武汉商业格局如何发展-聚焦武汉商业地产

城市化进程日益加快，武汉三镇新兴商圈不断崛起，最具商业价值和消费潜力的区域究竟在何方？7月16日，由长江日报报业集团携旗下的《长江日报》、《武汉晚报》、《武汉晨报》、《投资时报》等四大报业媒体联合主办的“武汉商业格局及战略发展研讨会”在香格里拉大酒店圆满召开。来自市招商局、市开发企业协会等部门领导及武商、中商、中百仓储、湘隆·时代商业中心、大连万达、武汉销品茂及北京著名经济学家会聚一堂，从深层次探讨了武汉商业经济的发展趋势及其机遇。 　　随着中国经济这几年持续稳定的发展，以及中国成功加入了WTO，众多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头纷纷加快进军中国市场；同时，国内的商家也纷纷积极自我调整、明确市场目标，以便在更激烈的市场竞争中求得持续发展。商业格局于是也渐渐从以前的单一、集中向多元化、多样化、专业化等方面演变。 　　武汉，由于“九省通衢”的特殊地位位置，其商业竞争向来激烈。长期以来，“宁可丢利润不可丢市场”的压力一直困扰着各路商家，现有商业经济的利润增长点应在何处？经济的发展、城市的扩张，由此导致武汉商业格局产生变化，各路商家将如何应战？产业经济、房地产业的发展与商业经济的互动关系将给商家带来什么样的机会？产业经济、商品房小区的建设与商业经济的互动，将给商家带来什么样的商机？住宅产业的发展，导致消费群体发生大规模的迁徙，商业企业是否应跟随这种迁徙潮流顺势扩张，从而抢占市场空白，奠定区域市场的龙头地位和品牌优势？ 　　Shoppingmall、livingmall等商业概念层出不穷，其开发理念、建筑形态、经营氛围和后续管理与传统自发型商业有何不同？为此，湘隆·时代商业中心、大连万达、徐东销品茂给予精彩专题讲解。 　　面对新时期出现的一系列商业经济发展问题，在本次研讨会中，入会专家和学者们众说纷纭，武汉商业格局究竟如何发展？ 　　政府的声音 商业持续发展增强城市竞争力 　　每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。 　　如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业，在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现，那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能的综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态，早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。 　　我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态必须适应中国城市化的发展而发生变化。 　　对武汉商业界而言，关注城市发展的趋势，在新经济形式下把握市场机遇；关注消费群体的大规模迁移，从而顺势扩张，抢占市场制高点；并且从单纯的商业盈利向多赢转变，相信会给整个城市带来无法用数字衡量的财富。(武汉市招商局局长 杨德华 ) 开发商、商业企业联手打造商业地产 　　建议武汉商业多发展一些特色商业街，目前在中心城区一个为主导的商业模式正逐渐转为多个商业模式，从最大满足消费者生活需求如SHOPPINGMALL等正浮出水面；而商业圈除中心城区外，次中心的商业圈正逐渐形成。需要大家有充分的认识，现在开发企业、商业企业应重视相互合作，双方如何形成联动？我认为，开发企业要开发好，需要和商家来共同完成社区商业的开发模式，发挥自身优势，实现互补。特别是专门打造商业地产的，更需要开发企业和商业企业联手、合作，共同来经营打造商业地产。 　　回顾近年来，武汉市主要以住宅开发为主，可以说武汉市商业地产开发就未来发展趋势看，前景非常好。但也要总结这么多年已经出现的问题，就目前武汉市空置房而言，商业空置房大概有42万平方米，这个数字比较高，远远高于写字楼的空置率。主要问题是没有按商业的理念来规划设计、开发，不太适应商业的发展。另外，开发商要做好商业地产，还必须在营销推广、后期经营管理上下功夫。(武汉市房地产开发协会秘书长 肖汉昌) 　　学者的声音 　　做适合武汉发展的商业产品 　　先谈商业与地产的结合问题。为什么先说这个问题呢，武汉我来过很多次，发现有一个商业扎堆现象。当然扎堆是必要的，但过度的扎堆，我想最后结果是大家都“窝里斗”了，这可能也是武汉———价格盆地的一个原因吧！