"金九银十"成关键节点 各地开发商尽全力破局

       当全国各地楼市成交量及景气指数鲜有回弹持续向下，当开发商“满城皆是‘折’、‘送’、‘降’”营销大片遭遇“叫好不叫座”的票房时，“观望”毫无争议地成为紧紧缠绕今年楼市的一个“结”。观望与成交量之间的交错影响在不断拉紧和巩固着这个“心结”，而开发商尤其是财务上危机四伏的房企仍在倾尽全力破局。  

      在此背景下，地产的传统旺季——“金九银十”也就理所当然地成了楼市各个主体趁机流变的关键时间节点。一方是SOHO中国与万科背道而驰的价格策略同台试剑，另一厢是境外资金的跃跃欲试和刚性需求呈现的一触即发的“骑墙姿态”，加之地产政府对楼市态度宽严不一，让这个秋季楼市充满着诸多变数。尽管我们尚不能简单地在诸多变数和楼市最终结果之间划上等号，但至少可以肯定的是，今年的秋季楼市将因此而变得较为活跃。

      “营”旺季

       谁是秋季攻势的“急先锋”？

       就在置业者和业内专家对楼市“金九银十”会不会推迟到来或出现大规模降价争论不休时，SOHO中国董事长潘石屹日前宣布SOHO中国所有在售项目全面提价。潘石屹表示，从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，工地上使用钢材的价格上涨了70%，水泥上涨了30%，将通过售价的提高来抵消一部分建筑成本的上升。据记者了解，主张在某一特定区域市场涨价的地产商不在少数，日前，龙湖宣布了在渝楼盘将全线涨价，最高涨幅达1000元，而另外几家地产商关于涨价的事宜也在商讨中。极具想象空间的是，间隔不久，万科、恒大、重庆金科等房企相继披露了旗下楼盘降价信息，其中万科尤为突出，在上海的8个楼盘集体降价，最高优惠可达到八折。

      事实上，随着地产传统旺季的来临，楼市出现了特征明显的分化，一部分开发商继续下探价格应对淡市，也有一部分楼盘反其道而行之，逐步收回优惠、特价等各种活动。前者效果是显著的，相关统计显示，仅8月29日到31日三天，上海万科全部楼盘总共成交便达到76套，总成交金额9563万元，杭州万科促销活动首日，也有约130套房源被认购。

      而对于后者，笔者认为也并非没有支持理由：其一，即便是最清淡的熊市，不同区域和种类的楼盘产品所面对的市况及其表现也必然不同，然而目前的情况是，不分公寓还是豪宅，不管住宅产品还是商业地产，无论产品性价比高低和定位对象，统统受到观望氛围的“牵连”，在此背景下，潘石屹宣布旗下所有产品涨价，且不论是真涨还是实跌，此种口号着实有种同其他产品划清“界线”之味，似乎在有意传递一个信息——楼市需要调整的、置业者需要提防和观望的仅是透支了价值的产品，而不是全部；其二，“金九银十”作为奥 运后的第一个地产传统旺季，被赋予的意义与以往完全不同。毕竟，如若出现旺季不旺或者旺季缩短的冷清局面，置业者会很容易将其同奥 运后“楼市崩盘论”相联系，而这种联想对楼市的打击绝对是致命性的。

      从某种意义上来说，与其说潘石屹在“领衔”逆市返价的先锋，不如说其在急于割断商业地产与楼市同起同落的联系，担纲着分化楼市产品的主角；而万科在此过程中则与大多数房企一样，充当楼市住宅领域务实的另一极，通过快速回笼资金，来最大程度削减牛市中风险透支所引发的“后遗症”。两者孰对孰错，定论尚早，但可以预见的是，由分化的价格策略所引发的产品定位分化、消费观念分化、楼盘销售分化将逐渐在金秋楼市路演。

      “赢”旺季 

      买方市场之根越扎越深

      从上周开始，楼市开始进入传统的“金九银十”销售旺季。从历史成交规律看，10月过后楼市成交将慢慢转冷，一直到春节前后楼市成交进入一年中的低谷，在今年市场一直未能回暖的境况下，9、10月份无疑开发商最后一次出货的机会。在此背景下各地楼盘开始奋力一搏，借势营销，入市量有了明显增加。据不完全统计，9月份上海将有30余个住宅楼盘共计将推出上百万平方米新房源。预计随着供应量的增加，未来两个月成交量肯定将会得到一定程度的恢复；北京9月预计有38个新盘开出，开盘最低均价6300元／平方米。很多是原计划在8月开盘的项目都推迟到了9月开盘，10月约有41个楼盘入市，其中近半数为纯新盘；南京9月有近40家楼盘上市，而深圳、广州等地入市新盘也不在少数。

      盘源的剧增让近期楼市的硝烟味道格外浓厚，尤其是奥 运期间积累的一部分因关注焦点转移而推迟购房的客户开始入市，让敏锐的开发商们更是各施奇招，争夺客源。一个显然的事实是，对于当前楼市而言，降价已非惟一解决问题的方式。况且此次入市新盘较多，他们在定价基线已经较旧盘下了一个台阶，更具竞争力，因此，直接降价之外的功夫，包括“一口价”特价房、购房抽奖、赠送面积、保价计划等招数，也就自然而然地成了决胜的重要筹码。而部分老盘、尾盘由于前期定价过高，直接降低售价仍然是他们营销策略的主线。

      事实上，大小楼盘针对“金九银十”的营销较量早已在七、八月就开始预热。在开发商的倾力促销下，市场能否趁着“旺期”的临近和出现发生丝微转机，是大家都在思考的问题也是预判未来楼市走势的根据。有关机构所作的历史交易统计显示，7月以来各地楼市成交量都出现加快萎靡现象，北京成交量继续大幅下滑，均价小幅下调；8月份，京城住宅销售较之去年同期骤降67%，而环比7月份，则有25%的降幅。上海新建住宅成交和供应环比和同比均出现下降，4成楼盘价格出现一定程度下降。深圳呈现量跌价升的态势，新建住宅供应量和成交量环比、同比均下降明显。天津成交量明显回落，成交价格环比上月也有小幅回落。重庆市主城区商品房销售较7月下降44.97%。