京华城中城：MALL先行打造卫星城ＣＢＤ

沈庆京：要造中国最大的MALL


　　中国内地对MALL（大型购物中心）频频发出的投资预警似乎并没有动摇沈庆京的决心。

事实上，“坚忍”正是沈庆京的标志。

沈庆京，台湾威京集团董事长。“威京小沈”的传奇在台几乎无人不知。

现在，曾经号称国内第一的华南MALL、北京金源MALL，比起沈庆京正在扬州打造的LIVINGMALL来，都只能算小巫见大巫。

台湾“京华城”是台北市的新地标。它的主人是威京集团沈庆京。

沈庆京，人称中国台湾“纺织配额大王”，现任威京集团董事长，目前旗下还有中石化、中华工程、春池数位3家台湾上市公司和一家香港证券公司。

提起“威京小沈”，在台湾几乎无人不知。这不仅是因为沈庆京的经历富有传奇色彩，也是因为沈庆京从不避讳自己的过去：他曾经是问题少年，入过帮派，坐过班房；做过海员，满世界流浪。

因为变故频仍，２５万平方米的台北京华城ＭＡＬＬ整整历时15年才顺利建成。也许经历艰辛，更加激发了沈庆京对京华城的豪气。总投资上百亿，在扬州再造总面积300多万平方米的京华城，其中，LIVINGMALL的建筑面积超过100万平方米（其中一期购物中心部分的建筑面积也就仅18万平方米）。

如此大规模造城，沈庆京要在大陆创造另一个传奇，还是在制造一个更大的风险？

胎动：香港会晤

上世纪70年代初，他结束海员生涯步入商界做纺织配额，很快以诚信打出一片天下。著名作家柏杨这样评价沈庆京：“可以说，那个时代的纺织配额，根本就是一个政府特设的诈欺行业。就在这个危机四伏的诈欺行业中，他成了一个在绝对不可信的人群里，惟一可信赖的人，这是他事业的起点。”很快，他成为台湾“纺织配额大王”。

从1987年开始，沈庆京的名字就紧紧地和台北京华城联系在一起。那年7月，已经被封为台湾“股市四大天王”之一的沈庆京，意气风发，以13亿元的天价击败地产界标王，拿下八德路四段8000余坪土地，打算兴建京华城，建一个和国际最时尚购物中心想媲美的台北新地标。

但是京华城一建就是15年。其中，和捐地政策的抗争，就历时五六年。十多年拖延的代价是，威京集团付出了数十亿元的利息和捐了2400亩土地给后才得以完工，“远比两次世界大战所花的时间还要久”，沈庆京感叹说。

没人确切知道，京华城在沈庆京心中的地位。几年前，扬州市市长季建业来到台北考察，也来到了京华城，季建业当时就问：“这是谁建的京华城，我想和他见见。”可惜，当时沈庆京还在大陆。第二天，季建业就飞到了香港，没想到沈庆京听到消息后，马上从大陆飞到香港，找到了季建业。两人的会谈非常融洽，对彼此的理念都非常认同。

沈庆京曾计划在上海再建一座京华城，可惜当时的谈判不十分顺利。而正是这次会谈，扬州京华城埋下了伏笔。

有异想，就会有天开

“只要我们有异想，就会有希望，就会有天开的时候。”对于沈庆京这句名言，在沈庆京兴建台北京华城时就遭到质疑：梦想太大，是否隐忧？而扬州LIVINGMALL的总建筑面积是台北京华城的好几倍，同样的疑问也在扬州百姓心中存在。

目前，整个京华城的规划基本已经完成。据扬州京华城中城生活置业有限公司总经理潘佳文介绍，京华城中城主要由两个部分组成：一是LivingMall，也称商贸中心，包括一座大型购物中心，还有运动健身中心、娱乐不夜城、酒店式公寓、特色餐饮、展示中心、文化艺术品大街、五星级酒店、办公楼、金融大楼和企业总部大楼等具备不同功能的建筑群，共占地671亩，总建筑面积135万平方米。二是住宅区，占地1360亩，包括中央公园287亩和学校69亩。

8月份，扬州京华城一期工程即将动工。一期工程主要包括Living－Mall的核心建筑——一个18万平方米的大型购物中心，投资将达9亿元。；另外，还包括总建筑面积25万平方米的住宅。

如此看来，LIVINGMALL的购物中心部分的建筑面积也就18万平方米——在上海普陀区，已经开工的兴力达广场建筑面积也是18万平方米，而普陀区有5个项目在同时兴建。台湾威京集团京华城股份有限公司总经理侯英尧告诉记者，购物中心大约可在2006年5月1日左右开业，目前招商工作已经完成80％左右。

据扬州京华城的一位员工介绍，也许称LIVINGMALL为扬州新城西区的CBD更为合适。除了购物、休闲、餐饮、旅游等功能，LIVINGMALL的大半部分是为建成商务中心而服务的。

从扬州市的整体规划来看。京华城所在的扬州市新城西区，就相当于上海浦东。扬州市发展计划委员会经贸流通处的陈建国处长告诉记者，由于老城区布局陈旧，商业发展滞后，经济发展空间有限，因此新辟10平方公里的新城区土地，以建成扬州的政治、文化、休闲、商贸、商务中心。京华城中城位于新城西区“黄金地段”——271亩人工河畔。潘佳文说，京华城中城建成后，就相当于扬州城一个新的市中心，当然，培育期也不会少于10年。

