鑫苑置业CEO张勇：中国地产开发模式将现新拐点

近日各地频传退地风波，一些曾高价拿地的开发商陷入资金困境。日前郑州市统计局公布郑州市房地产界资金来源“紧张”的企业达24%，以“零库存”商业模式取胜的当地企业———鑫苑（中国）置业有限公司董事长兼CEO张勇引起业界关注，为此，记者专访了张勇。

　　开发商必须转变开发战略 

　　张勇：关于集体降价的报道我还没有看到，但在奥运期间确实有一些楼盘在做促销，这与房价下降没有直接关系，不能说集体降价。河南房地产市场刚性需求是很大的。鑫苑地产在河南开发的楼盘没有降价的，我们不降价主要是没有资金压力。

　　新京报：据市场调查分析，河南约有20%的房地产企业资金处于断裂或断裂的边缘，40%的企业资金比较紧张，仅20%的企业资金不是很困难？

　　张勇：目前河南确实有一些地产企业过得并不好，通过河南省统计局公布上半年度数据也能看出来：2008年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降8.7%。对于一些“囤地”的地产企业，日子无疑会雪上加霜。

　　新京报：有好的应对措措施吗？

　　张勇：开发商要真正转变战略，采用不囤地、不捂盘的“零库存”的商业模式，简单讲就是：不大量储备土地，随买随开发，快速销售，快速回收资金，大大缩短开发周期。

　　“不存房、不囤地、零库存”规避政策风险

　　新京报：“零库存”模式有没有风险？

　　张勇：风险小，“零库存”模式是以现金流为导向的成长方式，并不是以囤积土地多少为导向，现金流回流的时间都可以预期，基本八到十个月见到现金流，这种方法对风险回避是最有效的。最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。

　　新京报：地产企业怎么看零库存模式？

　　张勇：这10年来，大多数开发商所赚的大部分利润是土地增值所获得的收益，目前全国有1万多家房地产企业，但是倒闭的并不多。原因就是市场对土地有着巨大需求量，造成土地价格不断上涨，这些企业通过囤地、土地增值去赚钱，每个项目能有30％左右的盈利。

　　鑫苑置业提倡“不存房、不囤地、零库存”，建议开发商应当把土地当做一种原材料，从产业项目经营入手，这个行业才能更加健康有序地发展。

　　新京报：目前地产行业中零库存模式普及面有多大？

　　张勇：可以说还近乎于零，目前整个中国房地产行业还没有真正思考这个问题，在传统的制造行业、服务型企业，像大卖场、百货等行业，实际上零库存这个方法在十年、二十年以前就广为采用了。这个方法最大的特点是现金流安全性最大，同时现金利用能力也最高。

　　国际投资者青睐“零库存”商业模式

　　新京报；为什么不选择在香港上市？

　　张勇：2003年我曾到香港资本市场考察，香港对优质企业的定价或估值，多半以净资产收益法来界定，净资产收益法更多是以土地储备计算这个企业未来的成长性，鑫苑肯定不适合于香港上市。因为鑫苑上市不完全是以净资产收益法来核算企业价值，更多是以PE估值法来估值企业的成长性，鑫苑注重的是未来的成长性。美国资本市场则是以财务模型来评估未来的成长性。

　　新京报：为什么国际投资者重视“零库存”商业模式？

   　张勇：欧美与中国土地交易方式的不同，决定了投资人对房地产企业关注点也不相同。欧美国家采用契约形式交易，而中国则采用土地招拍挂的形式。每年土地招拍挂的交易量很大，交易效率极高，土地储备量有多少成为企业的规模的标签。国际投资者以财务模型预测企业未来三年成长性，零库存是性价比较高的模式。

　　中国地产开发模式将现新拐点

　　新京报：怎么看待目前地王退地现象？

　　张勇：开发商高价拿地，不及时开发，一定会对项目资金造成巨大压力，随着政府调控力度的加大，如果开发商取得土地之后两年内不开发，政府就要收回土地，这样捂地的行为将要受到严格控制，开发商必须通过生产运营来获得利润。从这个角度看，房地产行业的真正竞争才刚刚开始。同时说明以往“囤地”现象已经不合时宜，预示着中国房地产业开发的商业模式出现新的“拐点”。

　　新京报：目前宏观调控政策对零库存模式有哪些影响？

　　张勇：近几年国家对房地产行业频频调控，但效果不明显。很大的一个原因就是许多开发商把土地作为主要资产，坐享升值的商业模式。我们的发展模式是把房地产做成轻资产，不以土地为盈利目标，土地作为原材料而不是以资产呈现。通过土地闲置两年以上征收20%闲置费等政策来看，中国的调控政策在向有利于零库存商业模式加强，零库存的商业模式将是中国未来主流的商业模式之一。

　　新京报：美国次贷危机会不会对鑫苑地产有所影响？

　　张勇：不会，目前鑫苑地产对国际投资者的最大吸引力，就在于美国对新兴房地产市场前景的看好。

　　■ 采访手记

　　地王退地与“零库存战略”

　　土地使用权不再成为房企“暴富”武器

　　第一次见张勇是在今年海南博鳌地产论坛上，首次听他提出的“零库存战略”，张勇反复强调：今后开发商要转变战略，不要再大量储备土地。

　　2007年是全国各大房地产开发商疯狂“抢地”的一年，甚至出现了40多家开发商共争一块地的现象。

　　据不完全统计，去年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”，全国土地购置面积实际上已超过4亿平方米，现在，其中不少地块因开发商资金问题不能及时开发而导致闲置。

　　尽管业界对张勇的零库存的开发模式褒贬不一，但首创集团董事长刘晓光却非常支持这种模式：几年前拿地是做加法，但从今以后企业要发展必须做减法，减少囤地，提高对土地的开发效率。

　　事实上，随着宏观调控效果的显现和政府对土地调控政策的加强，疯狂拿得的地已成“烫手的山芋”，对于上市地产公司而言，巨大的土地储备将严重影响上市公司的盈利水平，这些土地储备到目前为止尚无法变现，并且还需追加巨额利息资金。

　　国土资源部发布最新的土地政策也强调：为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，土地使用权转让合同中已约定了建设项目的竣工时间。如受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。

　　与此同时，业界开始频传地王退地。“普陀地王”中止合同获批；首创置业退出太原、苏州两个项目；恒大地产也将“源深路1号地块”转让。

　　快速拿地快速开发的模式或将成为开发商的战略首选，是开发商规避经济系统性风险的一种有效选择。