经济观察：没了“奥运概念”北京楼价何去何从

在经历了奥运会期间为期三周的期房住宅签约量不足1000套的低谷之后，北京楼市成交量有所反弹。根据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，8月27日至9月2日一周内，期房住宅签约陡升至1364套。

　　在市场持续低迷之时，这一数据似乎让房产商看到一点市场的曙光。与此同时，关于“后奥运地产”的讨论一浪高过一浪。奥运对北京房产的影响究竟几何？奥运后的北京楼市又将何去何从？业界期待的“金九银十”销售旺季能否带动楼市复苏？

　　奥运对京城楼市影响几何

　　近日，有关“后奥运地产”的猜测日渐增多。在奥运之前几年的“奥运概念”热炒中，北京楼市价格实现了快速增长。在奥运会闭幕之后，北京的房价是将保持继续增长还是会急速下行？这一命题引发了业界的很多猜测。

　　“北京楼市的走势与奥运无关。”阳光100集团有限公司常务副总经理范小冲在接受《中国经济周刊》记者采访时分析说，在去年资本的推动下，土地和房屋价格暴涨，奥运之后北京楼市会逐渐回归理性，但是这种回归不意味着冲破价格底线。“如果说奥运对楼市的影响，则体现在它对于城市建设方面的影响，奥运的举办使北京的城市竞争力逐渐提高，价格会理性地增长。”

　　联达四方房产经纪公司总经理杨少锋则认为，虽然之前热炒的“奥运概念”已经消退，短期内北京房价会有一定幅度的回落，但长期看北京房价还将继续上涨。“由于举办奥运，北京整个城市配套大幅完善，仅地铁就增加了十多条，这些基础设施的完善，整体上提高了北京这个城市的品质，这种城市品质的提升从长期来看，无疑将支撑楼市的可持续发展。”

　　“金九银十”开发商出何招？

　　受到宏观调控和整体经济环境的影响，2008年，房产商在低迷的市场中终于盼来了“金九银十”。

　　何谓“金九银十”？范小冲告诉《中国经济周刊》，每年的9、10月份是楼市销售最重要的时间段。对开发商而言，其间的业绩基本上决定了当年的成败，而消费者的购房需求也会在每年这个时间段中规律性的爆发，由此，很多开发商也会选择将自己的楼盘在每年的这一时间推出。这就是所谓的“金九银十”房产旺季。

　　在杨少锋看来，今年的北京市场更是如此。他对《中国经济周刊》分析说，受到去年第四季度央行施行第二套房贷政策的打击，今年一季度楼市极为冷清，导致了许多楼盘不敢在一季度进入市场。二季度则遇到了奥运会。

　　“奥运会对楼市的影响是极大的，一是奥运会之前集中清理北京的户外广告牌，二是奥运期间社会关注度转移，三是单双号限行直接导致客流大幅减少，导致许多项目都采取了延迟开盘来避开奥运影响。所以，今年本该在上半年进入市场的项目，至少一半延迟到9、10月份进入市场，造成这一时间段的集中放量。”杨少锋说。

　　但与9、10月份楼盘集中放量相对应的则是上半年需求的迅速冷却。根据北京房地产交易网的数据，今年上半年6个月，北京期房住宅成交总量为33231套，比去年的54695套下跌了40%，预计全年成交量将不超过8万套，比去年12万套的成交量少4万套。而今年房产供应量将比2007年只高不低，业内人士分析认为，巨大的成交缺口意味着有一大部分项目或将面临无人问津的悲凉境地。

　　有业内人士向《中国经济周刊》分析说，经历了近一年的疲软，房地产市场已十分脆弱。无论从上市公司的报表分析，还是从大公司天价地款迟迟未能缴纳的现象透视，发展商的资金链断裂的风险正在扩大。被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的过冬方式，降价促销已不可避免。如近期，房地产巨头万科已经开始对旗下的楼盘降价促销。

　　“这种价格的理性回归也将促使楼市购买需求的释放”，杨少锋对今年9、10月份北京楼市的销售持乐观态度，“今年北京楼市的‘金九银十’必然是房价下降和成交回暖共存的局面。尤其是新开盘项目，价格优惠幅度可能会比较大，应该是客户购房的好时机。”

　　著名财经评论人士时寒冰也认为开发商应该及时自救。他对《中国经济周刊》表示，“卖方市场正在向买方市场过渡，这个过程可能是长期的。开发商应该通过降价售房来自救，而不是继续抱着暴利幻想与市场对抗。否则，一旦资金链断裂，就可能面临倒闭的危险。”

