津商铺市场冷市耀眼盖住宅 投资氛围浓潜力大

中秋期间，央视《经济半小时》节目对北京三里屯SOHO项目逆市涨价销售行为进行了探讨，SOHO中国的董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)和销售人员解释说，由于地段优势等因素，这个以商业商务为主的综合项目开盘两个月来销售势头旺盛，特别是商铺销售出乎意料，带动了整个项目销售达到80%以上，在这样的情况下，公司自然会提价销售。由此可见，商铺项目在低迷的北京市场仍具有较强的抗跌性。记者了解到，目前天津商铺市场也与住宅市场表现不同，销售及租赁供需平衡，价格稳定，投资氛围日渐浓厚。 

　　商铺供需平衡 价格稳定 成投资新目标 


　　8月以来，向记者打听天津商铺情况的读者逐渐增多，多数为打算在成熟商圈及社区购买小型零售商铺的个人投资者，21世纪天津顾问行等机构人士也告诉记者，随着住宅市场的低迷，很多原打算买住房或股票的投资者又把目标转向相对稳定的商铺。 


　　据专业机构人士介绍，与住房市场走势不同，天津零售店铺去年并没有像住宅市场那样暴涨，而是微幅上涨，目前区级商铺交易价格以5%—10%左右幅度上涨。今年以来，商铺市场并没有受住宅价格调整影响，天津商铺销售价格在1.5万元/平方米—3.5万元/平方米左右，销售均价比去年上半年仍有5%左右的增幅。平均租金在450-500元/平方米/月一线小幅波动，比去年年底上涨了一成左右，比去年同期上涨了两成左右。 


　　专业人士分析认为，天津商铺市场之所以稳定除了没有像住宅市场去年那样有一个暴涨过程，同时也因为供应量并不大，保持了供需平衡。从商铺的投资价值来看，在价格方面，目前天津商铺成交均价仅为住宅类成交价格的1.3倍左右，仍有较大的空间。在城市发展的大势方面，目前天津商铺无论规模还是业态结构都与天津城市经济定位及发展有较大差距，因此存在更多潜力。 


　　今年前两季度，高端百货和餐饮业是商铺业态发展的两大亮点，多个国际知名品牌及金钱豹、茉莉轩食府、天地烩等餐饮类商铺的开张为市场增添了新的活力。预计今后两年，休闲娱乐为主的商业街店铺项目将成为市场新的供应主力及个人投资目标。 


　　成熟商圈具有完善发展潜力 新商铺建设加速 可选余地大 


　　与北京、上海、广州甚至成都等城市相比，天津目前商圈及商业设施规模及完善程度都不高，缺少与大都市相匹配的商业氛围。专业人士认为，这正是天津的潜力所在。目前天津从以奥运为契机的道路、交通设施等市政配套建设的完善，到市中心成熟商圈中新地块的推出，都体现出加速建设和完善城市商业设施及商业氛围的发展规划。同时，今明两年将有多个成熟商圈综合商业项目开工或亮相，为更多人提供投资选择。如南京路商圈的和记黄埔等新项目，老城厢及和平路区域商圈的仁恒海河广场（查看地图）、恒隆商贸广场，小白楼商圈的联合广场等项目，以及解放广场等综合项目。 


　　同时，本市20个重大服务业项目之一的“金融城”将力争于今年实现一半以上的建设项目开工，其中，津门、津塔均已进入地上施工阶段。这些项目中多数都包含适合个人投资的小型商铺。 


　　另外，中秋节前和平区推出的10个地块、13.78万平方米黄金地段商业用地将进一步完善成熟商圈的商业氛围。这些用地对中外投资开发商来说是一个难得的机遇，同时也将成为今后两年商铺投资者的选房目标。如位于天津中心（查看地图）西侧的华胜村地块、鞍山道地铁上盖项目，是规划黄金带上的钻石级地块；成都道人民日报地块在五大道游览观光区，非常适合开发金融地产项目；金街停车场、东南角地铁地块，紧邻老城厢，与火车站隔河相望，处于天津商旅服务业发达区域。这些地块开发商贸餐饮、金融、旅游、房地产、商务服务、科技与信息服务、文化娱乐、居民服务等项目均可获得超值回报。 


　　专业人士认为，随着消费支出的增加以及新购物中心的开业，将有更多新零售商陆续进入市场，新的商业设施在硬件设施、品牌和服务方面都有明显提升。这些品牌和购物中心将进一步强化一些商业零售中心的影响和实力，同时也会把人们的目光吸引到天津的新商铺,从而对天津零售市场格局产生一定影响。 


　　边缘社区商铺具有刚性需求 新兴商业组合投资经营两相宜 


　　目前本市商铺热点主要集中在新商圈及新兴的社区商铺中。其中边缘区域街区商铺起价较低，升值空间较大，适合更多人投资。专业人士介绍说，2006年起，本市大型综合居住区中都加大了街区和社区商铺比例，特别是边缘区域，街区商业设施内容包括生活娱乐等多种业态。如西部的中北镇在建及将开工的商业设施、南部津南新居住区中的商业街、东部边缘的商场类设施以及北部底商等。 


　　专业人士提醒说，边缘区域社区商铺除了具有与新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市居民区日常生活相匹配的共同特点外，还具有辐射区域内就学、就业人群的特性，如大学城区域的商铺将引进适合大学生需求的各种商品及娱乐设施；中北镇等居住区则以居民日常生活及休闲设施为主；而梅江南区域的街区商铺在经营品种方面体现出消费能力可观。 


　　因此投资这些商铺要有长线投资思想准备。不论投资哪个区域的商铺，都要对区域前景及商业定位全面了解，在价格方面也要与商铺经营特点相匹配，要有个人对商铺业态的设想和计划。