。一些银行开始通过吸收个人消费贷款来增加房地产开发贷款的安全系数，日前深圳工行就拒绝为一个龙岗纯商业项目提供贷款，后因开发商在该项目中加入了住宅群建筑，银行才决定为该项目提供贷款。同时，商业项目的按揭首期又回到五成，去年普遍低至四成，个别的甚至是三成。越来越多的项目的入市门槛提高了，挡住了相当一部分人的投资欲望。这样一来，整个上下游的资金链条是加固了不少，尤其银行的风险相对降低了不少。可是对于开发商来说，项目的销售周期拉长，一旦开发商前期商业定位错误，风险就更大了。

　　开发者：走商业运营商之路——无论是裙楼商业还是单体商业项目，都成为开发商的主要利润来源。在未来几年更大规模的开发热潮中，都要需要大大小小商家的进驻，从而卖得更好，尤其是深圳的开发商都意识到这一问题——怎么卖不成问题，关键是招商。在未来的几年，越来越多的开发商将意识到后续经营问题。

　　近期，业界的几个动向值得瞩目：北京金源Mall称，该项目招商大部分已完成，只租不售，各主力店及专卖店、主题餐厅、娱乐城9月份全部入驻，10月1日开门纳客。深圳金光华商场（原南国影院地址，建筑面积12万平方米，处于有20年商业历史的成熟国贸商圈）近日亮相并举办招商说明会，开发商采取自主建设、自主经营的开发模式。这一大一小、一南一北两个Mall的共性是，它们完全按照购物中心自有的原则开发，只租不售，开发者也是运营商。此外，国内在商业地产开发上力度最大的万达集团因吃过销售纠纷的大亏，下定决心从今年起改变原来出售部分购物广场商业面积的做法，实行全部自己持有产权的开发策略。

　　投资者：投资势头放缓——关内外的客户投资者越来越精明了，对于产权式销售回报的置疑有着相应的心理准备。尤其是二楼以上的商铺，在回报大体相同的情况下，投资门槛越高自然头脑越冷静，反之投资门槛越低头脑越易冲动，这是符商业投资规律的。

　　加强投资保障着眼长期收益

　　加强投资回报保障——在未来的几年中，开发商专注开发而不经营、分割产权出让的这种模式将会继续存在，但会出现相应的变种，而且变化的力度较大，将会从加强客户投资者的回报保障这一方面着手，让这种小三角关系更加稳固。

　　理由：近几年，大量的国际零售集团纷纷进入中国，民营连锁商业快速发展。投资者与经营者相互分离，开始进入商业服务与专业化时代，商业服务商、商业运营商、商业投资商逐渐相互分离并形成合作体系。中国的零售业将与国际接轨，民营商业与国际零售集团将主导零售业的未来，专业化分工、专业化操作、专业化合作成为商业地产操作之路之一。

　　根据WTO有关规定，零售业是中国允许最早全面开放的领域——到2005年，所有城市（包括二三线城市）全部向外资开放。这意味不管外资商业资本还是国资商业资本在未来的几年都将大规模扩张，抢滩选址。

　　着眼长期巨额收益——开发商将遵循国际商业地产运作的基本规律，既做开发商又做运营商，着眼于未来的长期巨额收益。

　　理由：一方面，这得力于企业自有资金实力或融资能力的增强。近年来，一些海外地产基金纷纷进入亚太地区“淘金”，中国异常活跃的楼市就成了其“第一落点”。同时，境内资本也不甘寂寞，以各种方式组建产业基金和信托投资基金。境内外基金形成里应外合之势，好的商业地产项目自然成了首选。另一方面，得力于国际经验的引入。虽然商业地产的产业生态链条相对较长，人才缺乏，但是随着中国日益融于世界的大舞台中，会有较快的改善。有着成熟经验的招商团队和商场经营管理团队将会越来越多，将辅助投资人把商业项目做大做强。

　　深圳地产操作模式向来走在全国前列，能人不少，未来商业地产的创新与突破令人翘首以待。（消息来源：深圳商报 作者：子牙）