住宅市场量价齐跌 商业地产能否独善其身？

   　今年3月以万科为首的开发企业在全国掀起降价风潮搜狗，住宅开发市场在经历了2008年之前的极度风光之后，陷入了打折贱卖的尴尬境地。 

　　与此同时，有别于住宅开发市场的商业地产却别是一番景象。就在住宅开发商苦苦哀求政府救市、低价抛盘之即，商业地产开发商却纷纷传出提价信息。 

　　楼市经受低迷之即，商业地产以其特殊的开发属性，似乎远离了被迫降价销售的泥潭。然而，在部分开发商纷纷提价销售的背后，是否真的预示了商业地产开发的“独善其身”？ 

　　商业大鳄逆市提价 

　　主营业务为商业地产的SOHO中国公司，近期屡创“佳绩”。7月亮相的三里屯SOHO，开盘一周便创造了43.5亿元的销售成绩。近日，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)向焦点房地产网透露，数据已经刷新至50亿元大关。 


　　伴随着三里屯SOHO的热销，SOHO中国高调宣布，产品前线提价5%，将产品的商业和写字楼部分销售价格提升到一个新的高度。 


　　消息一出，业界哗然。SOHO中国被冠之以逆市提价的嫌疑。然而提价的风波还未过去17173，9月1日SOHO中国又将中关村一写字楼与商业零售的综合项目收入囊中，交易价格8.9亿元人民币。 


　　众所周之，SOHO中国早在几年前便宣布专注商业物业，不再涉足住宅开发。不知此举是否是构成今天房地产市场跌声一片之即SOHO中国“独笑江湖”的理由。不过，就连地产大佬任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)都坦言，不一样的物业开发、不一样面对市场，状况不能同日而语。 


　　与潘石屹同样乐观的，还有北京的商业地产项目。6月三里屯village项目亮相，取得不错的租赁成绩。而年初在西单成功运作西单大悦城中粮置业，也将其战场转移到京东商业新兴区域--朝阳北路。中粮集团董事长宁高宁透露，天津、沈阳、成都等全国多个城市都在发展大悦城品牌。更多的大悦城商业项目冒出来同时，一个携商业地产项目加速上市的计划正在积极运作。 


　　无独有偶，今年8月远在重庆的万达广场，也传出了每平方米提价200元的消息。 


　　与住宅开发市场的一片冷意形成鲜明对比搜狐网，商业地产开发上动作频频。一时间，商业地产成为楼市避风湾的言论不胫而走。 


　　戴德梁行华北区董事张家鹏表示，在房贷利息增高、开发商回款压力加大以及银行开发房贷压缩50%的多重影响下，房地产市场正在经历痛苦的观望期。在这样的背景下，住宅市场率先受到冲击，部分开发商感到了来自市场的压力。但相对而言，商业地产经受的冲击明显很小。 


　　商业未遭寒流入侵？ 


　　住宅市场“沦陷”，商业地产尽可一枝独秀保持坚挺？从市场表现来看，经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。商业地产也正是因为“高投入、高风险”尚未遭寒流入侵？ 


　　易铺网CEO陈建明，9月1日在焦点房地产网博客撰文称《商业地产紧缩开始，SOHO中国涨价前景难测 》。他认为房地产市场在国家紧缩政策面前已经风光不再，昔日笑傲江湖的开发商不得不面对无米下锅的残酷局面。在住宅房地产深处漩涡时搜狗，商业地产不能独善其身。 


　　支撑其观点的理由为，近2个月美国房地产次贷危机从住宅危机逐渐波及商业地产，一方面美国的商业地产市场整体下滑，租金水平下滑的同时，商业物业的空置率也创新高。另一方面，商业地产信托也出现问题，次贷危机已经波及商业地产。“传统观点认为，商业地产在面对金融危机的时候，其市场的稳定性相对会比较好，但此次美国市场发生的次贷危机事实深刻惊醒了中国市场。” 陈建明透露，在这一背景下管理层无疑将对商业地产信贷采取从紧政策，提醒商业地产开发商谨慎行动。 


　　观点也有不同， 汉镒资产管理股份公司尹永红则表示，面对冷热不均的经济和每况愈下的股市，国际热钱正在将目标向商业地产转移。市场价值更好的商业地产成为了国际热钱的炒作和持有的对象。近期就有凯雷几十亿狂购京沪优质商业楼宇，京津沪写字楼市场售租市场逆势上扬等利好消息。无独有偶。9月3日，美国私募巨头黑石也传出与卓越金融联手，共同组建了一家商业资产管理公司，将针对中国境内的商业地产项目进行投资、经营、招商及管理，长线投资心态明显。 


　　“楼市观望时期，不能说商业地产没有受到影响”，张家鹏认为，此时商业地产市场在基本面上也多少受到了一定影响。但是与住宅开发市场受政策影响波动较大的特点不同，决定商业地产长期发展的更多的多零售行业的繁荣程度，其租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。 


　　市场数据给出的回答 


　　来自高力国际的调查显示17173，在奥运会带来的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入共同作用下，许多专业零售商对北京的商业市场充满信心。众多奢侈品牌或是首次落户北京，或是加速在京拓展市场，市场需求保持增长趋势。 


　　在此背景下，第一季度北京商业地产市场的净吸纳量为27万平方米，空置率仅为8.72%，中高端购物中心普遍仍维持较高水平的出租率。与此同时，2008年第二季度末，北京中高端购物中心首层租金平均为每月每平方米116.71美元，环比攀升8.48%。高力国际观点，总体而言，以中高端购物中心为代表的北京零售物业市场，会在今年下半年内表现乐观。 


　　相较于热闹的商业项目，写字楼市场并未表现出过分狂热。统计信息显示，2008年1至5月，北京写字楼的销售面积大幅上涨，其中写字楼的现房销售面积升至27.5万平方米，同比增长0.7%；但写字楼的期房销售面积仅为15 万平方米，为去年同期的31%。租金价格基本保持平稳。 


　　与住宅开发不同，商业地产受政策影响波动幅度很小。但是，不能忽视的是商业地产开发难度以及回款速度都不可与住宅相比。鉴于商业地产的复杂开发环节，之前一味追求扩张的房地产商，很少涉足商业地产开发。但是在住宅市场经历“繁华”之后，不少开发商主动将公司核心转向商业地产或将住宅开发与商业地产进行平衡。 


　　SOHO中国、万达集团、凯德置地、富力集团以及今典集团都在商业地产开发方面有所加重chinaren，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。今典集团董事长张宝全(张宝全博客,张宝全新闻,张宝全说吧)坦言，单纯依靠住宅开发的企业已经面临难题，打造复合型产品链将成为“后地产时代” 的主流模式。 


　　对此张家鹏表示，“部分开发企业将目标转向商业地产开发，一方面是为了增加公司的抗风险能力，获得长线收益；与此同时也可借机沉淀资产”。 


　　但是对于部分商业地产项目逆市提价，大举扩张，能否代表整个商业地产商业一派繁荣？不少专家给出了否定答案。“SOHO中国在商业地产的运作特点以及其选择开发的物业位置，让其取得了不错收益，但是表面繁荣并不能代表长期看好”，业内资深人士透露，SOHO尚都便是其公司发展的一个转折店，已往其依靠出售街铺的方式正在逐渐转为内铺，获取投资者追捧的潘石屹今后也将面临 “透支极点”。更多观点认为，今后等待商业地产的将是一个平稳发展期。