外资转投商业地产物业回报率底限在20%-25%

内地开发商资金链越绷越紧，恰恰给予大摩、黑石为代表的海外投资者“低吸”的良机。9月初有消息称，摩根士丹利正在全球募集100亿美元的全球房地产基金，其中逾十分之一的份额计划投资中国房地产市场。另外此前，黑石也融得109亿美元，成为有史以来数额最大的一次房地产基金募集。

　　“手握重金对中国房地产市场觊觎已久的外资都在静候时机，他们的目标大多直指以大型购物中心为主的商用物业，”华夏柏欣经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂称，“但另一个阻碍其进入的原因，仍在于就外资对此类项目设定的投资回报率底线20%~25%而言，目前在收购价格上其与持有物业的国内发展商仍有分歧。”

　　据悉，摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售,报价11亿元。这是大摩第一次将上海持有项目出售。花旗也正考虑将旗下的闵行漕河景苑两幢高层小户型公寓住宅物业出售。虽然收购时间不同，但几家投行却同时选择此时转手住宅项目。

　　不过，类似黑石这样眼光独到的基金，他们会更倾向于选择“增值型购物中心”，伍步昂将所谓增值型购物中心的增值空间，解释为项目买下来之后是否可以在硬件或软件作出相关调整，使项目的租金收益获得提升，从而使项目升值。

　　他表示：“基金公司要求有持续性且有增长的回报，在投资过程中已经能够获得股息就是关键，因此一个已经落成但刚起步的购物中心会比一个还在兴建中的项目更适合，原因就在于未来的增值潜力”。

　　“进入下半年以来，投资结构已出现明显分化，与以往机构更倾向高端住宅和写字楼不同的是，商业地产正成为他们的新宠。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。如今上海传统商圈顶级商场几乎零空置率，许多已进驻的国际品牌正积极向外扩张，类似长寿路、外滩等区域都将成为高端零售的新目的地，其发展空间显然更大。

　　此外，在伍步昂看来，除了持有过程中的运营收入外，基金的最终目的是收购项目后获得高额利润后退出，因此项目有良好退出机制也是非常关键的。“由于大部分投资收购型的基金为海外投资者，所以项目设有WOFE(股权属于境外全资的项目)的股权结构是最受青睐的，资金的灵活性也主导项目的价值。”