房产 资本 商业酝酿“Mall”风潮

6月底，商务部部长助理黄海在全国市场体系建设工作会议上指出，目前我国商品市场总量不足，与国外相比差距很大。就零售业来说，发达国家人均商业面积达1.2平方米以上，而我国北京、上海这样的大都市还不足1平方米。

　　差距和不足就意味着利润空间，而商业地产商们早就清楚了这一点。我们已经发现，身边有越来越多的超大面积、巨额投资的购物中心（ShoppingMall）浮出水面，甚至有声音高呼“摩尔（Mall）时代已经到来”。上海商学院连锁经营管理系主任吴建国认为，明显属于长线投资的购物中心正在时髦地炒“概念”，他对此表示隐忧。

　　但在经过这一番严密规划之后，在中国必将出现真正成功的Mall建成运营的范本，必将会在房地产、资本运营和商业运营三重效应的巨大吸引下，成就一种健康发展的Mall风潮。

　　从年初开始，由商务部牵头，银监会、发改委、建设部相继介入了对大型购物中心的全面检查。据估计，目前以Mall名义在建的商业项目就有300多个，占用资金近2000亿元。

　　政策紧缩 资金和土地隐忧

　　专家认为，现在投资Mall面临几个问题，特别是政策趋向紧缩，申请开发贷款难上加难。在北京，3年下来，多家争当北京第一家Mall的开发商中只有西四环的金源时代购物中心出线，其他仍在筹备和等待投资当中。

　　为什么几部委要以大规模的检查，为如火如荼的ShoppingMall建设亮起警示灯？这主要是土地和资金两方面原因。

　　87万平方米的建筑总面积、38亿元的总投资，金源依靠资金和土地的巨额投入，才打造了这个从商业形态上说真正意义的Mall。而一个运转良好的Mall也要8～10年才能正常收回投资，这期间一旦出现经营不善的风险，使几十万平方米、几亿元的投入不能发挥实际的效用，那损失不只是投资者，还会让银行的大笔贷款成为坏账，因此政府的宏观调控就显得尤为重要了。

　　根据中国商业联合会最新调查显示，全国范围内，购物中心的投资额当中有80％以上的资金来自银行，粗略估计，Mall已经圈了银行至少1300亿元资金，银行资金成了这个Mall建设过程中的主体。

　　还有就是土地问题，在上世纪90年代末，进入中国的Mall成了一些房地产商牟取暴利的幌子，因为利用Mall的概念，最直接好处是可以拿到廉价土地。据一位长期运作Mall项目的人士透露，一般开发Mall项目的用地价格，只在当地土地市场价格的30％左右。开发商很有可能以Mall的名义进行圈地。

　　提高自有资金率是解决之道

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为：“彻查Mall可以让开发商逐渐走向规范，但不可扼杀Mall这一业态。”要在资金和土地上提高准入门槛。

　　开发Mall首先应该要求自有资金达到较高的比率，而不能主要依靠银行贷款。

　　由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款。我国的商业地产开发主体多是住宅开发商转向，受开发经验与资金实力所限，大多数都选择了与住宅开发相同的模式——先盖好房，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。但Mall这种商业地产的投资方式不能同于住宅开发。住宅开发可以利用分期建设减少一次性投入，再利用分期销售不断回笼资金以投入下一期开发。在目前市场需求旺盛的情况下，销售会很理想，回笼资金的速度也会非常迅速，基本不存在占压资金的问题。

　　今年3月，由商务部和银监会组成的调查组就曾专门到深圳对Mall开展调查，尤其是Mall的资金来源。“毕竟Mall的前期投入是非常高的，如果运营中出现问题，很可能会带来很大的风险。”而让金光华Mall的老总沈立伟感到自豪的是，构筑金光华的15亿元全部使用自有资金，没有银行一分钱贷款。

　　专家指出，购物中心开发商的自有资金率比较理想的水平，应达到80％，至少不低于50％。从深圳金光华、北京金源Mall的运营模式看，国内商业地产主力地产商———Mall投资者的心态开始调整摆正，开始遵循国际商业地产运作的基本规律。这一方面得力于企业自有资金实力或融资能力的增强，一方面也能看出目前投资商对Mall前景的看好程度。

　　土地要素趋向公开透明

　　北京大学的张序东教授说，土地是Mall的主要要素，它将会快速地增值，一直以来，商业地产商想方设法用各种手段来快速廉价地获得土地资源，也会以Mall这一概念来打动地方政府，让他把土地批给自己。有数据表明，目前借购物中心名义的在建商业项目约300多个，而真正的购物中心仅占30％。

　　针对大型商业项目是否圈占土地的问题，从7月初开始，国家发改委等五部委联手在全国范围内摸底调查大型商业设施项目。摸查期间，一切在建项目将停建、接受重新评估，不合格者将出局。业内人士预测，彻查后，大部分违规、违法的在建项目都将遭遇“腰斩”，而且许多已经审批通过的项目也会被搁置，国内商业地产将进入全面“瘦身”、重新洗牌的阶段。

　　经过这一番规划之后，在中国必将出现真正成功的Mall建成运营的范本，必将会在房地产、资本运营和商业运营三重效应的巨大吸引下，成就一种健康发展的Mall风潮。

　　来源：市场报