行业门槛提高-外资集团趁虚挺进中国MALL

中国购物中心建设热潮开始波及国际。据国际购物中心协会国际事务部副主席史考特.哈里斯介绍，今年他们将把亚太年会设在中国上海召开，摩根斯丹利、新加坡凯德置地等投资机构和购物中心开发商，纷纷主动要求参加会议。“以前都是我们求着他们来的，这次情况完全相反”。哈里斯说。而且他预测，今后几年，先是外资投资商、而后是零售商和开发商，将相继进入中国购物中心市场。

　　“国务院发出大型购物中心和房地产投资预警信号，客观导致行业门槛的提高，尤其是需要大把烧钱的购物中心建设，就拒绝了那些资金实力不够的企业进入。同时，这也给那些资金实力雄厚外资企业和基金机构提供了进入市场的好机会。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。

　　专业外资集团将趁虚而入

　　1997年就进入中国的泰国正大开始加速在华造Shopping Mall的步伐。据了解，泰国正大集团1997年进军中国内地首选上海，至今已开出了10家“易初莲花购物中心”和面积达到24万平方米Shopping Mall的正大广场。同时，正大宣布今年年底将在北京开出第一家Shopping Mall。记者获悉，正大在朝阳区东风乡已经秘密买下40余公顷的土地，打算将来建一座大型的Shopping Mall。

　　正大集团只是众多外资进军内地造MALL中的一家目前，菲律宾的SM集团和顶峰控股集团ROBINSON购物中心、马来西亚双威集团和金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和爱客家EXTRA超市），也纷纷启动进军内地市场计划。 SM集团宣布，其在中国大陆的发展速度和规模将超过菲律宾的规模。今年3月，顶峰购物中心已经在上海嘉定投建，总建筑面积达14万平方米，一期投资3亿元，计划于2005年底完工。据悉，顶峰的第二家也已经选定厦门，即将开工建设。

　　值得注意的是，这些来自东南亚的投资团队几乎都为华侨所经营，而且，他们已经在购物中心专业开发上走出一条属于自己特色的道路。

　　而另一股冲击力量则来自欧美的银行、基金等专业投资机构。励展博览集团旗下的Ｒｅｅｄ Ｍｉｄｅｍ机构亚太区总监林协芬女士透露：“包括ＡＩＧ（美国国际集团）、ＧＩＣ、ＩＮＧ、Ｈｉｎｅｓ、Ｒｏｄａｍｃｏ等的数家境外巨头投资银行、养老基金和金融机构对中国商业地产市场显示出极强的兴趣，正在寻找进入的机会。”在Ｒｅｅｄ Ｍｉｄｅｍ机构操办的全球最大型的法国戛纳国际地产节上，林协芬发现，欧美基金对于亚洲的态度正发生微妙的变化，在9·11之前，欧美投资银行对于亚洲市场只是简单拒绝，但现在尤其是德国与美国的基金，对于中国市场可谓虎视眈眈。林女士注意到，近来有大量境外养老基金将其基金总额的5％配比到中国商业地产。毕竟持有经营后的长期获利更符合这些企业的经营本性。

　　MALL业态国内外发展有别

　　专家指出，在国外大型MALL因功能不同区分为不同的投资主体。市中心区的购物中心因为肩负着城市空心化后的复兴功能，具有微缩街区的性质，一般是由政府进行投资的；郊区MALL以盈利为目的，一般由养老基金等资金实力雄厚的财团进行投资。但在国内，大大小小的MALL大都是由民间资本进行投资的，要么是房地产开发商，要么是商业企业，在MALL这个巨大的“烧钱机器”面前，国内投资商们的资金实力还相差甚远，只好通过各种短线操作来弥补资金不足，一旦哪个环节出了问题，资金断链的情况也就在所难免。

　　实际上，目前国内很多大型MALL项目背后已经开始浮现国外资本的身影。如北京的春天MALL就找来英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行、美国科尔公司和美国STAR公司等合作。北京的中关村MALL也是由西单商场和法国欧尚集团合作的项目……

　　但是王永平指出，国外基金进入中国商业地产领域依然存在政策障碍，目前国内千呼万唤的“基金法”依然没有出台，产业基金无法如常运作，因此，很多外资基金依然是通过变通、曲折的方式进入中国市场。

　　国内发展空间巨大

　　业内人士指出，从2003年开始的商业Shopping Maill之火爆形势实质上是一种非理性的繁荣，按现时我国人均收入1000美元、美国人均收入3万美元、香港2.4万美元比较，我们的消费水平与其相比还有较大的差距，而建立在有效消费支撑之上的零售业现在还无法与发达国家或地区相提并论。据2002年统计数据表明，我国前500家最大零售企业销售额的总和不及美国沃尔马一家销售额的十分之一，而美国最大的购物中心——MALL of American——的规模也不过39万平方米，而我国超过此规模的恐怕不在少数。但另一方面，和菲律宾、泰国等东南亚国家相比，我国的北京、上海和深圳等大城市的人均经济指标已经赶超了马尼拉、曼谷等Maill业已经非常成熟的城市，而我国的摩尔建设却才刚刚起步，由此看来，我国的摩尔业还是非常非常有前途的，但关键是要搞好商业规划，并由专业的摩尔发展商来发展项目。

　　虽然当前存在对购物中心过热的很多顾虑，但是很多专家指出，国内购物中心的发展空间仍然存在巨大的发展空间，所以，在外资进入内地的背后，政府的态度还是持欢迎态度的。

　　商务部商业改革司现代流通发展处处长王选庆对外资Shopping Mall进入内地会导致存在过热苗头的提问时表示：“我国目前总体来说企业规模偏小，因此我们需要一批大规模的企业以应对将来的国际竞争，购物中心MALL能够给北京市的商业发展带来一道亮丽的风景线，希望它能兴旺发达。”

　　按照中国政府关于加入WTO的有关承诺，从2004年起零售业将全部对外开放，也就是无论内资外资，都将享有一视同仁的政策待遇。而在此之前，谁能抢得先机，占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是由于地理资源的稀缺性和惟一性所决定的。跨国零售企业普遍看好未来中国的发展前景，因此都制定了相关的中国发展战略，而商业网点布局成为重中之重。（消息来源：东方早报　记者吴乐晋）