地产开发的中外差异：消费者与建筑物孰为重？

起了一个中国名字的何瑞杰是美国商业设计与规划专家，也是北京中海首佳商业设计公司特聘的设计师。他认为，商业地产开发不要只着眼于建筑本身，一定要把消费者作为立足点，站在消费者的角度进行考虑。西方开发商业地产的一些基本步骤非常重要，但是在中国的项目规划中往往被忽视。

　　他介绍说，西方商业地产开发模式的步骤是，所有的项目都是从设想一个总体的概念开始，即要建设一个什么样的建筑，接下来才研究什么样的市场适合这个项目的开发。

　　首先要研究目标消费群，他们是哪个阶层的，他们的需求是什么，根据这些做出项目定位。基本的项目定位以后，再考虑业态的组合，然后做初步的预算，确定一个初步的设计，根据初步预算以及项目的大小，以及支付的方式考虑分步开发。最后再和客户进行磋商，得到反馈后再回头调整方案。
　
　　整个过程完成后，才确定最终的概括设计，提交建筑设计和施工设计部门。何瑞杰说，这个过程中需要重点指出的是没有花费很多的成本，仅仅是整个项目设计的一小部分成本。真正付出成本的步骤是建筑设计和施工设计。如果这些工作没有做好，在建筑设计确定之后再改动，成本就无法收回，项目也很难做出更改。

　　何瑞杰认为，中国模式与西方模式的不同，主要原因是第一步的总体概念往往是政府确定的。政府做过一些市场研究以后，认为在某一个区域他们需要怎么样的业态或者是建筑形式，做一些基地环境的分析，然后寻找公司来规划这个项目。有的公司可能会做一些项目的定位，但是很多就直接、匆忙地做出初步设计了。
　
　　他说，中国的开发公司在施工设计完成之后，才去寻找零售商进行业态的组合，这个过程中往往会遇到很多的问题。如果在最终确定工程设计之前，就进行了项目分析、定位，工程之后就不会遇到如此多的麻烦。

　　“由此看来，西方的模式立足于市场需求，中国的模式只是着眼于建筑设计的本身。”何瑞杰说。

　　他认为，西方人喜欢既可以休闲又可以购物的场所，一些平日工作很忙的人，可能会到这里散步和喝咖啡，也买一些东西，主要是放松他们自己，项目中便有很多自然造景。中国常见的项目却是非常巨大的单体建筑，认为这是效仿西方。实际上西方所开发的项目，往往是小型的开放式购物中心的组团，是大型ShoppingMall数量的15倍左右（这只是比例关系，当然西方大型ＭＡＬＬ的绝对数量也相当高）。这种开放式购物中心注重店铺的摆放、业态的组合及其结构，并以消费者作为立足点来进行规划。

　　何瑞杰说，他们的很多客户都希望在项目中引进世界顶级的商铺，并且认为如果他们做一个规模足够大的购物中心，这些店铺就会来。他们认为这些顶级商铺就是像欧洲那些大型购物中心。但他们忽视了全球前100名的零售商只有17家在中国，其中只有4家来自美国。一些主要的顶级的商铺根本不愿意离开欧洲，因为那可能会失去原有的顾客。他们还会担心来到中国，不甚了解中国的情况及相关法律知识，项目将无法运作。因此，中国许多商铺实际上都来自亚洲，所以中国既需要向西方借鉴，又要结合自身的特点，与西方相比，东南亚国家的经验更有实际借鉴价值。