现在说城市化进程，地产的发展方向应该是城市化进程的风向标，代表了城市居民的聚居方向，商业作为和消费者息息相关的产业，跟着消费者走应该是永远的真理，这也是商业地产继住宅产业发展之后兴起的原因之一了。 　　第二个问题，就是商业经济与产业经济的联动关系。武汉，“九省通衢”，地理位置好得不得了，但现在，为什么武汉的城市综合竞争力仅仅排在中国的第八位，原因在于以前过分强调了“九省通衢”，做物流经济，但绝大多数市民荷包里的钱是需要产业经济拉动的，这也就是广东、浙江先富起来的关键原因。来武汉之前，北京很多朋友都跟我谈到“武汉经济技术开发区”，东风总部来了，当时北京很多商界的朋友都在谈论这个事，认为应该是武汉，特别是经济技术开发区的一个重大利好。为什么呢，高利润的产业经济自然带来大量高收入群体，赚那么多钱做什么，消费啊，在哪消费啊，在家门口啊，人都是很懒的，但家门口一定要有适应消费的场所，不然没办法，还是要跑出去。 　　再一个问题，就是关于MALL。我参加了很多论坛，包括研讨会，我觉得百货商场或者是便利店是经营商品的，SHOPPINGMALL、LIVINGMALL是全新的商业概念，所以我认为是商业发展比较高的层次。尤其是SHOPPINGMALL更应该是这样，同时也应该意识到占地大，停车位就多，国外大型的购物中心普遍都是几千个停车位，甚至有上万个停车位，所以还要求交通便利。再就是特色问题，上海有个mall———新天地，就很有特色，在那里，去体验各种商店，感觉很惬意，放松休闲，仿佛回到了30年代的旧上海；武汉的商业新天地，相信也有自己的特色，做适合中国人、湖北人、武汉人，包括外来投资者适应的产品。(北京著名经济学家、中国社会研究所副所长、《央视论坛》总顾问、《新战国时代》作者 李晓宁) 　　如何设计有特色的商业街区 　　商业街区的空间限定和功能划分。商业街区不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？ 　　很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，购物环境不是很好。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 　　现在商业街的外观设计已不仅仅用建筑材料，而是包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。 　　该如何操作商业地产的建筑设计？我认为应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。(中南建筑设计院总建筑师 桂学文) 　　商家的声音 　　商业地产与商业持续发展的关系 　　 MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。其定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。 　　每一个shoppingmall，它的规模到底有多大，取决于两个因素。第一，周边消费市场，是否有足够的客流量支持。第二，项目地块条件，包括周边区域交通动线，能否把消费群体吸引过来。商业物业是资本巨头的游戏，前期规划和经营管理至关重要。 　　投资商业地产风险大，回报也大。统一管理、经营是一个商业项目成功的关键因素。好商业都是找到好的管理公司进行经营，这样的管理团队让业主不必担心投资风险，惟有高品质的经营管理，才能达到投资商、发展商、经营者三赢局面。 　　地块价值决定升值空间。做房地产，不论是商业地产还是住宅，地段永远是第一要素。不同的地段其消费者构成和需求也不尽相同，商业地产大型购物中心的消费者需求结构很复杂，规模庞大，需要开发商做深度的市场挖掘。促进商业地产的发展，不要仅仅定位于表面，选址、规模和后期管理方式才能体现其真正的价值。也惟有如此，才能保证投资人的利润回报，最终形成良好的企业品牌。(武汉销品茂总经理 刘涣来) 　　商业经济遵循价值最大化原则 　　时代的商业经济及其载体要进入新模式，存在两个跨越：第一是经营意识上的跨越，从过去简单的购物消费到休闲娱乐消费；第二是从单一的店到SHOPPINGMALL这种形式的跨越，更需要进一步探索与完善。 　　但是在具体操作中，要注重管理及运营方式。能够承受高租金的商业业态只有几种，势必造成业态趋同，如果没有统一管理，大家都采取降价方式，又会使得价格下降。最好的方式是综合经营，把高租金和低租金的业态都吸引进来，比如图书馆、电影院等业态，只能承受低租金，但它带来巨大人流，因此，把商业的形式组织好，用高租金的补贴低租金的商业，从而形成区域内的人气互动，人流互动。 　　就商业经济模式而言，应该实现“资源价值最大化”，开发商开发商业地产，不可盲目追求自己企业的效益最大化，而应该追求整个商业经济“资源价值最大化”，这样就能迫使你在整合上运用智慧、团队和企业文化，因为资源是有限的，甚至是不可再生的。 　　