东莞：金九银十写字楼市场硝烟弥漫 放量超12万平方米

       楼市"金九银十"战幕缓缓拉启，除住宅楼盘火药味十足外，写字楼市场也硝烟弥漫。

      与以往东莞写字楼行情相比，此次上市项目中，有两个位于镇区，而之前，东莞镇区高档纯写字楼相对稀缺。而此次金九银十，起码有超12万平方米的新货上市。

      下半年供应比上半年增三成以上毋庸置疑，东莞写字楼主力项目依旧集中在南城区CBD及周边，将要入市的项目有盈锋中心、丰硕广场、希尔顿广场等。 

      东莞市房产局公众信息网数据显示，盈锋中心建筑面积约3.26万平方米、丰硕广场建筑面积约5.62万平方米，希尔顿广场的写字楼部分建筑面积有9600平方米。目前这三个项目中，丰硕广场和希尔顿广场都在进行内部登记，而盈锋中心在7月中旬就已开放了销售中心。

      另外，位于常平的嘉骏中心是个五星级酒店与写字楼综合商业地产项目，其中写字楼面积约2.74万平方米。该项目已于9月12日进行了推介，预计10月2日正式对外发售。这四个项目还未入市，但都公开表示10月左右开盘，四盘加起来，市场供应量达12.57万平方米。仅这四项目与上半年入市的写字楼相比，供应量上涨32.78%.城区写字楼存货超4万m2除将要入市项目，正在销售的写字楼供应量也不是小数目。南城CBD除了将要入市的丰硕广场、盈锋中心、希尔顿广场外，正在销售的财富广场、第一个国际三期（写公楼）、尚书银座、南峰中心等还有不少的存量。

      据东莞市房管局公众信息网数据显示，目前财富广场可售套数有163套，可销售面积有1.32万平方米。第一个国际三期写字楼部分目前有可售套数324套，可销售面积共2.61万平方米。加上尚书银座3800平方米的写字楼面积。汇成大厦也有1028.16平方米的可售面积，这四项目存量至少有4万平方米。

      另外，目前位于樟木头的星耀国际也处在销售期。据该项目开发商介绍，写字楼部分有2万平方米的面积，目前已销售的占四成左右。也就是说还有约12000平方米的可售面积。

      从以上数据来看，城区主力写字楼项目存货至少有4万平方米。而从长安、虎门、常平、樟木头等几个商业重镇来看，新的写字楼项目占主力，存量虽有，但并不多。

      四年来供应量首次上升据东莞市房产局公众信息网和中原监测数据综合统计，今年东莞上半年写字楼供应量为9.47万平方米，下半年供应量约为15.43万平方米，全年总供应量为24.90万平方米。与2007年16.09万平方米的供应量相比，今年供应量涨幅为54.75%.这也是自2004年以来，东莞市写字楼供应首次呈上升趋势。

      据中原监测数据显示，2004-2007年，东莞供应的写字楼面积为101.3万平方米，其中，2004年供应的写字楼43.3万平方米，是近几年最高的一年。2005年写字楼供应量为22万平方米，2006年写字楼供应量约为19万平方米。即使在房地产市场火爆的2007年，东莞的写字楼供应量也仅为16.09万平方米。

      业内人士表示，2001、2002年，东莞写字楼比较稀缺，写字楼项目纷纷上马，像鸿禧中心、华凯广场、华凯大厦、胜和大厦、金盈大厦、华凯活力中心、第一国际一期等项目，就是在2004年前后建成投入使用的。东莞中原市场研究部经理车德锐表示：这些较早期供应的写字楼项目当时的成交价格普遍都不高，但因供应量一时井喷，分流掉了一部分未来市场的需求。东莞因工厂经济模式的限制，市场消化写字楼速度比较慢，导致了后来连续几年市场供应量不断下降的情况。 

      预测市场销售压力不小供应量增加往往意味着销售压力的增大。东莞中原研究部经理车德锐说，东莞现处产业转型初期，大家对未来经济模式看不透。9月初，东莞经贸局官方数据显示目前东莞关闭的企业只占到总企业数3.2%，统计的企业有15000多家，也就是说至少有480家关闭。虽然这些企业也是写字楼的销售目标，但为这些企业提供贸易流通、办证等服务的第三产业受到不小打击。而第三产业是目前东莞写字楼的消费主体。车德锐担心，一旦第三产业流失，市场对写字楼消化速度会更慢，从而加重销售压力。

      亮点小型SOHO写字楼日子好过不过，写字楼销售既有压力也有机遇。有压力的是传统的以大面积为主的写字楼，而一些小型SOHU写字楼却很有活力。

      据不完全统计，目前可以提供小户型写字楼的项目有盈锋中心和希尔顿广场。盈锋中心除设计有大面积单位外，也设计了适合小型企业办公的复式结构单位。而希尔顿广场则全部是小型SOHO式公寓写字楼，户型43-58平方米，可居家办公两用，均价预计6500元/平方米。

      因小型写字楼较少，加上价位实惠、投资费用少，目前在楼市冷淡的情况下，比较受欢迎。

      趋势单个项目规模更大2007年入市的写字楼项目约有8个，供应总建筑面积为16.09万平方米，其中建筑面积最大的为长安商业广场，建筑面积为5.61万平方米，建筑面积最小的是南城区东馆（写字楼部分），建筑面积为2011.96平方米。项目平均建筑面积约为2万平方米。

      2008年市场上共有7个已入市或将要入市的写字楼项目，供应总面积达24.9万平方米，其中建筑面积最大的是丰硕广场，为5.62万平方米；面积最小的为尚书银座，约有3800平方米。项目平均建筑面积约为3.55万平方米。

      由上可知，2008年入市或将要入市的写字楼项目的规模比2007年的都有不少增长。

      镇区建起高档写字楼在东莞写字楼档次和规模都有所提高的同时，区位分布也越来越广泛，呈现出从城区逐步到重点商业镇区扩散的趋势，从较专业的写字楼项目看到，目前樟木头和常平两个镇区发展较快。樟木头在售的星耀国际是樟木头第一个5A级写字楼项目，该写字楼旁边就是开发商所做的公寓配套项目，配套上比较完善。 

     嘉骏中心是常平第一个5A级写字楼的称号。它让常平这个有地产历史的镇区，增添了几分商业的气息。

      价格有升无降据中原监测数据显示，2007年东莞写字楼销售均价为8660元/平方米，而2008年上半年，写字楼销售均价为9503元/平方米。

     业内人士认为，上半年写字楼价格涨幅明显，主要由于CBD中心区写字楼推出，如财富广场均价11000元/平方米左右。而金九银十写字楼主力仍然以CBD区域为主。在住宅价格不断回落的时候，写字楼价格依然将有升无降。