据陈建国介绍，2001年7月，季建业从经济发达的苏南昆山市委书记调任扬州代市长，季建业到扬州后，带来了经营城市的先进理念，也带着招商引资的成功经验。这几年，在“台商心目中最佳投资城市排行表”上，扬州从甲B升到了甲A第四名。

记者从陈建国提供的《扬州市情况介绍》中了解到，2003年，扬州注册外资实际到账达到4.81亿美元，增长88.6%,利用民资120亿元，增长166.7%。京华城正是其中浓墨重彩的一笔。

今年4月18日，位于新城西区的扬州火车站通车，这也是到目前为止扬州唯一的火车站。今年年底，由扬州通往镇江的润扬公路大桥也将完工。加上京华城，扬州今年完成了影响深远的三件大事。

据国际购物中心协会国际事务部副主席史考特·哈里斯介绍，以优惠条件引进商家投资兴建购物中心，发展第三产业，带动外来投资，也是国际上的惯例。陈建国说，扬州市的二三产比例为50.5:37.9,三产发展相对滞后。

到目前为止，扬州已经引进金鹰百货、时代广场、广润发、万家福、百盛百货等商家，但是还没有连锁便利店和折扣店等先进业态，居民夜间消费单调，每晚，餐饮店和300多家沐浴、足浴场场爆满。作为一个知名的旅游城市，扬州知名景点瘦西湖只是观光景点，到晚上就要关门。

记者注意到，瘦西湖边上的一个茶馆，布局依然是上世纪八九十年代模式，少有人光顾，营业员对上门的顾客也是爱理不理，而在商业气息更为发达的南方，这样的黄金地段，早被经营者开发到盈利的极限。

就在今年7月1日，扬州市长召开了服务业大会。季建业明确指出，当前的宏观调控主要指向工业，而扬州的服务业仍需大力培植，扬州的房地产还有45％的需求空间，扬州要打造成为“度假型旅游城市”。

显然，沈庆京兴建的LIVINGMALL服务的是未来的扬州，甚至是构思中的“大扬州”。沈庆京在今年6月接受《香港经济日报》记者提问时说：“虽然扬州人口只有450万左右，但是京华城的服务区域，可以包括附近的镇江和仪征，人口就超过800万。而且上海发展起来以后，令扬州从人口流出的城市，近年已经开始变成人口流入的城市。”

一个更大的传奇？

据知情人士透露，京华城100多亿元的总投资非沈庆京独自出资，目前，公司董事会里集中了来自日本、美国、新加坡等国家和中国大陆、港台地区的投资者。由于目前大陆的宏观调控涉及到购物中心，使得京华城部分董事颇为担心。据称，沈庆京甚至已做好万一银行贷款困难、另辟融资渠道的紧急预案。

沈庆京的大手笔，也引起业内专家的颇多争议。

国际购物中心协会的一些专家质疑，LIVINGMALL的功能太全，是否有此必要？

他们认为，所谓购物中心，其主要功能还是购物。就好像酒店的主要功能是出租房间，他们以整洁的房间、周到的服务来吸引客人。同样一个购物中心，最成功的地方是满足顾客的购物需求。虽然，购物中心里面也有娱乐餐饮设施，但是那是辅助性的，如果一个城市的年轻人想去娱乐场所，他们自然会找到酒吧以及其他的地方让自己放松，而不是到购物中心的娱乐餐饮里去。

沈庆京的回应是：虽然购物中心起源于美国，但是LIVINGMALL是中国人根据中国文化背景创造出来的中国MALL，LIVINGMALL服务的是一家大小，满足他们“从出生到老去的全部生活功能”，再说，中国人爱热闹，这不是美国人所能理解的。开发扬州京华城需要调动大量的资源：资金，人才、管理技术、产业整合……即使开发完成后，LIVINGMALL的经营管理者，要求的是一个区长，而非店长。这个过程的每一步，都隐含风险。一些国内购物中心的专家也担心，沈庆京又在给自己出一道大难题。

而沈庆京自称是京华城的“总策划师”。而据他的属下反应，沈庆京对此项目投入了巨大的热忱。一位扬州京华城的有关负责人告诉记者，“昨晚一点多，我还接到他的电话。”

作为台湾商界的风云人物，沈庆京的朋友们相信他能够调动所有的资源。台湾威京集团京华城股份有限公司总经理侯英尧与沈庆京相处多年，这位来自台湾太平洋SOGO的零售业前辈对沈庆京充满了信心：“我考察过国内的一个大型购物中心后，对扬州的项目更加充满信心，沈先生不仅是要造一个漂亮的建筑，他知道‘KNOWHOW’,也就是开发和管理一个LIVINGMALL的理念和精髓。”

“谁知竹西路，歌吹是扬州”，毫无疑问，这座曾让杜牧晕头转向的城市，现在正令57岁的沈庆京充满了前所未有的激情。国际购物中心协会国际事务部副主席史考特·哈里斯评价这座中国最大的LIVINGMALL说，“这是一个很宏大的理想。当然，至于最终的效果如何，就看它到底能够吸引多少的人流，吸引多少的购物顾客。”