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海给开发商支招：“手中有房屋的要赶快降价出售，手中握有土地的可以出售资产。有一定资金的建议转行，开办信贷公司、资产管理公司，来降低风险。如果房价回落，需求会扩大。而目前来看，开发商也不敢大幅降价，因为涉及到一部分之前高位投资者的利益，原有的购房者与开发商之间的博弈让开发商不敢大幅降价。”

　　观点：

　　“后奥运”北京楼价将理性回归？

　　联达四方房地产经纪公司总经理 杨少锋：

　　北京楼市远景极乐观

　　奥运对北京不仅仅是一个短期的效应。之前在很多外国人的眼中，北京仅仅是中国的政治和文化中心，国外的许多普通商人对中国的经济崛起更多的是抱着一种敬畏而不是亲近心理，他们多少还对中国的市场环境存在着质疑和顾虑。然而2008年奥运会改变了这一切。当来自全球的媒体、商家、旅客亲眼见到北京繁华的景象，亲身体会到中国强大的发展后劲，面对这个蓬勃发展的巨大市场，他们如何能够不为其中所蕴涵的商机而怦然心动？

　　毫无疑问，奥运会将会在全球再次掀起一阵投资中国的热潮，而这股热潮中北京将是最直接的受益者，将成为全球投资者进入中国的首选之地。

　　在这一轮新的经济发展热潮中，世界的中心在中国，而中国的中心在北京，北京将成为世界经济发展的新引擎，所以北京经济发展的后劲必然促成长期的房地产需求。我个人非常看好北京房地产市场长远的空间。

　　阳光100集团有限公司常务副总经理 范小冲：

　　楼市低迷至少到明年下半年

　　不能否认，奥运对地产有推动作用，城市的基础设施和配套设施的建设，对北京未来的楼市是利好。但是当前的楼市与奥运无关。

　　由于去年资本推动下的土地成本和房屋价格暴涨，使得国家宏观调控政策采取从紧，对房地产行业进行打压。现在这段时间是房价、地价的理性回归。同时紧缩政策、舆论倾斜等各方面因素促成了购房者持币待购。这种状况至少要到明年下半年才能得以缓解。

　　著名财经分析人士 时寒冰：

　　房地产市场调整才刚刚开始

　　房地产市场的调整才刚刚开始，对于消费者来说，这个时候买房并不明智。现在，北京的房价就相当于股市6000点时的位置，成交量的萎缩只是调整的开始而非调整的尾声阶段。我不好说底部在哪里，但可以肯定，这一调整会持续较长时间，幅度也会比较大。

　　现在，保障性住房供应量正在逐步加大，政府也在出台严厉措施促使存量土地的开发利用，仅存量土地释放出来的供给，就是非常庞大的数据。大量被囤积的土地所增加的有效供给，会对房价产生明显的拉低作用。

　　同时，我国的人口结构也正在悄然发生变化，青少年人口增长正在减少，支撑房价连年上涨的人口红利正在消失，如果从高房价对未来发展空间的透支来看，人口红利所支撑起来的这轮楼市大牛市行情，已经临近结束。

　　另外，从绝对值比较，我国房价也已经走到尽头，我国北京等一线城市的房价与发达国家的房价其实已经提前接轨。综合以上因素分析，房产业的卖方市场正在向买方市场过渡，这个过程可能是长期的。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海：

　　北京房产“奥运概念”透支20年

　　北京市的房价走势深受奥运会成功申办的影响。奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001—2007年，北京房地产开发投资年增长速度分别比同期全社会固定资产投资活动高出3—15个百分点，反过来成为推动北京市固定资产投资迅猛增长的最重要因素。

　　按照北京市常住人口人均25平方米计算，初步估计，2001年以来，北京市的住宅大约增值4万亿元，接近同期北京市基础设施总投资的10倍。可见，用举办奥运会、基础设施投资和生活设施便利等因素，已经完全不能解释北京房价的上涨。由于投机性购买主导了北京房地产市场，奥运会成了投机者抛售房屋的截止期限。因此，房市的奥运行情不仅没有看到，反而迎来了成交量萎缩一半左右、价格开始下跌的情况，房地产商、房屋投机者对奥运行情已近绝望。

　　北京房地产的“奥运概念”实际已被严重透支。例如北京四环附近目前的房价普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162万元，大约相当于目前北京市居民家庭年平均收入的26倍。按照国际3—5倍的房价/家庭收入比率，北京市居民家庭年平均收入应当达到32—54万元，才能适应这个房价。如果居民收入年增长速度按照10%计算，这大约相当于16—22年以后的家庭收入。可见，“奥运概念”被房地产开发商严重透支了20年左右。