国际购物中心协会美国专家谈中国购物中心发展

购物中心是长线投资项目

　　以前，美国政府因为怕影响环境，不希望ＭＡＬＬ购物中心兴建过多，但是现在美国政府的态度已经发生了很大的变化，因为购物中心能够增加就业机会，增加税收，改善当地居民生活，改善环境，因此政府很支持。在美国，如果一个地方经济很萧条或者开发新城区，很难吸引外来投资时，那么政府要作的第一件事，就是吸引购物中心开发商进来，同时给予廉价的土地费用、优惠的税收、折价的水电费等具体支持。实际上，不仅中国如此，东南亚以及世界各国都普遍如此，美国也不例外。

　　只租不售是必须遵守的最基本原则

　　国际购物中心协会国际事务部副主席史考特·哈里斯专访：购物中心是长线投资项目
　　
　　史考特·哈里斯,美国纽约大学公共管理学硕士，曾先后在美国新闻署、联合国国际经济和社会服务部、中国教育部、日本外交部任职，1994年起在国际购物中心协会总部工作，对中国情况比较了解，能讲中国普通话。
　　
　　在美国，购物中心已经有50多年的历史，而在国内，购物中心刚刚方兴未艾。国际购物中心协会国际事务部副主席史考特·哈里斯说，在中国，购物中心的发展如此令人振奋，如此迅速，这里的市场已经引起全球投资者的注意。

　　基于同样的原因，今年十月，第十二届国际购物中心协会的亚太地区年会在上海举办，这也是国际购物中心协会的亚太地区年会第一个将会议设在这个东亚的大国召开。

　　这个年会将与由上海市经委和外国专家局联合主办、《国际商业技术》杂志承办的“国际商业论坛”联合举办。

　　7月13日哈里斯专程为会议的准备工作来到上海，并接受了本报记者的专访。
　　
　　１）美国购物中心的资产证券化

　　早报记者：当前中国对大型购物中心的建设实行宏观调控，原因之一，就是中国的购物中心建设套牢了大量的银行资金。在国际上，通行的购物中心开发融资方式是怎么样的，您能介绍一下吗？

　　哈里斯：在美国，购物中心除了依赖购物中心运营期间的物业等收入外，还依赖资产证券化，吸引基金等投资机构入股，从而较好地回笼资金。

　　另外，美国的购物中心融资方式不像中国，美国的银行只是在购物中心开发当中扮演一个微不足道的角色，最主要的资金来源是基金机构。购物中心是个长线投资的项目，回报期很长，可能8年，甚至10年，不适合以作短期投资产品为主的银行，因此，大部分购物中心的资金来自基金，尤其是美国的一些退休基金，成为最主要的购物中心投资方。

　　２）早报记者：中国购物中心目前呈现过热趋势，因此政府非常担心，计划今年年底出台相关法律，提高市场准入的门槛。在美国，又是谁在为整个市场准入设置门槛的？

　　哈里斯：一般政府不会干涉投资。但是政府负责考察购物中心项目的环境准入，因为一个大型商业设施的建设，牵涉到交通、环境、噪音、人流等公共社会生活问题，因此政府会以这些标准进行把关，而真正对市场起到调控作用的是市场本身。在美国，购物中心的投资方，尤其是一些基金机构，已经形成了一套完备的市场标准。在成功融资以前，开发商所开发的项目必须符合十几个甚至几十个这种投资标准，才能获得资金。与中国购物中心开发程序很不一样的是，在国外，购物中心还在草图阶段，就已经完成了招商。出租率达到多少？入驻商家有哪些？这是投资方看应不应该投资一个购物中心的最基本的两条标准。

　　以前，美国政府因为怕影响环境，不希望ＭＡＬＬ购物中心兴建过多，但是现在美国政府的态度已经发生了很大的变化，因为购物中心能够增加就业机会，增加税收，改善当地居民生活，改善环境，因此政府很支持。在美国，如果一个地方经济很萧条或者开发新城区，很难吸引外来投资时，那么政府要作的第一件事，就是吸引购物中心开发商进来，同时给予廉价的土地费用、优惠的税收、折价的水电费等具体支持。实际上，不仅美国如此，世界各国都普遍如此。

　　３）早报记者：您如何看待中国的购物中心发展前景？

　　哈里斯：在中国，购物中心的发展如此令人振奋，如此迅速，这里的市场已经引起全球投资者的注意。我们这次来中国市场，也想通过这次年会向国内外的投资方提供交流的平台，今后，我们还可以提供专业的项目培训和人才培训等。
　　
　　关于中国特色的购物中心

