东莞商业地产有望迎来小阳春 新货老盘齐推街铺

    业界人士指出,房贷新政对楼市的影响主要反映在住宅市场,在这段观望时期,有许多投资资金转向影响不大的商铺和写字楼市场,导致近期东莞商业项目销售大热。

    从东莞大力推进城市化建设以来,东莞商业地产的开发量一直被外界质疑,尤其在消化环节,指责之声更是此起彼伏。从去年以来,虽不时有商业项目有所动作,却都比较低调,同时因为项目在推售时比较零散,整体市场感觉仍然比较沉闷。

    这种态势有望在今年突破瓶颈。进入2008年以来,众多写字楼、商铺纷纷进入市场,第一国际三期第一组团写字楼已经基本售罄,而第二组团的销售也在进行中,从目前的销售情况看比大多数城区住宅的销售好,同在中心区写字楼项目财富广场也传出销售尚佳的消息,还有不少写字楼项目只租不售,让写字楼产品更加稀缺。在商铺方面,从2006年底开始,不少住宅项目推出了商业配套,频频上市的同时又频频销售良好,加上2007年西城楼大街商铺推出后市场反应不错,前期100多套商铺基本消化完毕,在楼市冷清的当下,商铺则成为投资者撒钱的最佳产品,这给住宅市场略显冷清的东莞楼市注入一股“暖流”。

市场游资投向商业项目

    从最近出台的楼市调控新政不难看出,无论“提高第二次住房房贷比例”还是多次上调房贷利率,政策打压的主要还是住宅市场,对商业项目如写字楼、商铺等投资产品影响面很小,而手中有钱的市场投资者,目前主要的投资渠道一是在股市,另一个就是物业市场。　

    本地投资者陈先生目前手里有近百万元的资金,本来他想在今年投资三套小户型产品,但房贷新政的出台打乱了他的投资计划,为稳妥起见,陈先生决定将资金投向商铺市场。

    业界人士分析指出,房贷新政对楼市的影响主要反映在住宅市场,在这段观望时期,有许多投资资金转向影响不大的商铺和写字楼市场,导致近期东莞商业项目销售大热。而这种趋势还将继续。

地段好的商业项目受追捧

    商业地产项目纷纷高调入市,业内人士纷纷戏言,几年来以低迷著称的东莞商业地产,终于逐渐开始迎来了自己的小阳春。无论是写字楼还是商铺,这些商业项目纷纷面市,仅仅是偶然呢,还是商业地产氛围培育业已成熟,各大发展商不约而同的抢占推盘时机造成的?在经历了对大型商业MALL的失败探索后,定位更明晰、目标受众更清晰的街铺商业形态,又面临着哪些机遇和挑战呢?

    看好东莞商铺、写字楼未来发展的业内人士张小姐认为,投资商铺的某些好处是投资住宅所不可比拟的。

    首先,投资商铺具有稳定性；其次,商铺不会因房龄增长而降低其投资价格,还具有高回报率,平均比住宅高出5个百分点。对于商业地产的骤然升温,也有部分专业人士认为,这两个商业地产项目具有突出的地域优势,因此才能实现良好的销售业绩,但不能代表东莞整体商业地产呈现复苏局面,好地段的商业地产无论任何时候都会受到买家热捧。

新货老盘齐推街铺

    东莞商铺推售的步伐一直不断,前期大量商业项目的堆积,积压了一部分货量尚未销售,商业地产的消化一直在潜移默化中行进着。推售商铺并不是什么新鲜事,此番商业地产引来了众多关注的目光,主要是因为集中推售给人感官上的刺激造成的。从2006年年底开始,商铺推售显得比较集中,除了“新商道”、城市风景、凯东中央街、“新街口”等商铺陆续进入市场以来,以配套名义开发的社区底商更频频面向市场,而且销售情况大多令人满意,这仅仅是一种偶然现象,还是商业项目市场果真那么好。对此,东莞中原地产一策划助理表示,这样的结果是一种偶然现象,也是跟这些商业项目的定位有些关系,通常而言,商住项目的推售往往先推住宅产品,然后着力商业部分。以前,发展商的营销重点在住宅,现在住宅销售吃紧,开发商自然把重心放在了商铺上。加上这些项目推出的体量都不算过大,又大多是一些街铺,自然受到不少投资者的青睐。

一些街铺均价翻5番

    仔细观察不难发现,这两年投入市场的几个项目中,主要以纯街铺为主。对于街铺的升值空间,不少买铺者都是受益人。东莞最早一批社区街铺业态衍生于上世纪90年代末期,大概在1995年左右,东泰花园推出了一些内街铺,当时的价格在4000元/平方米左右；当时,东湖花园的内铺也基本上在这个价格空间内。据瑞丰置业董事总经理陈强介绍,当时这些社区商铺的出现,更多的是出于一种自发形态,发展商的整体规划布局尚不成熟,主要是用于解决小区的基本配套,尚处于街铺发展的萌芽状态。陈强认为,东莞街铺形态的真正起步应该在1998年左右,以东泰后期、花园新村等项目为代表,那时的街铺价格已经涨到了6000元—8000元/平方米左右；2002年起,经过几轮商业造MALL运动后,人们开始理性地分析商业支撑的真正主力；到了2005年,多了更多理性思考的人们又重返社区商业,提出了商业支撑社群化的概念。万科运河东1号、世纪广场塞纳河畔、新中银“新街口”、尚书苑“新商道”等项目,纷纷在这个背景下面市,也获得了绝佳的销售业绩。

    而到了今天,街铺的价格也已经今非昔比,据了解,2006年底新中银“新街口”的均价在15000元/平方米左右,目前中心区商铺平均价格大概在22000元/平方米,进入2007年,纵向比较一下,街铺的身价已经水涨船高,与该地段同类型商铺价格相比已经翻了5番。

社区商业发展还有赖政府引导

    在东莞,几乎所有的商住项目都会或多或少的滋生出一些商业部分,在这种开发模式的指导下,东莞一贯红火的社区商业也开始面临严峻挑战。据统计,东莞城区目前已经拥有了460万平方米商业面积,而这其中,街铺形式的商业形态更是占据半壁江山。由于宏观政策对住宅投资的诸多制约,商业反而因此而引来众多投资者的关注。因有社区特定的消费人群做支撑,目前,从销售环节来看,社区商铺的销售并未遭遇太多的困境。在普通投资者看来,社区商业的增值性虽不如中心商业,但保值风险却远远小于中心商业。当然,对于社区商业的接连而起,分析人士也有自己的担忧,认为长此以往下去,可能引发在经营上的困局。社区商业太过集中,必然导致对周边楼盘的辐射力度减弱,太大的商业体量可能遭遇经营难题。

    陈强表示,东莞社区商业的发展,还需要政府的宏观指引,政府在控制大商业体的同时,也应该适量限制小商业体的数量。