“城市论坛·天津商业地产”精彩观点集粹

由《城市快报》与天津市房地产协会共同主办的“城市论坛·天津商业地产”日前在天津泰达国际会馆一楼报告厅圆满落下帷幕。此次论坛期间，近百名中小投资者慕名前来参加会议。会上，如何投资商业地产；如何规避投资风险；以及选择什么样的商业地产项目进行投资的问题成为人们关注的焦点。

　　天津现代集团总经理庞坚波：开发商业地产要适度合理

　　天津现代集团总经理庞坚波认为，商业地产和城市经营要有非常紧密地关联。
　　他主张，有些时候，商业地产的开发自主权并不全在开发商，有时候好的开发点却没有好的成果，所以商业的规划和布局很重要，商业地产的开发建设要根据天津自身条件进行合理布局。
　　“现代集团作为外地投资者，在海河开发的项目是海河开发六大节点之一的凤凰城商业广场，接下来马上启动第二项目，在营口道附近的一个项目，在天津做地产的时间不长，有些认识也许不全面。”接人待物非常谦逊的庞坚波对于商业地产的发展有着很清醒的认识，他认为，作为大都市，商业的繁荣度是大都市标志之一。天津作为正在飞速发展的大城市之一，加强城市竞争力很重要。

　　天津房产总公司副总经理沈铸伦：商业地产要有文化底蕴

　　天津房产总公司正在开发的众多项目中，海河楼和奥式风情区都位于海河开发六大节点的关键地带,沈铸伦认为,文化底蕴和商业底蕴是商业地产成功的条件。
　　“文化是长期历史形成的积淀，一个国家和一个城市都是这样，天津有自己的历史文脉，正因为有文化才有他的魅力。商业地产的差异性，正是文化差异造成的。我们千方百计挖掘历史文化，比如古文化街，是在上世纪80年代开发的，2001年古文化街的旅游收入在天津的旅游景点中排第六，这说明文化作用。海河改造，我们又原汁原味对古文化街进行重新建造，海河楼文化小镇9月份开街，看到的古文化街将和以前是一样的。”
　　沈铸伦介绍，古文化街的天后宫9月中旬要举行“妈祖节”，到时候肯定有人流，这样就有商业流。海河为什么能做好，就是文化作用。古文化街通庆里当时属于拆迁范围，但当时感觉很有特色，所以保留下来重新修缮，现在的10个小院，做得非常有意思。文化小镇的商铺租售现场，所有的商铺两天就抢购没了，商业前景非常好。

　　第一太平戴维斯天津分公司总经理欧阳凯：天津商铺未来五大空间

　　作为最早以外资物业管理公司身份进入天津的第一太平戴维斯物业管理公司，从2000年开始，就开始为天士力、图书大厦、远洋大厦、津汇广场等商业地产项目作委托管理和顾问服务。总经理欧阳凯认为，天津商业地产受五大主要因素影响：一是受历史形成的商圈局限，零散商铺门面数量较多，但档次不高。二是城市交通布局散乱，单行线多，外地消费者如入迷途。三是市民消费观念和消费习惯总体趋于保守。四是以本地消费为主，外来购物人群相对较少，天津本地特色产品品种较为单一，吸引力不够。五是高档消费品等附加值较高的产品受本地消费者收入水平制约。欧阳凯说，“天津商业地产的发展趋势有以下几个方面：首先，高档办公楼的逐渐增多，将必然会培育更多白领阶层即更多的高消费群体。消费结构和消费的质和量都会大大提高。其次，日益增多的大型商业中心将有力地提升天津城市形象和品位。第三，以休闲、娱乐、餐饮、健身、购物互为补充的综合消费，将成为一种趋势，并吸引天津周边的消费者。依托旧街区的小、旧商铺将逐步养活现代商业氛围将更加浓厚。第四，以海河开发为中心逐步形成现代化立体交通网络，营造服务型经济带、景观带、文化带。最终营造全新格局的商业地产网络。第五，新建设的住宅和底商解决其基本的消费需求，大型商业中心与高档消费，互相补充。”

