向上未必是天堂；向下未必就是地狱
2008年十一前的楼市，对于发展商来说，面临着两条道路的选择：跟王石走，还是跟潘石屹走。
王石言降，上海万科以“迎中秋”之名对旗下8大楼盘全线降价，促销两日回款2.68亿元；与此同时，杭州、宁波和南京等地，也相继传出万科楼盘降价的消息，其中杭州楼盘最大折扣7.3折。
潘石屹唱涨，从9月1日开始，所有SOHO系列产品上调销售价格5%。尽管9月1日SOHO中国员工放假使得“明升暗降”的质疑甚为普遍，但6日潘石屹表示，SOHO系列各楼盘涨价后，销售情况依然良好。除此之外，潘石屹放言“我将竭尽全力抄底！”
经过长年暴涨后的楼市，华美而危险。向上还是往下，每个发展商都在审慎地踱步。然而风险总是伴随着机遇，楼价，向上未必是天堂；向下，未必就是地狱。
王潘各有主张两类产品分道扬镳
两个极具影响力的企业，在房地产业寒意甚浓、前景迷离的风口浪尖提出两种论调，无疑掀起了更大的波澜，开发商对下一步策略讳莫如深，分析人士议论纷纷。然而，从两家企业调价后的销售情况看，他们的策略似乎各有道理。
降价激活普通住宅刚性需求万科作为房地产业的龙头老大，其楼盘遍布全国各个区域，去年营业收入达到523.6亿元，市场占有率为2.07%，今年上半年更是提升到2.7%；而SOHO中国去年营业额仅为69.54亿元，但由于潘石屹个人的曝光率和SOHO在北京划定的多处地标，所以其公众影响力也不同一般。他们的一举一动，都为业界所关注。
地产人士韩世同分析说，在开发的产品上，万科开发的是专业的住宅产品，主要客户群是工薪白领，一旦市场价格过高，偏离其主流客群，就将陷入经营困境。因此，万科采取的是低价快速销售的市场策略。而SOHO中国开发的则是小众市场的高端产品，也有一部分是商业地产，以“最好地段盖最好的房子”为战略，采取的是差异化的高价位市场策略。
不同的产品，面对不同的消费者，在当前低迷市场所采取的策略亦有所不同。王石曾表示，虽然中国城市人多地少的情况使房价在长期内还是会有上升的趋势，但就目前情况看，消费者的家庭收入的增长率和房价增长率不成比例，因而要控制房价上涨的速度。
韩世同说：“今年3月王石也表示该降的都降了，不会再降了，然而市场并不领情，万科的成交量马上不断下降，现在不得不重新祭出降价的法宝。”降价两日成交量大幅上涨，回款2.68亿的事实证明，住宅市场的潜在刚性需求仍然存在，降价则是将其激活的有效手段。
高端地产涨价对需求影响不大而潘石屹一贯宣称的“永远不做大多数”的理念则是，“在2006年、2007年我们没有犯错误，没有和别的房地产开发商在各个城市争地。SOHO中国在这一轮的发展周期中，做到了未雨绸缪。”潘石屹在网聊中对SOHO中国此次涨价的解释说，“从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，我们工地上使用钢材的型号价格上涨了70%，水泥价格上涨了30%。”同时，他还提到，SOHO中国所有销售项目在期房销售过程中，不断提价是很正常的事情，通过提价把公司投入的资金时间价值和工程进度在价格中反映出来。
然而考虑到我国的土地政策因素，加上近几年楼市泡沫，房价与成本的关系不大。职业品牌策划人陈真诚对涨价的看法是：“非民生地产项目，如别墅、高级办公物业等高端地产，由于不少内资、外资企业的办公环境升级，及部分高端人士消费升级，而导致需求增大，资源却越来越稀缺。因此，一般来说，这部分物业的房价可能会不降反升。”
SOHO系列产品写字楼的提价幅度超过住宅的提价幅度，也从另一个侧面印证了陈真诚的看法，而成本并非涨价的唯一理由。就涨价以来的情况看，市场反应稳定，潘石屹对外宣称涨价当天的成交金额为9112万元。
很多人跟万科走，龙湖珠光跟SOHO走
降价者低调追随涨价者高调回应从2007年上海出现“不降价”联盟，到现阶段众多小开发商对降价一事遮遮掩掩的普遍情况，地产企业希望撑过寒冬、不愿放弃高利润的心态可见一斑。在记者的采访过程中，几个被采访的开发商均不愿发表对后市的看法。
虽然大部分企业没有像万科一样高调表示降价，并且如此大幅度操作，但在低迷的市场境况下，不降价销售难有改观。为了解决资金链紧张的问题，尽快将手中楼盘出手回笼资金，大部分开发商实际上都在低调调整房价，或通过提升装修档次、送家电等方式变相降价。广州多家楼盘就纷纷采取顺势降价的举措，祈福水城从6800元／平方米开盘，现已跌至4800元／平方米；而会展世界城也从六月前的均价13000元／平方米跌破了一万元大关。上周末，南国奥园果岭壹号发手机短信表示，将推出8套内部保留单位，合富(一二手联动)内部价6300元／平方米起，较开盘时约1万元／平方米的均价有较大幅度的调整。在其他城市，世茂集团旗下北京世茂奥临的楼盘，去年最贵时卖到32000元／平方米，而九月初降到每平方米19000～25000元，每平方米便宜7000元，降幅逾20%，降价当天就卖出20套。然而世茂在南京的滨江新城7.5折大幅度促销，则因受到物价局与房管局的干预在12小时后夭折。
另一方面，与王石对垒的潘石屹的涨价举措，也不乏大手笔的追随者。重庆龙湖地产相关人士表示，计划在国庆节前后，全部上调重庆在售楼盘价格300-1000元／平方米，准备上调的楼盘包括江与城、悠山郡、郦江、睿城、春森彼岸、MOCO中心等，既有别墅、花园洋房、公寓，也有高层住宅。龙湖还认为“调高房价是房价理性回归之举”。龙湖的底气来自于“热销”，据其事务部最新发至记者邮箱的数据显示，在最近两周，重庆龙湖睿城、MOCO中心、悠山庭院三个项目开盘收金达3.3亿元。另一家重庆房企协信集团则放出了“不降价”宣言，集团副总裁叶林认为，协信作为品牌企业，不应成为洗牌对象。
广州的珠光集团的房价也呈现走高之势，小北御景8月初开盘时起价较低，目前在15000-19000元／平方米，较之前有所提高。另一楼盘新城御景最近有两套以2.1万元／平方米成交，在周边降声一片中保持了稳定。
真升？假升？
不过，也有业内人士表示，从目前的市场情况看，黎明曙光未现，“死扛”前景不甚乐观，降价成为大多数开放商、尤其是中小开发商的选择。此外，据知情人士透露，SOHO中国在北京的楼盘其实是明升暗降，龙湖地产虽然宣布国庆后涨价，但旗下部分楼盘现仍在优惠促销。“涨价”一说，似乎炒作成分大于实际操作。
穆迪机构董事长盖天佐指出，楼盘涨价一般有以下几种情况：一是尾盘单位或集体促销，拉升价格的同时打低折扣，以大折扣吸引买家；另一种是相对尾盘，即通过一期单位尾盘的涨价来拉升二期新盘的价格，尾盘销售不作为主要目的。盖天佐告诉记者，这些营销策略在广州发展商中是比较普遍运用的，而他也推测，潘石屹可能是因为手头货量不多而叫嚣涨价，其实只是营销手段。
