千亿抵押金抽逃楼市隐情物业资产贬值加速变现

2917.25亿元和1016.79亿元。当这两个数字同时出现在北京市国土资源局网站上时，似乎难以用简单逻辑去判断开发商正如何备粮过冬。

　　2917.25亿元是北京市今年上半年面积3100.27公顷土地的抵押价款，而1016.79亿元则是贷款金额。记者了解到的情况是，开发商贬值套现的案例仍在逐渐增多。

　　“这并不单纯表示开发商已经到了典当为生的地步，他们是看空楼市，而贷到款去投资的领域未必是地产。”某商业银行直接接触房企贷款流程的内部人士向记者透露。

　　贬值的物业

　　近期，玫瑰园别墅一、二期部分物业，抵押给中国农业银行北京市昌平区支行；而东方银座也把位于东城区东直门外大街48号的商业04层、以及部分写字楼物业面积抵押给了汇丰银行(中国)有限公司天津分行。

　　事实上，拿持有物业抵押给银行的做法并不鲜见。抵押贷款一方面可以投入到急需资金的项目上，另一方面还有可能在行业不景气时扩大储备土地的能力。很多香港开发商前期开发时都会保留一些物业，遭遇熊市时拿出来融资。

　　“但是，今年的贬值有点严重。”上述银行内部人士说。

　　此人士透露，开发商再跟银行谈抵押贷款时，就明确表示认为房地产资产会贬值。而实际上，贷款定价主要根据银行对风险的态度，贬值程度的严重反映银行一边放贷一边神经紧绷。以玫瑰园为例子，即是根据玫瑰园周边的别墅来进行比照评估，通常评估是采用市场法，评估标准主要是依据评估报告，抵押条件是以土地及地上建筑物。

　　但随着物业资产受到房地产波动的影响而贬值，到开发商手里可供变现的资金也越来越少，这也加速了开发商变现抽逃楼市的步伐。

　　抵押的隐情

　　记者了解到，抵押给银行的物业还面临在售的风险。近日传出，上海浦东大华锦绣华城的150套房子因断供被法院查封。这150套被查封的房源尚未开盘，就已经被开发商抵押给了银行。

　　有开发商透露，一个预售证下面往往有几百套单位，推售时只推其中的几十套，剩余的单位与其闲放在那，不如先拿去抵押给银行套现，等下次推货时再解押一部分。只要在销售时客户买的单位并非抵押状态，就不会有什么问题。

　　原来抵押给银行的物业价值随之缩水，银行要求开发商再提供更多的抵押物业单位，从而导致“可售单位”减少。

　　此外，有开发商还会以房产做抵押，向私募基金借款，或者通过其他渠道抵押物业套取现金，这些都可能导致“可售单位”大幅减少。

　　“银行现在确实有问题，就是放贷、核保以及回收贷款的不是一个部门。各个银行不同，但一般只有核保部门。评估一般是银行委托其他评估机构。”上述银行内部人士透露。

　　另外，银行在楼市熊市与牛市时对开发商的抵押业务评判标准肯定有变化，土地贬值，房价回调，会对评估价值有影响，“这就要看开发商与银行的议价能力了。”