　　戴德梁行天津分公司总经理赵勇：体验购物主导商业地产

　　戴德梁行的赵总在业内可以说是一位资深人士，他认为：“这两年商业地产十分红火，甚至去年叫商业地产年。尽管还有很多不足，但项目与天津市发展还是越来越匹配了。包括信达、铜锣湾等这些商业地产项目，我个人都对其有更多的感受，商业地产应该是商业与地产有机结合，天津目前，即将要推出进行的有300万平米以上的商业地产供应，背景是城市发展需要，近年来包括海河改造，城市交通设施改造，商机制造如：奥运；投资商业地产无论从开发商还是投资者角度都想有更大交易，有所吸引力。商业地产项目应该是与我们城市的区域规划相结合，如奥城是由于奥运机会，把大家眼光从老商圈带到新商圈。商业地产项目布局趋于合理。”
　　此外，赵勇认为，商业地产如何才能与城市发展相适应，要体现出与旅游休闲相结合的体验式购物。这也关乎到人力资源和培训的问题，现在很多商业地产项目来源于过去零售商和做住宅的开发商，从前期策划到商业经营人才，要不断地跟国内南部起先做项目成功的人士进行交流。

　　海贸物业发展公司副总经理赵彤：项目开发结合城市街区定位

　　海贸物业开发的“海河之子”项目是在城市中心区和平区开发的地产项目。赵彤认为，从中国城市发展角度来看，过去的10年是住宅房地产主导的天下，未来，随着城市运营和城市中心区再开发及新区的成熟，商业房地产开始具有了巨大的发展空间。按照城市自然运行的规律，商业房地产开发的着力点应该是:一个项目的开发和一个城市的街区开发必须结合在一起，把办公和零售物业结合在一起。
　　在商业地产项目中，包括写字楼的办公空间以及周边辐射的零售物业两个部分。写字楼的办公空间除了本身的功能外，还可以推动写字楼周边的餐饮、商店等其他项目。商业地产项目中的零售商店，不仅为街区建设带来了活力，同时也为街区内的上班族和居民以及游客提供商品和服务。与此同时，商业地产项目中的附属设施，如旅馆，可以提供娱乐、餐饮、零售商店和聚会的场所，制造活动、吸引人群。只有把不同的使用和活动组合起来，才能创造一个充满活力的商业环境。
　　赵彤认为,天津零售商业房地产面临的问题是，多数房地产企业在开发商业地产时,仅关注成本价格设计，很少会有完整的商业地产规划和发展目标。实际上,商业房地产不同于住宅，不管是自营还是投资，需要未来10年到20年的持续经营能力。一个成功的商业地产项目,要意识到业态选择是很关键的，同时要清楚地了解最终消费者需要的商品。商业地产的开发要有清晰的界定，切忌经营品种上雷同，管理上粗放。

　　天津融创置地商务策划部李旭东：成熟商业地产是社会效益最大化

　　作为天津融创置地的年轻力量，负责商务策划的李旭东不仅年轻有为而且热情洋溢。现场他的讲演透露出新一代商业地产人独特的商业视角。“各位朋友下午好，什么样的商业项目才能跟城市相匹配呢？首先，城市的基础设施投入，海河建设都是天津发展的因素，一个优秀商业地产项目一定是个突出主题的项目，项目也许很小，但要有针对性。要想做到这一点，在项目开始时，第一步要做项目调研，在充分理解城市发展的情况下做项目。其次，追求社会效益最大化，是一个项目长远发展的命脉。第一个项目如果成功，第二个项目客户就会来追随我们。作为商业地产来说，更多的是为投资者考虑。第三，商业地产开发不同于住宅开发，只有明确消费群体，才能确定项目内涵。”
　　此外，论坛上李旭东还阐明了自己对商业地产发展的独特观点。商业地产文化利益传动链是开发商、经营者、投资者、消费者的共同组合。寻找自己的消费者，来吸引自己的客户群，从客户群再吸引客户群。因此如何寻找人群和共赢，是值得考虑的问题。在去年本市商业地产的文化含量还很少，针对性不强。恰恰在今年这一需求得到了发展，是近年来城市积蓄的一种释放。销售不是我们的最终目标，开发商关注的是社会效益最大化。城市高速发展带来周边商圈的形成，推动城市功能整体布局。（消息来源：天津城市快报）