楼市遇寒流更低迷 有利好但不会立竿见影

     10月7日，东莞市召开全市领导干部会议，发布了《第三季度东莞经济形势分析报告》。报告显示，本来是接单生产高峰的7、8月，东莞企业的签订合同数量和金额却分别下降40.9%和44.2%；8月企业接单减少，签订的加工贸易合同数和合同出口总值也分别下降15.2%和15.6%。东莞经济继今年上半年首次出现利用外资负增长和规模以上工业利润同比下降后，再次面临严峻形势。

    所谓“大河不满小河干”，这样的大经济环境必然会给房地产行业带来影响。总体来看，置业者购房信心将受到打压，南城、东城等区域由于商品房存量的增加也会使局部的竞争进一步加剧。

    经济：遇寒流部分人员收入减少

    楼市：约五成置业者购房需求受影响

    峰景地产营销总监陈文杰表示，2004年以来，东莞的置业者中有30%是新莞人。随着制造业企业的倒闭或迁移，其员工收入减少，将影响他们在东莞买房的信心。

    此外，根据《第三季度东莞经济形势分析报告》，东莞有353个村收不抵支，亏损达到6亿元，上升了48%。对于东莞本土的置业者来说，其收入主要来自厂房出租、出租屋出租等，随着制造业企业的倒闭或迁移，其收入也会减少，其置业、投资房地产的热情必然会受到打击。

    “东莞的购房者中，还有20%以上是台、港商，东莞经济的走低也会影响这部分人的购房需求。”东莞中原地产研究部经理车德锐表示，这些置业者的购房需求受到的影响有多大还难以预测，这要看企业外迁或倒闭的规模有多大，而这种影响还有个滞后效应，将在2009年普遍显现出来。

    富通地产理想0769营销部副经理梅华锋也表示，消费者目前的观望情绪受很多因素的影响，国际、国内经济形势的变化所造成的消费预期的改变不仅体现在地产上，大部分行业都会受到影响，这个是大的形势，具体到地产行业上来，发展商只能通过提高产品的性价比来激发消费者的刚性需求。

    存款：余额比年初增长8.6%

    楼市：余钱不投楼市存银行

    《第三季度经济形势分析报告》公布的数字显示，8月末，东莞各项人民币存款余额达到4073.6亿元，比年初增长8.6%；各项人民币贷款余额2344.2亿元，增长8.8%。

    陈文杰表示，东莞本地人的购房能力非常强大，因为本地人有一个传统的思维，认为购房不仅仅是满足于居住，而是一种主要的投资渠道。虽然本地人的人口比重不大，但是他们的购买力是外地人的数倍。美国经济走弱将影响中国经济，股市的低迷更令市场信心不足，也让东莞市民不敢把钱拿出来投资地产，纷纷转存银行。

    “由于房地产市场仍处于下行区间，因此投资客也肯定会选择把钱存入银行，不会拿出来投资。”车德锐则表示。

    入户：政策还将调整

    楼市：有利好但不会立竿见影

    全市领导干部会议上，市委书记刘志庚表示东莞的入户政策一定要调整。陈文杰分析，2007年12月31日东莞推出“禁止购房入户”政策，这也对新莞人购房比重造成了一定程度的减少。事实上，一个城市不是有1万~2万高学历、高素质人才就能带动城市的发展，外来中小企业主没有高学历、高素质背景，但要吸引他们来东莞投资，就必须有政策能解决他们的后顾之忧，而新莞人同样可以为东莞经济作出贡献。

    在他看来，如果能调整现有的入户政策，放开学历和职称门槛，只要是对这个城市有贡献的人，都可以落户东莞，对吸引更多的企业和新莞人将有非常有利的因素，而这对房地产也是一个利好消息。

    车德锐则认为，即使入户政策调整也是针对经济发展，目前是引进高新科技企业入莞，而且来到东莞工作的高素质人才是否愿意落户东莞，是否有购房需求，是一个问题，因此入户政策的调整对楼市只是一个间接影响，也不会立竿见影。

