株洲：商业地产风起云涌

在城市四周，上十个商业地产项目“十面埋伏”，贴身肉搏。尽管各大项目的定位不尽相同，但对市场的争夺已趋白热化。

　　“这是一场地产的盛宴，某种意义上，更如同一场兵不血刃的鸿门宴。”面对如此激越的态势，株洲保利实业发展有限公司董事长田国来有些慨叹。

　　业界指出，商业地产作为一个城市经济迅猛发展的风标与佐证，其勃兴对于再造城市节点、塑造新兴商圈、活跃城市经济，是一种强力的促动。在激烈的争夺中，应避免“集体失语”、陷入恶性竞争的泥沼。

　　７０万平米商铺全力释放

　　从河东到河西，从“中央”到“地方”，株洲商业地产锋芒毕露，势头强劲，成为当前楼市的绝对“焦点”。相关资料显示，２００３年全年商铺开发投资达到３．７６亿元，开发面积超过５５万平方米，超过以往５年的累计总和。进入２００４年，商铺开发更是一路狂飙，风起云涌。

　　据不完全统计，目前，株洲在售商铺约有１３个，包括保利·新一佳、华丽大市场三期、佳诚数码电子城、银谷服饰广场、株洲国家汽车城、中南（国际）服装交易广场、天雅国际服装大厦、中国城、长泰商业广场、株洲铜锣湾广场、女人街、建宁农贸超市、滨江商业广场等，面积达７１万多平方米，总值近２０亿元。物业类型多种多样，业态涉及服装、汽车汽配、ＩＴ数码、超市百货等。

　　“商业地产的高利润率，吸引了众多开发企业蜂拥而至，分一杯羹。”田国来分析说，从株洲目前的商铺开发情况来看，不仅本土开发企业全力以赴，而且长沙、浙江等外来豪强也是踊跃跟进，试图瓜分株洲商业地产版图。

　　株洲市房产局相关负责人指出，株洲商业地产在开发企业的雄心壮志中不断扩张，拉动了商业经济的蓬勃发展，而商业资本的高速圈地、连锁拓展也刺激了商业地产的风起云涌。同时，随着社会经济的高速发展与生活水平的日益提升，株洲商业地产因此发展迅猛，一日千里。

　　“市民的投资欲望与潜在需求也支撑了这一发展趋势。”业界人士认为，在银行利息不高、股市待旺的背景下，不少人认为商铺是一种优秀的投资工具，商铺的利润空间和抗波动性均优于一般住宅，投资预期普遍看好。在投资者与消费者的鼓励、助推下，株洲市场商铺供应量因此逐步攀升。

　　新兴商圈揭竿而起

　　株洲商业地产的“元老”无疑是芦淞市场群落。因为服装批发，株洲芦淞市场名扬天下，其所处的芦淞商圈也成为整个城市当仁不让的“核心商圈”。

　　芦淞商圈聚集各类专业市场４２家，已形成以服装产业为主、以物流贸易等相关配套产业为支撑的商业区域，营业面积超过４０万平方米，年成交额达１００亿元，产品辐射２１个省市。经过经年累月的发展，芦淞商圈的产业集聚效应业已显现。以芦淞市场为中心，一个由华丽、南大门、金都等２１个服装、布匹、鞋类市场组成的“服装大世界”初具规模，在国内声名显赫。

　　正是基于这种独特的优势、旺盛的人气，芦淞商圈的商铺在整个城市中是身价最高的，也是最为炙手可热的。

　　尽管芦淞商圈的霸主地位一时难以撼动，但新兴商圈的强劲崛起已是指日可待。目前，株洲商业地产开发正四面开花，新兴商圈随之浮出水面。天元区启动以长江广场为中心的新兴商业娱乐圈；芦淞区以得天独厚的地理位置打造解放街沿线商贸城；石峰区以长株潭一体化为契机建设大型物流基地；荷塘区则主打汽贸、汽配，兴建的株洲汽车城将成为汽车专业示范市场。

　　“商铺的集中开发有助于形成片区效应，提升新兴商圈。”田国来如此认为。他指出，河西商圈的崛起是一个典型的例证。根据株洲市政府规划，河西将成为整个城市“西拓”的前沿阵地，其发展潜力非常巨大。随着株洲城市中心、商业重心的西移，以长江广场为核心的河西商圈已经形成。当前，商业机构纷纷抢驻，商业气氛日益浓厚。同时，其周边汇聚行政机关、金融机构以及众多的高尚社区，配套设施相当完善，市场容量急遽膨胀。

　　“由于大型商业地产项目的建设，响石商圈也开始初露峥嵘。”株洲市石峰区一位政府人士表示，中南（国际）服装交易广场、株洲铜锣湾等的进驻，使得响石商圈逐渐成型，并拉动了区域经济的发展。

　　产权商铺杀出重围

　　“尽管商业地产对于再造城市节点、塑造新兴商圈、活跃城市经济，是一种强力的促动，但短期内如此巨大的放量、如此激烈的竞争，将可能使株洲商业地产开发陷入同质化、价格战的泥潭。”一位业界资深人士心有忧虑。他指出，各大项目应立足定位，寻求差异，塑造核心竞争力，从而在“十面埋伏”中脱颖而出。

　　“相对于其他商铺，成熟商铺有一定的优势。”田国来胸有成竹。保利·新一佳系株洲保利旗下的一个大型商业物业。凭着公司卓越的实力以及主力店新一佳的金字招牌，保利·新一佳将以产权式商铺的形式分割出售。

　　产权式商铺是最近流行的一种房产投资方式，实行所有权和经营权分离。商铺业主通过委托品牌经营商、主力店进行统一经营，来获得定期定额的投资回报。这是一种房产营销新模式，更是一种不同于银行储蓄、证券投资的不动产投资工具，被业界喻为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。与期铺相比，产权式商铺的投资风险相对较小。

　　“保利·新一佳已经具备了产权式商铺成功的五大要素——极具发展潜力的商业地段、良好的商业环境、较大的经营规模、具有行业领先的品牌和团队、准确的定位和推广策略。”长沙明强企划总裁黄明强在考察保利·新一佳时指出，与一般的产权式商铺不同的是，保利·新一佳系成熟商铺。新一佳保利店在湖南地级城市中遥遥领先的经营业绩，也充分说明了保利·新一佳的商业前景与投资价值。

　　田国来透露说，为保障投资者的利益，建立投资者的信心，保利·新一佳将推出“五年内无理由加价退铺”计划。保利·新一佳将凭借强大实力和创新策略，从市场中挖掘新的空白点，为株洲商业地产突围寻找到新的出路。

　　“在强手如云、竞争激烈的情势下，产权式商铺是一条新的出路、一种新的尝试。产权式商铺为株洲商业地产突出重围寻求到突破口和发力点。”业界人士对产权式商铺普遍表示认同。（消息来源：潇湘晨报 记者刘旭晖）