　　早报记者：但是目前中国国内有些购物中心，在开发完成以后，就开始销售部分商铺甚至全部商铺，这显然不符合国际上购物中心“只租不售”的惯例和最基本原则，你如何看待中国的这一特殊情况？从长远来看，会给购物中心的经营带来什么后果？

　　哈里斯：建造购物中心投资巨大，建完以后还要还钱，当然，如果将商铺出售，是一笔很好的生意。但是一旦出售，那就不再是个购物中心，而且会影响后期的经营。比如，一个购物中心把一部分商铺卖给了戏院，而一年后，这个戏院因为经营不善，转手卖给一个工厂。这样，本来在戏院附近的饮料店、冰激凌店如何继续生存。在购物中心里，每家商铺都环环相扣，形成一个商业产业链，它是一个整体，无法割裂开来看待。

　　另外，管理一家购物中心是一个系统工程，不仅仅是出租商铺那么简单。如一家古奇专卖店的附近不能开一个大众化的娱乐场所，如果消费者在古奇店附近看到到处是叼着香烟的年轻人，会是什么感受？因此协调商铺之间的关系，非常重要；同时，如果有商铺不成功，应该引进退出机制，能让他们退出购物中心。

　　４）早报记者：中国本土目前还涌现出一种新式的购物中心叫LIV-INGMALL，你是如何看待这种有中国特色的购物中心的？

　　哈里斯：首先什么叫LIVINGMALL，我到现在还不是很清楚。
　　当然，我也接触过一些中国的开发商，他们告诉我他们的购物中心是特殊的为生活服务的LIVINGMALL，但就我个人的看法，我认为购物中心的主要功能还是购物。就好像酒店的主要功能是出租房间，他们以整洁的房间、周到的服务来吸引客人。同样一个购物中心，最成功的地方是满足顾客的购物需求。
　　当然，也许中国的情况会不一样，我认为，评价LIVINGMALL的效果如何，就看最终有多少的人流，能够吸引多少的购物顾客。

　　５）早报记者：在美国，购物中心都只要2到3层，但是中国的很多购物中心大都是高层，很多超过6层。您认为他们应该如何有效吸引客流到高层？

　　哈里斯：美国地价便宜，因此购物中心的占地面积很大，而且开发商并不想开发很高的楼层。事实证明，一些开发商兴建购物中心到4层，就导致了失败。而中国、包括日本等亚洲国家，这里寸土寸金，因此开发商倾向于兴建很高的购物中心。我认为这给他们的经营带来一定的挑战。当然，可以在高层兴建戏院、开辟美食广场，比较能够带动人流到高层。

　　６）早报记者：近来美国的购物中心有什么样的发展趋势？
　　哈里斯：在美国大约有400０0多个各类购物中心，其中，大型的销品茂只有2000个左右。而且近年来，销品茂的兴建基本处于停滞状态，每年只有十多家大型销品茂投入建设，因为经过４０多年连续建设，美国大型销品茂已经趋于饱和，而面积不大的购物中心现在越来越受到欢迎。因为人们生活节奏越来越快，往往发现有了钱的时候，却没有时间。总体看来，美国的购物中心已经越来越小。往往里面会有1到2个比较高档的百货，而后是专业专卖店走廊，并在角落或两个区域中间的位置设置餐饮店等，而且美国的购物中心往往不会引进超市。

　　７）此外，有很多专家则认为美国和中国各方面的情况相差太大，而东南亚各国和中国情况相近，故东南亚各国购物中心成功发展的经验对中国有更多的借鉴意义，其中只租不售是必须遵守的最基本原则。

目前国内摩尔发展商中既有资金实力又有商业经营能力--综合实力出色的专业摩尔发展商少之又少，所以国内真正好的摩尔项目非常少，从这个角度看国内真正的摩尔项目是远远不足的。所以针对MALL的政府调控也是件好事，可以挤走水分和中小型发展商（指综合实力，而不是发展的项目规模大小），逐步让大型专业实力发展商来垄断摩尔发展项目，改变国内目前中小型发展商“百花齐放”的混乱局面。在海外，mall已经是高度专业发展，通常是２０％的专业摩尔发展商拥有８０％的摩尔项目（美国的摩尔发展商主要是SIMON、GGP、WESTFIELD、TUBMAN、555集团等，基本上垄断了美国的摩尔项目；菲律宾的四大连锁购物中心集团：SM、ROBINSON、 EVER、AYALA集团则垄断了菲律宾摩尔市场）。


　　（作者：吴乐晋 来源：东方早报）