杭州楼市风向正变化 投资客从住宅转投商铺

过去，杭州楼市是典型的重“住宅”轻“商业”。而现在风向正在发生变化。一些投资传统住宅的投资客，开始关注商业项目，或选择将原来的住宅出售，在潜力商圈内重新置业。

    投资客从住宅转投商铺

    最近，在某银行担任高管的洛先生，正在游说身边的一帮朋友转换投资思路。

    洛先生几乎可以算是白手起家，靠一套“家传”的小套房改房作为原始“资本”，几年折腾下来，现在已经拥有了多套住宅。在金融业工作多年，他的投资思路向来非常敏锐，已经成为亲朋好友的“理财顾问”。

    洛先生有一套市中心的房子。前两年，他在滨江投资的一套房子，现在市值已翻了一倍多。“我要把这套房子卖掉，去买华润·万象城的精装修房，或者在万象城旁边投资个商铺。”这是洛先生最新的打算。

    他说自己原来投资的是一个纯住宅小区的房子，在这么短的时间里，收益已经超出了他的预期。但要想获得更大收益，他认为这样的房子已经不行了。

    “该换换思路了，去投资未来可能炙手可热的商业地产。”洛先生去过深圳的万象城，备受震动。

    而最近有这样想法的投资客还不少。投资客谭先生也想把自己手上四五套住宅出售，并开始看好商业物业：“投资最重要的是掌握节拍，早一步或慢半拍，都不行。”

    外来大鳄为商业地产加分

    为什么投资住宅的传统投资客，开始把关注点转到商业？

    业内比较统一的看法是，目前投资者投资住宅市场的信心开始不足。相比之下投资商业属于长线投资，投资商业不同于投资住宅市场，不会因房龄的增长而降低投资价值，也不太存在折旧的问题，地段、人气与商业氛围的因素更为重要。随着杭州打造国际化大都市的不断深入，各大商圈不断成熟，新的热点商业板块日益形成，应该说投资商业地产的时机，已经开始渐渐成熟。

    另外，不少地产大鳄所带来的全新商业概念，也让人蠢蠢欲动。

    攻略地产机构董事长祝军华认为，杭州未来将有华润·万象城、凯德的来福士，还有下沙保利地产的商业物业……但凡看到过这些项目在其他地区已经成熟的商业模式，都会感叹万分。

    “这些地产大鳄在商业运作上已经非常成熟，无论是招商还是未来后续跟进的一些服务，其附加值、增值潜力是很大的。虽然有一部分他们将保留自主经营，但还是有一些公寓或商铺可以买到，或者选择在被带动的周边整个商圈的其他物业里进行投资，也是非常有潜力的。”祝军华认为，大鳄大举开发商业物业，将为杭州整个商业氛围的营造，起到锦上添花的作用。

    哪里的商铺值得投资

    从趋势上讲，杭州将改变原有的“一心多点”的格局，变为“多心多点”格局，打破传统的百货等零售业为主的商业模式。根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的杭州商业格局，一心多点的格局逐步展现并具有向多心化发展的趋势。

    商业投资，如何选择？汉嘉商业地产的研究人员提供了一些参考。

    从汉嘉地产顾问机构统计数据来看，目前江干区和下城区的销售型商业比重最大，分别占到总量的36%和20%，供应量最大。上城区、滨江区及西湖区各占10%，其销售型的商业供应情况有限。

    而在未来，钱江新城、滨江区都将是大型项目集中区域，作为新区的商业配套，也将会有较大的配比，今年将是江干区、滨江区较大销售商业体量项目的推盘高峰。

    拱墅区、西湖区在大规模发展住宅的同时，同时也有一些商业配套，以住宅底商为主。

    各区域商铺所占比例

    滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区

    10% 14% 36% 10% 10% 20%

    几个重点板块

    钱江新城

    未来杭州商业新中心，从规划来看，以写字楼、大型购物中心为主，作为杭州未来的CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻。

    钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。

    钱江新城的主业态杭州“万象城”，是由华润集团与新鸿基地产联手打造的，集中了迪凯国际中心，东杭大厦、蓝鲸国际等20多个集商业、办公、金融、酒店于一体的商务中心，打造“都市综合体”，比武林商圈更加具有发展空间，符合现代城市的发展模式，不仅影响到钱江新城的发展，更辐射到了整个杭州市。随着城市东建步伐的加快，钱江新城已具备了成为第二个武林商圈的条件，以打破杭州市单一的商业中心格局，适应杭州市城市发展需要，成为杭州的另一商业中心。

    滨江

    交通与人流量是商业地产成功开发的基本保证。随着地铁概念的不断明朗，滨江一直保持着可售套数和成交量两项指标的冠军。近两年是滨江楼盘的交付年，预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。

    以滨江区政府为中心的商务区和以高新产业基地为中心的高新产业区，再加上地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点，就目前滨江区的发展来说，可以划分成东、西两部分。西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，再加上政府的公建项目，形成了医院、学校等配套区域，业态定位于社区商业服务中心。

    东区商业没有西边成熟，但靠近区政府所在地，而且又在1号地铁的规划区内，地铁效应显著，东区的龙头项目星光大道，是目前滨江最具规模的，集超市、百货、餐饮、休闲为一体的区域，业态定位为消费类大型商业区域，相对西部有较大的发展空间，很可能将成为滨江的主要商业圈。

    大城西

    从近几年的发展来看，城西的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟。

    而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，紫金港校区，都对三墩的商业市场带来巨大的促动力量，业态定位以日常生活的服务性商业为主。

    下沙区

    这里是典型的大学城经济，高新企业与大学城成为该区域的两大主元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。据了解，下沙区的物美超市在杭州市范围内日销售额是最大的，超过了城西区的物美超市日销售额。同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。

    十六街区、下沙商贸城等众多大型商业项目的入驻，形成了以购物、餐饮、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业为主的业态。该区域有相对固定的消费群体，消费习惯稳定。

    推荐投资

    商业项目

    ●钱江湾花园商铺(滨江区)：

    推荐理由：高尚住宅区核心位置

    盈利方式：短线投资行为，成熟后转售

    售价/租金节点：社区成熟期商铺销售价格预计可达3万/平方米㎡

    ●西城年华(申花板块)：

    推荐理由：申花路版块核心商业区,香港设计师精心设计,时尚主题街区

    盈利方式：租金收益、长线投资

    ●中庆·第六大道(下沙区)：

    推荐理由：拥有区域内少有的，可做餐饮的物业供应(地铁出口)

    盈利方式：租金收益、长线投资

    售价/租金节点：未来该区域餐饮租金行情可达3元/天/平方米

    ●华润万象城(钱江新城)：

    推荐理由：开发商资金实力雄厚，成熟的商业项目操作经验

    盈利方式：租金收益、长线投资

    售价/租金节点：集中式商业租金可达5-10元/天/平方米