将SHOPPINGMALL的“一站式消费模式”与中国具体的“城市型消费”特征相融合，在城市有限的土地资源上，在同一座商业建筑体内，实现对百货主力店、品牌专卖店、超市大卖场、餐饮娱乐等功能的有效整合，打造出“一站式城市购物中心”新兴商业形态，无疑既符合了中国具体的国情，同时又符合了现代商业的发展趋势，同时也是对中国传统百货一统天下的商业消费形态所进行的一次创新革命。(大连万达销售部经理 曹恒) 　　商业如何与地产实现共生共赢？ 　　随着人们需求的提高，人们需要完善的商业配套服务，做“湘隆·时代商业中心”对我们来说既是一个大的挑战，也蕴涵着商机。“湘隆·时代商业中心”位于武汉经济开发区，这个项目的建成将为这个区域的商业填补空白。今年年初，一期商业街只卖5500元／平方米，现在已经提高到7000元／平方米。目前还没有卖，我们认为，商业地产相对于住宅项目，有其独特的运营规律，更要充分考虑城市的变迁、经济的发展以及投资者的投资倾向等层面。 　　站在城市形象和政府规划的角度来做商业地产是很重要的方面，但我们更应该关注商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。但究竟采取什么样的商业形式才能最大限度地满足消费者的需要，满足投资者的需要？这一直是我们决定做商业地产之后重点考虑的问题。 　　我们研究了世界商业地产发展的模式以及形式，我们希望能给武汉消费者带来一种全新的商业街区理念：它不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和休闲中心，更是人们的交流中心。我们的目标是让购物中心变成一种商业街区，将购物、休闲、娱乐、运动、养生结合到一起，使购物的乐趣发挥到极致。 　　我们希望将“湘隆·时代商业中心”打造成为华中地区惟一的“living mall”———全新生活休闲购物中心，即展示现代生活世界，引领现代生活潮流，体现全方位的生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售、全天候分层服务、展示引导消费”三大策略，打造一个新时代的商业中心区。 　　目前武汉经济开发区已经进驻了神龙公司、东风总部等多家企业，随着现代产业的繁荣必然会带来高消费，带来很大的消费群体，当初做“湘隆·时代商业中心”考虑到人性化，如何满足消费者的需求？现有的住宅区的商业，很多是插蜡烛式的，很难满足人们的需求，最后考虑到这点，设计了很多人性化的步行街，同时看好每条街的人文景观环境。我们专门聘请世界著名景观设计公司：美国EDSA为本项目设计景观，将休闲小品、主体街区、活动中心、交流中心的概念落实到各个环节之中。 　　房地产企业在运作商业地产时的身份，已不仅仅是发展商这一单纯定位，还要兼具商业地产运营商和生活方式供应商等多种职能。这就决定了我们必须把“湘隆·时代商业中心”的经营、推广作为第一等大事来对待，让它成为一个商业品牌，而不是局限意义上的开发商或者楼盘的名字。 　　为了让经营者能得到更大的回报，我们体贴地为项目投资者充分地考虑了置业的灵活性，为投资者量身定制；并且将聘请著名专业商业管理公司对所有商铺进行统一管理、严格遵守“统一管理、分散经营”的商业哲学。同时，商业管理公司将集物业管理、品牌推广等诸多服务于一身，保证项目经营的各个环节井然有序，确保每位商家获得最丰厚的利润回报。 　　对于进驻“湘隆·时代商业中心”的所有商家，我们将在媒体推广上给予强大的支持，并定期举办与各位商家息息相关的商业推广活动，以统一的形象在武汉市各大媒体上进行大力宣传，发布相关信息。（武汉湘隆房地产开发有限公司董事长 程连英女士）标注： 　　“Livingmall”———全生活休闲购物中心 　　即展示现代生活世界、引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售，全天候分层服务，展示引导消费，虚拟网络与实体结合”四大经营策略，充分体现互联网时代的技术创新，为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、休闲娱乐”等几大目标的全方位服务。 　　依照中国人的生活习惯，打破传统购物中心的模式，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次：服务功能无限延伸，娱乐、购物、联合服务融于一体。 　　不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和人们的交流中心。（记者 彭芸 通讯员 张健）