寒冬天津商业地产或成避风港 投资须定位先行

   　避风：寒冬市场下开发商与投资者的选择  

　　相比较住宅地产的冷淡现状，商业地产目前还未受到如此大的冲击，依旧保持平稳的发展趋势。据专家介绍：房地产业的周期性波动很强，很多成熟的房地产企业将商业地产作为是整体资产的重要组合，用以平衡开发物业的波动性，是地产低谷阶段抗击行业周期的有力工具。据天津中原地产统计：目前天津商业地产价格平均增幅9.9%。天津商业地产在日渐成熟，向多元化发展的同时，很多开发商开始注重商业地产，自持物业比重日渐增大。  


　　在市场发展不是很明朗的今天，住宅市场和股市的低靡使很多中小投资者产生焦虑，商业地产投资以资金回笼快、回报率高、售后包租方便快捷等优势受到投资者的青睐，天津商业地产的发展投资也迎来新的契机。  

　　借势：奥运和京津城际带来契机  

　　长期以来，市政配套的滞后直接影响着天津商业地产的发展。由于奥运会工程的带动，近几年天津在道路、交通设施等市政配套建设上不断完善，为商业地产的发展提供了一个难得的发展契机。如迎奥运重头戏的海河开发改造工程，带动了海河沿岸的各大商贸区的发展。海河岸边超六星级的酒店 “津塔”、投资20亿元以上的恒隆广场、解放广场等项目正加快建设进度。海河意式风情区、海河奥式商务区、古文化街海河楼商贸区规模也在不断扩大，据统计，海河新商圈里数千商家年营业额达100余亿元，比海河开发前多出2倍左右。  

　　而随着京津城际的开通，越来越多的专家和业内人士开始瞩目京津一体化进程的加快给天津商业地产发展带来的良好契机。天津市建委副总经济师、城乡建设研究所所长王旭东认为，天津的市场更适合那些金融、物流、外贸公司将总部或分公司搬过来，此时布局写字楼、酒店等商业地产是天津房地产行业发展的重中之重。很多开发商和商家已经瞄准这一契机，开始抢先布控相关地区，目前仅天津站商业圈，就已经建成远洋国际中心、冠福大厦、美震裕阳大厦（查看地图）、天城大厦等10座商务楼宇。  

　　隐忧：快速发展下的竞争与混乱  

　　据统计，天津的人均商业面积一直不高，这两年政府和开发商的大力推动使商业地产的数量得到了快速扩张。但是，商业地产的快速发展并不一定意味着高回报，由于盲目地开发，恶性竞争、污染环境、堵塞交通等问题也很大程度存在。尤其是伴随快速扩张的住宅业而迅猛增量的社区商业配套，由于开发商经验不足等原因，正在陷入同质低层次竞争的泥潭。  

　　天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞这样分析这种竞争：“原本每个社区商业立足与服务内部和周边，但是又都想吸引外围需求，往往周围有同样大型居住项目社区商业存在，体量大，定位上有没有区分，这样就导致了竞争激烈。天津商业回报率不够好，当过去几年住宅回报率达到20%以上时，社区商业地产回报率仅有7.5%，而且成熟地区好的商铺是没有人卖的。纵观一些核心地段难于租售的商业，其根本原因正是因为定位不准，很多商业无法租出去，也无法形成商圈的氛围。”  

   　未来：精准市场定位是第一要求  

　　商业地产之所以呈现出蓬勃的发展势头，首先是源于地产市场的有效需求。而如何更好地抓住这一有效需求，正是天津商业地产必须认真面对的机遇和挑战。  

　　同时，近两年外资也在看好天津商业地产的发展，纷纷进入天津市场。新加坡城某公司购买了位于友谊路上的一座写字楼，印尼力宝集团和天津企业共同联手，在天津开发总投资达11.4亿，香港英皇集团也在寻铺金街。外资带了了大量商机，但是很多本土的商铺，因自身定位和条件达不到对方的要求，提供不了相应的资源，坐失商机。无疑外资的商业机构的进入会拔高本地商业的门槛。  

　　针对天津商业地产未来的发展，天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞认为：未来天津商业地产有两个重点区域最值得关注，分别是老城区和滨海新区核心区。在商业地产的业态方面，酒店式公寓和大型酒店，投资起点较高，相应的消费力量较高，但是仍有待市场培育。天津商业地产中百货业竞争过于激烈，相对而言纯酒店式公寓投资回报率高些，甲级写字楼回报率也值得期待。但是不论何种业态，必须是经过严格的市场定位考核的项目才真正值得投入。