大型商业地产项目门前外资巨头徘徊待进

来源：经济观察报　记者 丁凯

“包括ＡＩＧ（美国国际集团）、ＧＩＣ、ＩＮＧ、Ｈｉｎｅｓ、Ｒｏｄａｍｃｏ等的数家境外巨头投资银行、养老基金和金融机构对中国商业地产市场显示出极强的兴趣，正在寻找进入的机会。”林协芬女士透露。林是励展博览集团旗下的Ｒｅｅｄ Ｍｉｄｅｍ机构亚太区总监，后者一手操办的目前全球最大型的国际房地产与投资展览会ＭＩＰＩＭ（法国戛纳国际地产节）上，每年有来自67个国家的15000多名政府官员以及房地产与投资行业的高级决策人员和4500多家投资机构。

在戛纳国际地产节上，林协芬发现，欧美基金对于亚洲的态度正发生微妙的变化，在9·11之前，欧美投资银行对于亚洲市场只是简单拒绝，但现在尤其是德国与美国的基金，对于中国市场可谓虎视眈眈。林女士注意到，近来有大量境外养老基金将其基金总额的5％配比到房地产投资领域。

住宅的门槛不高，造成了住宅市场份额主要由本地发展商占据，境外资金的目光只有瞄向商业地产。毕竟持有经营后的长期获利更符合这些企业的经营本性。但与住宅不同，住宅在销售完毕之后，社区管理的技术含量并不高，但商业项目则并不比任何一个专业产品更容易控制。当大量资金徘徊在市场门口时，让外方谨慎迟疑的，是中国商业地产管理几乎空白的现状。

旺德行商业投资咨询集团总经理王东晖认为：“目前，大量商业地产的开发商对商业了解不够，盲目自信，只看到丰厚的利润而忽视了其中的风险。他们缺乏对商业地产本性的认识，对项目的招商、管理重视不够，造成潜在风险巨大。”
华润已经聘请仲量联行进行西单文化广场的管理，而在全球管理着超过6800万平方米物业的仲量联行商业管理的困境也毋庸置疑。“在中国，商业管理太难做了。”仲量联行中国区董事许国鸿表示，“很多开发商并不理解商业管理，自己进行管理，或者聘请物业管理公司把商业管理纳入物业管理的范围进行运作，虽然这不是真正意义上的商业管理，但是构成了明显的价格优势，这种竞争状态有点让人吃不消。此外就是本地专业人才的缺乏，如果我们从台湾、香港和新加坡调集专业人才来北京，成本太高。”
在商业地产迅猛增长和境外资金叩击大门的双重加速下，“现在商业管理问题已经显现，开发商开发商业地产之后，在运行过程中发现专业人才缺乏。” 中国连锁经营协会秘书长裴亮认为。
“商业管理是一个非常强调专业技能、实践性极强的领域。”裴亮表示，按照国际购物中心协会的标准，商业地产的运行和管理主要包括四个方面：财务、招租、营销和人力资源，“其中招租和营销尤其需要专业技能。”
目前商业管理的营销环节有几种模式，其一是由所有商家共同组成租户委员会来操作，其二是由开发商聘请的专职营销经理来管理，其三是将两种方式结合。“目前，专业的商业管理机构和人才极其缺乏，因此越来越多的开发商倾向于聘请百货店的专业人才来承担营销管理的角色，这适用于体量较小的商业地产项目，目前石家庄和秦皇岛都有开发商进行过类似的尝试。”裴亮透露。王东晖认为：“国外投资机构进入商业地产的首选是大型综合商业设施”，而这就使得营销管理人才的缺乏更加突出。
裴亮进一步指出：“在招租人才方面，更是空白。”6月22日，裴亮参与起草的商业业态分类标准刚刚发布，而此前，“甚至在商业业态划分方面都没有一个明确的标准，细分的小业态不完整，不同购物中心的业态如何组合没有人考虑过。”在6月18日旺德行组织的一次商业地产研讨会上，Ｒｉｃｈａｒｄ Ａ Ｗｈｒｉｇｈｔ表示，“在一个商业项目内部，应注意商铺组合的合理性，使商家之间形成互补而不是竞争关系，这样有利于商业中心的整体盈利。”
而如果这番话说在5年前，或许奥瑞克莱不会在中国市场败兴而归。1999年，美国奥瑞克莱公司在中国各地承接了十几个商业设施的管理。奥瑞克莱是一家以购物中心开发咨询和招租管理为主业的商业咨询公司，其管理者泰德在美国佛罗里达有着多年的购物中心开发和管理经验，而其管理模式始终无法在中国显现锋芒。
在招商过程中，奥瑞克莱坚持开发商应该牺牲一定的利益，低价吸引某些特定品牌入场，而开发商对此难以理解，更不明白为什么一定要引进某个品牌，最终双方无法达成共识，而这样的问题竟然普遍存在于奥瑞克莱在中国各地的项目中，无奈的泰德只得率奥瑞克莱黯然离去，全面撤出中国市场。
裴亮表示，从那时至今，中国商业地产一直在尝试寻找国外专业管理公司合作，然而这种合作始终无法大面积推行。
除去人才缺乏、开发商不理解商业管理的原因以外，国外商业管理公司对国内情况的了解程度也相当有限。林协芬表示：“目前已经有大量国际管理公司在中国设立了办事处，并且着力进行本土化，而相对于开发商自己进行管理，这些国际管理公司的费用高昂得多。”
对此，裴亮和林协芬提出的解决方法是：培育本土商业管理人才。裴亮表示，我国高校中的相关教育一直较为落后，由于商业管理人才更宝贵的经验来自实践，今后应该采取相关院校教育和实际操作结合的方式，培育我们自己的管理人才。林协芬则认为，高校聘请国外专家讲授相关课程的同时，我们的开发企业应该更多地参与国际交流活动，了解投资方的要求和意愿，从中获得解决商业管理问题之道。