    销售：商品房销售增幅回落25.8%

    楼市：数据有误差销售增幅基本持平

    全市领导干部会议提供的数字显示，第三季度东莞商品房销售增幅比上半年回落25.8%。“这个比例已经很高了，这也证明房地产行业的波动性很大。”陈文杰表示，因为去年楼市的泡沫太大，今年楼市的低迷是很自然的事情。但需要注意的是，一般来说，当楼价回归理性时，买家就该入场了，但是现在受国际金融市场的影响，购房者在置业方面会比较小心，买家不入场，楼市的压力就越来越大。

    此外，由于统计局以网上签约数量为标准，但开发商则是以签购认定书为标准卖房，从签购认定书到网上签约存在半个月以上的时间误差，因此统计数据不能完全显示各个楼盘的即时成交情况。车德锐表示，统计局的销售金额和销售面积的统计口径和范围可能面临滞后的情况。由中原地产研究部提供的数据显示，2008年第三季度东莞商品房共计成交102.37万平方米，合共9806套，环比第二季度基本持平。

    随着后市压力的不断增大，梅华锋表示，目前的价格已经接近成本线，再降价的空间已经不大，但不排除个别开发商因为接近年底，整体业绩考虑出现调价的可能性。

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    “双率”齐降

    业内人士：可降低开发商还贷压力

    10月8日晚，央行宣布，从本月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从本月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。这是中国年内第二次齐降“双率”。

    根据计算，此次降息后，以贷款50万元，还款年限20年为例的话，至少每月可以节省110元。车德锐表示，降息可降低开发商还贷压力，降低按揭购房者的还贷压力，但仍救不了楼市。但预测中国将进入降息周期，年底前和明年年初还将继续降息，这无疑会有利好。

    田禾地产副总经理苏雪梅表示，事实上，从9月以来存款准备金率和存贷款基准利率的两次齐降“双率”，国家“保增长”意图明显。而东莞政府取消公积金强制险的购买，再拿出十个亿来面对中小企业的融资难，以及试图再次调整入户政策，都是出于对整个国际、国内经济形势的判断，共同去救市场，希望市场会变得越来越理性。

    开发：1~8月房地产开发投资增三成

    楼市：商品房存量大竞争或加剧

    《第三季度经济形势分析报告》指出，1~8月房地产开发投资146.8亿元，占全市固定资产投资总额的29.8%，增长了34.2%。事实上，从2006年1月开始截至2008年9月，市场上共累积存量高达723万平方米，需要1.5~2年的时间来消化。在现阶段市场销售情况远远不如去年的情况下，大量的供应必然导致产品积压，后市消化压力巨大。

    从各区域的可售商品房存量来看，南城、东城和厚街的可售存量排前三，三个区域也是房地产发展较快的区域，目前面临这么大的存量，区域的竞争将日趋激烈。

    规划：高规格建设中央商务区

    楼市：对商业地产刺激有限

    东莞市委、市政府西南考察以后提出，在城市规划具体思路上，要完善中央商务区功能，高标准规划建设东莞大道和松山湖大道两侧地区。这对相关区域的楼盘影响有多大？是否会继续增值？

    陈文杰表示，东莞原来的城市规模较小，城市功能没有得到充分发挥。东莞政府早在多年前就提出要在东莞大道两侧打造总部经济，这一规划对东莞长远来说，是向着现代城市推进。现在市政府再次提出，也是围绕产业升级。但规划属于指导性意见，仍然要和产业升级成效相联系，也需要时间。因此难以从短期看出对东莞大道和松山湖大道两侧地区的房地产能有明显的刺激作用。

    “总部经济不发展起来，对商业地产就没有意义。”车德锐也认为，中央商务区只是一个目标，规划的重点中心区域投资潜力还很大，远期是升值的，但由于政府迟迟没有日程表，这就意味着时间还很长。这也导致东莞大道沿线部分写字楼和公寓空置率过高。