地产机会转移西北二三线 乌鲁木齐银川沙漠绿洲

  香港和新加坡为主的外资房地产企业从2004年开始大规模移师西部城市

　　北京、上海、广州、深圳等一线城市频频传来地产噩耗，这些一线城市正无一幸免地遭遇着成交量持续下滑的悲观态势，并有专家断言，这些城市的房地产交易在未来两年内将可能长期持续低迷状态。

　　“眼尖”且商业嗅觉敏锐的房产巨头开始了“城市包围农村”的战略，把战线从政治、经济中心的一线城市转向一直被忽略的二三线甚至三线以下的城市，并把这些城市视为“沙漠中的一片绿洲”。

　　二三线城市成为燎原之火 

 　　“从房地产的梯度发展原理来看，在一线中心城市的房地产发展到一定的饱和度后，其必然要向二三线城市扩展并依次传导下去。”广州某大型地产公司副总对理财周报记者坦言，我国的中心城市扩散效应正在日益增强；单个中心城市在空间上的急剧膨胀和扩张将被都市群和都市圈的成长所代替，且我国将逐步进入到二三线城市快速扩张的阶段。

　　据政府规划部门公布的相关数据显示，2006年我国的城市化水平已达到43.9%，其中上海城市化水平达到88.7%，广州城市化率达78.5%，北京和天津分别为84.3％和75.7%，这些特大城市已经进入城市化的后期阶段。

　　而二三线城市城市化进程尚缓，根据仲量联行的分析，商业地产发展情况存在三种状态，如合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期，可以说还远未得到足够的开发；无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期，而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。

　　著名房产专家易宪容对理财周报记者言：“此次一线城市房地产市场的价格逆转或全面下调，并不能表明全国二三线城市也是如此。那些发展较快较早的二线城市可能会有所反应，而对三线以下的城市，房地产市场可能并不会逆转，仍会快速发展。这就是为什么今年一季度房地产开发投资仍然高企的原因所在”。

　　截至8月初，地产巨头碧桂园2008年已经在全国范围内实现了10个全新项目的成功开盘，今年二季度至今，湖北区域武汉碧桂园、咸宁碧桂园、随州碧桂园在一个月左右的时间内相继发售。碧桂园“快速开发，快速销售”的运营开发模式已经在全国范围内得以成功复制。

　　万通地产董事长冯仑也表示，目前全国住宅均价8000元以上的城市，房价都有一股向下的拉力。但在二三线城市，由于城市化进程相对较慢，其拆迁、居住改善和城镇人口增长等因素仍将带来大量的住房需求。

　　西部二三线城市逆势领涨

　　根据国家发改委、统计局于2008年6月份公布的70个大中城市房价指数显示，房价同比增幅最高的乌鲁木齐上涨20.2%。以银川、乌鲁木齐、兰州等为代表的西部二三线城市，房价涨幅都位列全国前列。以银川市为例，今年上半年，银川市辖区完成房地产开发投资22亿元，同比增长23.4%，而全国平均下降7.2%；今年6月银川房屋销售价格总水平同比上涨13.5%，而全国70个大中城市房价同比才上涨了8.2%。

　　相比大城市房价虚高，西部地区的房价泡沫较小，房价上涨主要在于刚性需求的拉动，因此对于开发商来说，资金回收的压力相对较小，企业的发展更安全。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强对理财周报记者表示，在中小城市的城市化过程中，出于自住的刚性需求强劲，另因国家政策对西部城市的倾斜性扶持，地产商在西部城市的拿地成本较低，加上政府的优惠政策，加快了房产的开发周期，有利于房产开发商的资金回笼。

　　事实上，也确实有一批东南沿海地区的房地产企业加快了来西部淘金的步伐。如银川，北京京能、上海绿地以及广州颐和等大型房地产企业都已经涌入当地，以香港和新加坡为主的外资房地产企业从2004年开始大规模移师西部城市，寄希望在当地房产竞争饱和前赚取一瓢羹。

　　警惕羊群效应带来价格泡沫

　　现在已经进入或有意进入西部市场的外资房地产企业大致有三类：一是来自港台企业，如和记黄埔、新鸿基等；二是以新加坡为首的东南亚国家的企业，如凯德置地等；三是来自欧美国家，如美国汉斯地产等。

　　除了西线城市在被外资房产和国内几大知名开发商相继进驻，国内知名发展商积极跨地域扩张外，地产资金不断地向中西部的武汉、西安、重庆及成都等二三线城市大规模渗透。某大型地产公司副总对理财周报记者表示了担忧，“外来投资和国内房产巨头纷纷涌入二三线城市将改变二三线城市房地产市场的格局，这也正是二三线城市房产逐步市场化的最大弊端，无序的竞争有可能迅速拉升房价，不可避免地透支着未来的购买力。”

　　理财周报记者分析了国家统计局近三个月的地产数据，4月份兰州房价涨幅为12.7%，而6月下降为10.8%；乌鲁木齐同样从4月份的21.6%下降为6月份的19.3%；银川市今年上半年各类房屋销售合同备案面积同比减少5.61%，虽然同比上涨势头迅猛，但显而易见的是，二三线城市近期涨幅也开始呈现出下降趋势。