贷款政策不松反紧 商业地产不败神话将破

日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（下称《通知》），《通知》要求严格商业性房地产信贷管理，其中，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。在等待着政府入场救市的背景之下，这一剂猛药令诸多地产公司十分意外。 

　　屋漏偏逢阴雨天。当全国的住宅市场已经是无可争辩的价量齐跌之时，央行对商业地产项目信贷的收紧，又一举将“商业地产不败”的幻景打破了。 

　　“商业地产一向‘牛市涨得慢，熊市降得快’。”这是北京师范大学金融研究中心主任钟伟对《第一财经日报》表述的观点，与部分开发商之前一直所鼓吹的商业地产保值增值有所背离。由此，钟伟认为，正因为商业地产已经显露出来的风险，主管机构开始从严对商业地产项目的贷款。中期看来，无论是住宅市场还是商业地产市场，今后的信贷政策都将继续从紧，没有任何松动的可能。 

　　将打破商业地产不败神话? 

　　“没有什么业态比商业地产与国民经济活跃程度更为相关了，当全国经济发展放缓后，之前几年所建成的商铺和办公楼明显过剩。”华南师范大学欧亚研究中心研究员余南平对《第一财经日报》称。 

　　记者通过国家统计局公布的数字了解到，北京商业用房投资增长高达100.1％，上海为51.1％。2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，当年竣工面积为5900万平方米。这预示着今后数年将有大批商业用房建成并投入租售。 

　　但是庞大的供应背后，余南平认为作为商业地产重要支撑的外资企业投资可能放缓，而中小企业也因部分资金问题而减少了商务活动。种种迹象表明，商业地产正在进入又一个发展放缓的周期。 

　　钟伟的看法则更为悲观。他认为商铺的投资者在需求减缓的同时仍要承担持有的高成本，这导致类似物业有更大的“退房”风险。 

　　“租不出去就赔钱，这将使得投资人抛售商铺，或者直接退铺的现象会比住宅产品更为严重。”钟伟对本报记者称。 

　　“之前开发商将商业地产的作用‘神化’了。租金的持续上扬并不代表回报率同样上扬。事实上，在2002年购买商铺的投资人，到2007年已经可以大赚一笔；可是2005年再购买商铺，2年期间已经几乎没有什么高额回报。”余南平说。 

　　根据钟伟所了解的情况，从2006年到2007年上半年，商业物业的价格涨幅远低于普通住宅，可是从2007年下半年开始，类似物业售价以及租金的齐跌又让商业地产的投资回报率继续下跌。 

　　倾向于发展综合物业的上海绿地集团总裁张玉良也意识到现在一线城市仍有商务地产的需求量，而二、三线城市则是住宅物业在一段时期内有需求。万达集团董事长王健林则明确对本报记者称，出于盘活现金流的目的，他们也在将之前万达广场单一的商业物业形态发展为综合体项目。而本报记者则了解到，这个专注于商业地产的公司，最新开发的部分项目中，往往有占近半面积的物业都是用于销售目的的住宅产品。他们都已经意识到了商业地产的风险所在。 

　　实际上，在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升，仅2006年上半年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较2005年同期增加21％，比商品房空置率高出18％。之后，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。 

　　“钱袋”进一步收紧 

　　中原地产公布的最新统计数据显示，7月份，上海甲级写字楼整体租金为每月381.92元/平方米，环比上升8.6％，但市场整体供销较2007年还是有所回落。写字楼市场上半年新增供应与销售面积仅为去年全年的35％和26％。商业市场投资氛围也转为平淡，商业地产进入2008年供应放缓，成交价格呈现下降趋势。 

　　“总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。”中国商业地产联盟副会长之前对媒体概而言之去年下半年商业地产的现状。 

　　钟伟赞同上述观点，并认为类似的产业背景正是银行对商业地产开始警觉的原因所在，最近，银行为了防范风险已经开始行动了。这与开发商之前苦苦等待的“松绑”幻想背道而驰。 

　　之前广东省内的多家银行已经显露出了对房地产金融中监管体系的担忧。苦于无法快速回笼资金的开发商正以多种途径钻金融的空子，所以银行开始建议继续加强对房地产项目预售管理。 

　　南京市房产局、人民银行南京分行则于8月26日联合发出通知，将从9月1日起展开近2个月的商品房预售款监管专项检查，其中“假按揭”首次成为政府彻查的对象。根据两单位所下发的通知，南京市全市已批准上市销售并已签订商品房预售资金监管协议的商品房开发项目，以及所属房地产开发企业和参与商品房预售款监管的商业银行都属于此次检查范围之内。 

　　《通知》还要求，“对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。”《通知》等于让包括商业地产项目在内的地产开发统统面临资金窘境，商业地产也概莫能外。 

　　“现在还有关于商业地产贷款的乐观论调传出，但是这些都是暂时的，而且可能很快大家就可以看到银行对于商业地产贷款的整体收紧。”余南平说。 

　　他的意思是，现在很多地产项目还是在延续之前的贷款计划，因为银行开发商与政府三方都不愿意看到“烂尾”项目的出现。 

　　“所以现在更多的是‘被动贷款’，而非‘主动’。”余南平认为银行等于被这些需要耗费大量资金的商业项目所挟持，只能继续提供资金到项目落成，以获取一个“固定资产”来化解金融风险。 

　　“但是主动的贷款，新增项目的贷款都在萎缩。”余南平说。 

　　“无论是何种业态的商业地产项目，在今年看来都很难盼到信贷政策松动的一天。”钟伟说。